Mietrecht

Über welche wesentlichen drei Vertragaspunkte müssen sich Mieter und Vermieter einig sein?

Alle anderen Punkte sind Nebenpunkte.

Art. 256 Abs. 1 OR

Vorausgesetzter Gebrauch ergibt sich aus dem Mietvertrag, z.B. Wohnung muss über Kochgelegenheit verfügen und beheizbar sein, ein Restaurant muss den Vorschriften der lebensmittelpolizeilichen Vorschiften entsprechen.

Vermieter ist verpflichtet, das Objekt in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten, heisst er ist auber für Instandhaltung und Unterhalt verpflichtet (Ausnahme: MAB liegt beim Mieter -> er ist dann für seine Anlagen zuständig)

Unterscheide Mietvertrag und Mietverhältnis

Nach Abschluss des Mietvertrages gelten die mietrechtlichen Bestimmungen gem. OR noch NICHT, sondern erst im laufenden Mietverhältnis. Vor Antritt des Mietverhältnisses gelten die allgemeinen Bestimmungen des OR.

Z.B. Abschluss Mietvertrag -> Rücktritt vom Vertrag möglich, es gelten Art. 97 ff OR

Z.B. Mieter übernimmt wegen Mängeln das Mietobjekt nicht -> er kann nicht gem. Mängelrechten Art. 259 ff OR vorgehen sondern nach Art. 107 - 109 über die Nichterfüllung von Verträgen. Dies ist so im Art. 258 Abs. 1 genau beschrieben.

Wann ist zwingend ein amtliches Formular vorgeschrieben?

- Mietzinserhöhung

- Vertragsänderung zu Lasten des Mieters

- Kündung durch den Vermieter

Koppelungsgeschäfte: Gesetztesartikel und nenne ein Beispiel für ein unerlaubtes und für ein erlaubtes Koppelungsgeschäft

Art. 254 OR, Vertrag der rechtlich selbständig ist, aber an einen anderen Vertrag geknüpft wird

erlaubt: Mietvertrag und Hauswartvertrag mit Herrn Müller / Verpflichtung das Mieter einen Versicherungsvertrag abschliesst (Z.B. Glasbruchversicherung für erdgeschossige Retailmieter)

nicht erlaubt: Vorgabe welche Versicherung der Mieter berücksichtigen muss

ACHTUNG: Mietvertrag bleibt gültig, auch wenn Koppelung nichtig ist

Unterliegt ein Parkplatz welcher mit einer Wohnung vermietet wurde den gleichen Bedingungen, z.B. Kündigungsfristen?

Gilt dies auch wenn der Parkplatzvertrag erst später als der Wohnungsvertrag abgeschlossen wird?

Kann ausdrücklich ausbedungen werden, dass ein Parkplatz nicht zu einem bestehenden Wohnungsvertrag gehört?

Was sind Nebenpflichten des Vermieters?

Tragen von Lasten und Abgaben: Art. 256b OR, beispielsweise Versicherungsprämien, Liegenschaftensteuern, Meteowassergebühren. Achtung: gewisse Gebühren werden dann via Nebekosten wieder dem Mieter überwälzt, vor allem wenn es sich um Grundgebühren handelt, welche verbrauchsabhängig sind)

plus drei Auskunftspflichten:

1) Bekanntgabe des Vormietzinses: Art. 256a Abs. 2 OR, falls der Mieter dies verlangt, so hat der Vermieter ihm dies zu melden (Anfechtungsfrist des Mieters beträgt 30 Tage)

2) Einsicht in das Rückgabeprotokoll: Art. 256a Abs. 1 OR

3) Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung: Art. 257b Abs 2 OR

Was sind die Hauptpflichten des Mieters?

Zahlung Mietzins, Art. 257 OR, Achtung: gem. ARt. 265 OR kann eine Verrechnung von allfälligen Gegenleistungen nicht im Voraus wegbedungen werden (heisst: Mietzinsschuld kann durch Verrechnung von Gegenleistungen wie Hauswartsleistungen getilgt werden)

Rückgabe der Mietsache in mängelfreiem Zustand, Art. 256 OR

Was sind weitere Pflichten eines Mieters (neben Mieztinszahlung und Rückgabe Mietobjekt in mängelfreiem Zustand) ?

Art. 257a - h OR

• Zahlung der Nebenkosten (wenn besonders vereinbart)
• Leistung einer Sicherheit
• Sorgfalt & Rücksichtnahmepflicht
• Meldepflicht
• allenfalls Gebrauchspflicht (wenn im Vertrag so vereinbart, z.B. bein Retailern mit Mindestöffnungszeiten)
• Duldungspflichten (für Besichtigung Wiedervermietung, Behebung von Mängeln)

Nenne je einen Vorteil für Mieter und Vermieter wenn für die Sicherheitsleistung eine Bankgarantie (Geschäftsräume) erstellt wird

Vorteil Vermieter: ist auf erstes Verlangen hin ohne jegliche Einreden auszahlbar

Vorteil Mieter: Liquide Mittel werden nicht gebunden, er zahlt "lediglich" einen Zins

Wenn im OR die Schriftlichkeit verlangt wird, ist dann auch eine faksimile Unterschrift gültig?

Nein

1) Wie lange im Voraus sind Besichtigungen oder Abreiten (im Rahmen der Duldungspflichten eines Mieters) anzuzeigen?

2) Wie lange im Voraus sind grosse Arbeiten (z.B. Sanierungen) anzuzeigen?

1) rechtzeitig, Usanz: 48h

2) rechtzeitig, Mieter muss noch ordentlich künden können

Was ist ein Mangel in Mietrechtlicher Hinsicht?

Nenne drei mögliche Mängel.

Die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ist eingeschränkt oder ausgeschlossen.

Bsp. defekte Installation, übermässige Immissionen durch Dritte, behördliche Auflagen (heisst: wenn es behördlich nicht möglich ist im entsprechenden Mietobjekt ein Restaurant zu betreiben, so wird der Grundsatz "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich" verletzt)

Definiere schwerer Mangel / mittlerer Mangel / leichter Mangel (inkl. Bsp)

schwer: sehr schwere Beinträchtigung oder Nutzung ausgeschlossen (durch Wasserschaden gesamte Wohnung nicht bewohnbar), Herabsetzung Mietzins oder fristlose Kündigung

mittel: eingeschränkte oder beeinträchtigte Nutzung; berechtigt zu einer Mietzinsreduktion wenn "die Intensität der Beeinträchtigung den Gebrauch der Mietsache um mindestens 5% übersteigt" (Def. HEV)

leicht: leicht eingeschänkte Nutzung, z.B. 2 Kochplatten von 4 sind nicht nutzbar -> leichte Mängel berechtigen erst nach einem längeren Zeitraum zur Herabsetzung des Mietzinses

Nenne die Rechte des Mieters bei Mängeln, welche der Vermieter zu verantworten hat (inkl. Gesetzesartikel)

Art. 259a ff OR

• Beseitigung des Mangels
• Herabsetzung des Mietzinses
• Schadenersatz
• Rechtsstreit mit Dritten übernehmen

Ablauf der Mängelbehebung (3 Schritte), und die weiteren Schritte (3) sofern der Mangel nicht behoben wurde.

1) Mieter muss Vermieter über Mangel informieren

2) der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist angesetzen zur Behebung des Mangels (i.d.R. 10 Tage), er kann gleichzeitig  mit einer Herabsetzung des Mietzinses drohen bein Nichtbeseitigung (ACHTUNG: dies muss zwingend schriftich erfolgen)

3) Wenn die Frist zu kurz angesetzt wird, muss der Vermieter wiedersprechen -> ansonsten gilt die Frist als akzeptiert

4) wird der Mangel nicht behoben, so kann der Mieter zukünftige Mietzinse auf der Behörde hinterlegen (Kanton Zürich: Bezirksgerichtskasse am Ort der gelegenen Sache)

5) nach Hinterlegung des Mietzinses kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde Klage erheben (innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses)

6) Rechtsbegehren: Beseitigung Mangel, Herabsetzung Mietzins, Schadenersatzanspruch

Achtung: Unterlässt der Mieter die Klage innert 30 Tagen, fallen die Mietzinse ohne weiteres dem Vermieter zu (die Überweisung erfolgt von Amtes wegen).

Wann entfällt der Beseitigungsanspruch eines Mangels?

Wenn der Vermieter dem Mieter einen vollwertigen Ersatz anbietet (Art. 259c OR)

Was wird unter verhältnismässiger Mietzinsverabsetzung verstanden?

Welche drei Faktoren werden zur Berechnung herangezogen?

(kein Gesetztesartikel, erfolgt nach Präjudiz) = % der Beeinträchtigung ist analog % des Herabsetzungsanspruches (z.B. 10%)

Faktoren: Zeit / Fläche / Tätigkeit

• Zeit: Geschäftszeit bei Geschäftsmieter (8h sind 100%), bein Wohnungen gelten 24h
• Fläche: wie viel % der Fläche ist beeintächtigt?
• Tätigkeit: welche Tätigkeit ist beeinträchtigt, z.B. nur Kochen, nur Schlafen?

Ab wann besteht der Mietzinsherabsetzungsanspruch?

Ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter vom Mangel Kenntniss hat (bis zu dessen Beseitigung).

Heisst also auch, wenn der Mieter etwas lange stillschweigend akzeptiert, so hat er im Nachhinein keinen Anpsruch auf Mietzinsherabsetzung. Bsp mit Baugerüst vor dem Fenser: erst ab dem Moment wo sich der Mieter beklagt, gilt der Mangel als zur "Kenntniss" genommen