Was ist ein Unternehmen?
Eine auf Dauer angelegte Organisation selbstständiger, wirtschaftlicher Tätigkeit. Muss nicht auf Gewinn gerichtet sein.
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
- Vermittlungserfolg ( Zustande gekommenes Rechtsgeschäft, wenn Kaufanbot/ Mietanbot gegengezeichnet wurde )
- Vertragsgemäße Verdienstlichkeit
Welche Eigenschaften muss ein Doppelmakler haben?
Er muss neutral sein.
Auf welche Dauer wird ein AV (Alleinvermittlungsauftrag) abgeschlossen?
Muss ein Unternehmen auf Gewinn ausgerichtet sein?
Was braucht man mindestens um als Makler tätig werden zu dürfen?
Was sind die Pflichten eines Maklers die er bei einem AV hat?
Interessenwahrung
Erforderliche Nachrichten an Auftraggeber (Alles was für die Vermittlung des Geschäftes wichtig ist)
Bemühungspflicht
Was sind die Pflichten des Abgebers aus dem Maklervertrag beim schlichten Vertrag?
Wie müssen Inserate gekennzeichnet sein?
Was muss der Makler bei der Einzelvertretung tun?
Er muss es dem Dritten schriftlich mitteilen, unabhängig davon ob es ein Konsument oder ein Unternehmer ist.
Besteht die Beratungspflicht eines Maklers nur im Verbrauchergeschäft?
Wann ist das FAGG anzuwenden?
- Bei Fernabsetzverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern
- Der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wird
Wie lange ist ein schlichter Vertrag befristet?
Unter welchen Voraussetzungen kann der Verbraucher auf sein Rücktrittsrecht verzichten?
Verbraucher muss die vorzeitige Vertragserfüllung verlangen und bei einem AGV muss das auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden.
Entsteht Provisionsanspruch wenn ein Untermietvertrag statt eines Hauptmietvertrages oder ein Bestandvertrag statt einem Liegenschaftkaufes stattgefunden hat?
Wie lange hat ein Verbraucher laut FAGG ein Rücktrittsrecht?
Grundsätzlich 14 Tage Rücktrittsfrist ohne Angabe von Gründen.
Wenn Unternehmer die Pflicht zur Information über das Rücktrittsrecht verletzt oder das Widerrufsformular nicht zur Verfügung stellt dann verlängert sich das Rücktrittsrecht um 12 Monate- daher 1 Jahr 14 Tage
Wann hat der Makler Anspruch auf Provision, wenn das Rechtsgeschäft von einer behördlichen Genehmigung abhängt?
Der Provisionsanspruch ist aufschiebend bedingt.
Er entsteht erst mit der rechtskräftigen Erteilung der Genehmigung.
Provisionshöchstsätze gem.IMV beim Kauf?
Wann ist eine Provisionsüberwälzung erlaubt?
Die mit dem Auftraggeber vereinbarte Provision darf den zulässigen Höchstbetrag um bis zu 100% überschreiten, wenn gegenüber dem Käufer die Provision im gleichen Ausmaß reduziert wird. (Max 6%)
Kann sich der Auftraggeber von seiner Provisionspflicht befreien?
Nur wenn er nachweisen kann, dass die Ausführung des vermittelten Geschäftes ohne sein Verschulden infolge nachträglicher Änderungen unmöglich geworden sei.
Was muss der Makler mindestens machen um "verdienstlich" zu werden?
Welche Folgen hat eine Pflichtverletzung?
-Schadenersatz
-Provisionsmäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit
Was ist ein Immobilienmakler?
Wer als Makler Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.
Geschäfte: Kauf / Verkauf, Tausch, Bestandsverträge (Miete /P acht), sonstige Gebrauch / Nutzung verschaffende Verträge, Hyphothekardarlehen;
Unbewegliche Sachen: unbebaute und bebaute Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume, Unternehmen
Muss der Immobilienmakler den Privaten über seine Doppelmaklertätigkeit informieren?
Was ist eine Punktation?
Abschluss des Hauptvertrages ( Kaufvertrag / Mietvertrag / Pachtvertrag)
Schriftlich unterfertigtes Konzept über die Hauptpunkte des geschlossenen Vertrages.
Was verschafft dem Verbraucher ein Rücktrittsrecht?
1.) Vertragserklärung (Kaufanbot / Mietanbot) einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Baugrundstücks für ein Einfamilienhaus.
2.) Am Tag der erstmaligen Besichtigung des Objektes (24 Stunden)
3.) Sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll
4.) Verbraucher
Was ist der Unterschied zu einem Vorvertrag?
Beim Hauptvertrag ist die Provision sofort fällig.
Beim Vorvertrag kann nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden.
Was versteht man unter Eigengeschäft?
Wenn Makler und Vertragspartner gleich sind, gilt auch für die GmbH eines Maklers.
Was wären die Folgen, falls der Makler den Abgeber nicht darauf hinweist?
Kein Provisionsanspruch
Wo sind Höchstprovisionen ersichtlich zu machen?
Gehört es zu den wesentlichen allgemeinen Informationen ob eine erforderliche Bau und Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeigen vorhanden sind oder fehlen?
Ja, zumindest aber, dass der Immobilienmakler nicht feststellen könnte, ob diese tatsächlich vorliegen.
Was ist die Mindestvorraussetzung, dass ein Makler tätig werden darf?
Wenn der Provisionsanspruch bei mehreren Maklern liegt, muss der Abgeber wie oft zahlen?
Was ist eine Ergänzungsprovision?
Wenn eine Provision aufgrund einer Befristung reduziert wurde.
Bei einer nachträglichen Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis ist eine Ergänzungsprovision möglich, sofern dies ursprünglich vereinbart wurde.
Vermieter max. eine halbe BMM - Mieter max. eine halbe BMM
Wann liegt Zweckgleichwertigkeit vor?
Wenn das abgeschlossene Geschäft nach den Umständen des Einzelfalls für den vom Geschäftsherrn angestrebten Zweck gleichwertig ist. zB. Miete, Pacht...
Bei Belastung- und Veräußerungsverbot ist ein Verkauf ohne Zustimmung möglich?
Gibt es Provisionshöchstsätze laut IMV für Burgen, Schlösser, Klöster?
Provisionshöchstsätze gemäß IMV bei Miete?
BMM = Monatlicher Bruttomietzins
Hauptmietzins + Betriebskosten + sonstige laufende Anwändungen, exkl. USt (§24 IMV)
Provisionshöhe bei Vermittlung eines Hyphothekendarlehens?
Der Verkäufer verkauft doch nicht, steht dem Makler ein Ersatzanspruch zu?
Wann muss ein Makler den Auftraggeber (Konsument) auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis hinweisen?
Vor Abschluss des Maklervertrages.
Gegenüber Konsumenten muss der Hinweis auf das Naheverhältnis schriftlich erfolgen.
Wer ist Verbraucher?
Gibt es ein Rücktrittsrecht des Erwerbers?
Wie lange ist die Verjährungspflicht?
Entsteht Provisionsanspruch bei einem Wurzelmangel?
Was ist ein Immobilienmakler grundsätzlich?
Doppelmakler, darf ohne Einwilligung des Auftraggebers für dritte tätig werden.
Entsteht Provisionsanspruch bei einem Eigengeschäft?
Entsteht ein Provisionsanspruch bei fehlendem Vermittlungserfolg?
Nein, nur bei bestimmten Fällen und nur bis zur Höhe der vereinbarten Provision zulässig,
bei Konsumentengeschäft bedarf es für derartige Vereinbarung der Schriftform.
Provisionsanspruch beim AV wenn:
- AV wird vom AG vorzeitig aufgelöst
- Geschäft kommt während des AV durch Vermittlung eines anderen Maklers zustande
- Geschäft kommt während des AV ohne Makler zustande
Was sind die Voraussetzungen für Schadenersatz?
- Schaden ( Kaufrückabwicklung, Notarkosten )
- Rechtswiedrigkeit ( Maklerpflicht muss erfüllt sein maßgeblich, wesentliche Umstände )
- Kausalität ( Wenn ich es verursache )
- Verschulden ( Vorsatz, Fahrlässigkeit )
Wann kann man befristete Maklerverträge kündigen?
Grundsätzlich beidseitige Bindung an Vertragsdauer, vorzeitige Auflösung nur aus wichtigen Grund möglich. §12 MaklerG
Wo liegt die Höchstdauer für einen AV (Alleinvermittlungsauftrag)?
Höchstdauer für AV im Konsumentengeschäft über Wohnimmobilien:
6 Monate für Kauf / Verkauf.
3 Monate für Bestands- bzw. Nutzungsverträge.
§30c KschG
Wann wird der Provisionsanspruch fällig?
Er entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts und wird auch zu diesem Zeitpunkt fällig. (§7 Abs 1 und §10 MaklerG)
Wie lange hat der Verbraucher ein Rücktrittsrecht?
- Eine Woche ab belehrung über das Rücktrittsrecht
- Maximal ein Monat ab erstmaliger Besichtigung (§30a KschG)
Was ist der Unterschied zwischen Verletzung einer Hauptpflicht und einer Nebenpflicht?
Durch die Verletzung einer Hauptpflicht entsteht kein Provisionsanspruch.
Die Verletzung einer Nebenpflicht führt zu einer Provisionsminderung.
Ist eine Provisionsüberwälzung auf den Wohnung/ Einfamilienhaussuchenden erlaubt?
Müssen AGBs übermittelt werden?
Ja verwendete AGBs sind dem Verein für Konsumenteninformation zu übermitteln.
(Ausnahme: vom Fachverband in der WKO empfohlene AGBs) §10 IMV
Wie kommt ein Maklervertrag grundsätzlich Zustande?
Formfrei.
Keine Formvorschrift für Abschluss des Vermittlungsvertrages.
(Abschluss ist schriftlich, ausdrücklich, mündlich oder auch stillschweigend (konkludent, schlüssig) möglich).
Kann ich den Verkäufer zwingen zu verkaufen?
Ist Verschulden Voraussetzung für eine Provisionsminderung?
Ja, das Vorliegen einer schuldhaften Pflichtverletzung ohne notwendigen Schadenseintritt ist Voraussetzung. §1336 ABGB
Provisionshöchstsätze:
Unbefristet bzw. Frist über 3 Jahre:
- Wohnungen und EFH: Vermieter 3BMM - Mieter 2BMM
- Geschäftsräume: Vermieter 3BMM - Mieter 3BMM
Mind. 2 Jahre bis max 3 Jahre:
- Wohnungen und EFH: Vermieter 3BMM - Mieter 1BMM
- Geschäftsräume: Vermieter 3BMM - Mieter 2BMM
Weniger als 2 Jahre:
- Wohnungen und EFH: Vermieter 3BMM - Mieter 1BMM
- Geschäftsräume: Vermieter 3BMM - Mieter 1BMM
Ist der Makler verpflichtet Nachforschungen zu machen wenn keine Veranlassung besteht, dass er an einer Information zweifelt?
Was sind die Pflichten des Abgebers aus dem Maklervertrag bei einem AV?
Unterstützung
Erforderliche Nachrichten an Makler
Bindung des Auftraggebers an den Makler (§3 Abs 1 bis 3 und §14 Abs 1 MaklerG)
Kann ein Provisionsanspruch verjähren?
Ja er verjährt in drei Jahren ab Fälligkeit.
Die Verjährung ist aber gehemmt, solange der Makler vom Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäftes keine Kenntnis erlangen konnte. (§11 MaklerG)
Ab wann wird Provisionsanspruch erworben?
Was für Maklerverträge gibt es?
Wann kann man einen unbefristeten Maklervertrag kündigen?
Jederzeit fristlose Kündigungsmöglichkeit. §13 MaklerG
Begründet die bloße Namhaftmachung des Dritten die Verdienstlichkeit?
Was ist unter Verdienstlichkeit zu verstehen?
Der Vermittlungserfolg muss dem Makler zuzurechnen sein
Kausalität ( Wenn ich meine Tätigkeiten wegdenke, habe ich den Verkauf verursacht?)
Adäquanz ( Nützlich, Förderlich, Konstruktiv)
Was passiert, wenn der Makler den Eindruck erweckt, dass er den Wahrheitsgehalt überprüft hat?
Er wird Schadenersatzpflichtig.
Wie erfolgt die Mäßigung bei der Provision?
Die verletzte Pflicht ist in ein Verhältnis zur Summe der sonst vereinbarten Pflichten zu setzen.
Die Mäßigung ist ausschließlich nach der Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzungen vorzunehmen.
Also von den vereinbarten 100% die schuldhafte Pflichtverletzung abziehen.
Ist der Eintritt eines Schadens Voraussetzung für eine Provisionsminderung?
Wer von mehreren Maklern ist Provisionsberechtigt?
Der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat.
Wie ist die Provision bei einer Optionsvereinbarung zu zahlen?
Beim Optionsvertrag: Der Optionsberechtigte muss die Hälfte sofort zahlen.
Bei Einlösung der Option: Der Optionsberechtigte zahlt die Differenz zur Höchstprovision, Optionsgeber zahlt die Höchstprovision
Gibt es eine Formvorschrift für den Abschluss eines Vermittlungsvertrages (Maklervertrag)?
Grundsätzlich keine Formvorschrift für den Abschluss des Vermittlungsvertrages.
Abschluss ist ausdrücklich schriftlich, ausdrücklich mündlich oder auch stillschweigend (konkludent, schlüssig) möglich.
Ausnahme: AV im Konsumentengeschäft bedarf der Ausdrücklichkeit und der Schriftlichkeit (Unterschriftlichkeit) §31 Abs 1 Zif 2 KschG
Was ist ein Makler?
Wer aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt (1§ MaklerG)
Vertrag, Geschäftsvermittlung, Dritten
Besondere schriftliche Aufklärungpflichten des Maklers im Konsumentengeschäft.
1.) Hinweis auf Maklereigenschaft
2.) Vermittlungsprovision
3.) Nebenkostenübersicht
4.) Hinweis auf allfälliges Naheverhältnis mit Dritten
5.) Hinweis auf Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
6.) Wesentliche Umstände für die Beurteilung des vermittelnden Geschäftes (§30b KschG)
Muss sich der Makler Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse am Vermittlungsobjekt verschaffen?
Ja, es gehört zu den Pflichten eines Immobilienmaklers, dass er sich insbesondere bei objektiv bedenklichen Angaben des Geschäftsherrn selbst oder durch den einschreitenden Sachbearbeiter Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse am Vermittlungsobjekt verschafft. (Durch Grundbuchsauszug)
Welche Pflichten gibt es aus dem schlichten Vertrag?
Welche Pflichten gibt es aus dem AV (Alleinvermittlungsauftrag)?
Besteht für den Makler Hinweispflicht gegenüber dem Abgeber wenn ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Dritten besteht?
Gilt die Hinweispflicht auch gegenüber Unternehmen?
Wer gilt auch als Verbraucher?
Natürliche Personen, die mit dem betreffenden Rechtsgeschäft ihre Unternehmerische Tätigkeit vorbereiten = Neugründungsprivileg
Was sind die Pflichten eines Maklers die er bei einem schlichten Vertrag hat?
Besteht Provisionsanspruch, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen kann?
Wann hat der Makler seiner Informationspflicht nachzukommen?
Was sollte in einem Inserat zumindest enthalten sein?
HMZ, Energieausweis, Aufgeschlüsselter Preis, BK und HK-Akonti sowie USt, Maklerdaten, Größe des Objektes.
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