Discover Mietrecht: 33 flashcards with questions and answers.
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Welche Voraussetzungen für eine Hinterlegung des Mietzinses müssen gegeben sein? Nenne den Gesetztesartikel zur Mietzinshinterlegung.
Art. 259g OR
Was ist Schadenersatz im Rahmen von Mängelrechten und wie unterscheidet er sich zur Mietzinsherabsetzung?
Schadenersatz gem. Art. 259e OR kann gefordert werden, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Bsp: Möbel gingen kaputt, Mieter musste in Hotel schlafen, Gewinneinbusse bei Restaurant.
Der Vermieter wird Schadenersatzpflichtig, wenn er nicht nachweisen kann das ihn keine Verschulden trifft.
Herabsetzungsanspruch ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters (und ist auch geschuldet, wenn der Mieter keinen "Schaden" erlitten hat)
Formuliere eine korrekte Hinterlegungsandrohung mit Schadenersatzforderung
Betreff: Mängel am Mietobjekt / Hinterlegungsandrohung
Sehr geehrter X
Wie ich Ihnen bereits mitgeteilt habe, bestehen an meinem Mietobjekt folgende Mängel: X
Ich bitte Sie, diese Mängel innert (ANGEMESSENE FRIST; z.B. 10 oder 30 Tage) zu beheben. Sollten Sie die Mängel innert dieser Frist nicht beheben, werde ich die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen.
Weiter bestehe ich auf einer Mietzinsreduktion von (PROZENTZAHL) seit (DATUM KENNTNIS DES VERMIETERS VOM MANGEL) und behalte mir Schadenersatzansprüche vor.Welche Art von Mietzinse können hinterlegt werden?
zukünftig fällige
Eingeschränkte und uneingeschränkte Empfangstheorie:
Welches ist der Regelfall? Nenne die 3 Ausnahmefälle
uneingeschränkt = Schreiben gilt mit der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt = Regelfall
eingeschränkt = tatsächliche Abholung bei der Post gilt als zugestellt, spätestens aber nach der siebentägigen postalischen Abholfrist, gilt bei:
Zahlungsrückstand Mieter: Nenne den Gesetztesartikel sowie den Ablauf inkl. Nennung der Fristen einer Kündigung bei Zahlungsrückstand
Art. 257d OR
1) Zahlungsaufforderung: Mietzinsausstand muss genau beziffert sein,
Zustellung an beide Ehegatten separat, Androhung das bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis gekündigt wird
2) Zustellung: es gilt die eingeschränkte Empfangstheorie (effektiver Tag
der Abholung)
3) ist die Zahlung am letzten Tag der 30 tägigen Frist bei der
schweizerischen Post einbezahlt, so ist die Zahlungsfrist gewahrt (Verfahren
endet), wenn nicht:
4) erfolgt während der Zahlungfrist keine Einzahlung (Achtung: Frist
beginnt sobald der Mieter das Schreiben abgeholt hat -> muss allenfalls mit
Sendungsverfolgung bei der Post nachgeschaut werden) dann darf am Tag nachdem
die Frist abgelaufen ist die Kündigung beim Mieter eintreffen (grundsätzlich
gilt: lieber warten, bis Frist verstrichen und dann Kündigung zustellen)
5) Kündigung mit Frist 30 Tage auf Monatsende (amtliches Formular, Versand
an beide Ehegatten) versenden, es gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie
(gilt mit der ersten Abholmöglichkeit als zugestellt)
Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht: Nenne den Gesetzesartikel und den Ablauf (sowie ein mögliches Vergehen) einer Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht.
Art. 257f OR
mögliche Vergehen: Immissionen wie Rauch oder Gerüche, wiederkehrende Vertragsverletzungen (immer wieder), Tätlichkeiten gegenüber anderen Mietern, ect.
Ablauf;
1) schriftliche Mahnung (ist dem Ehegatten nicht separat zuzustellen)
2) trotz schriflticher Mahnung wird die Sorgfaltspflicht wieder verletzt -> Mieter ist nicht mehr zumutbar
3) Versand Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende
Bauliche Änderungen durch den Mieter an einer Mietsache: benötigt dies zwingend die schriftliche Zustimmung des Vermieters?
Ja
Bauliche Änderungen durch den Mieter: Nenne den Gesetztesartikel sowie den Ablauf einer baulichen Änderung druch den Mieter und seine Pflichten bei der Rückgabe der Fläche
Art. 260a OR
1) Mieter holt die schrftliche Zustimmung des Vermieters ein
2) Vermieter erteilt die Zustimmung. Vorbehaltslose Zustimmung: Mieter muss den ursprünglichen Zustand bei Rückgabe des Mietobjektes nicht wiederherstellen. Zustimmung unter Bedingung der Wiederherstellungspflicht: Auf Ende der Mietdauer wird vom Vermieter eine Rückbaupflicht gefordert, dies muss schriftlich in der Zustimmung ersichtlich sein
3) Rückgabe Mietobjekt: bei vorbehaltsloser Zustimmung kann nun allenfalls der Mehrwert entschädigt werden (ausser der MVermieter hat dies ausdrücklich bei der Zustimmung verneint, zb.: "Mieter verzivhtet auf eine Entschädigung gem. Art. 260a Abds 3 OR"). Bei Rückbaupflicht hat der Mieter die Sache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben
Wechsel des Eigentümers: ab wann gilt der neue Eigentümer per Gesetz als neuer Eigentümer (und als Vermieter bei bestehenden Mietvertägen)?
- dringender Eigenbedarf darf geltend gemacht werden vom neuen Eigentümer, dies ist aber nur ganz zu Beginn des Übertrages möglich und hat auf den nächsten gesetzlichen Termin zu erfolgen (SOFORT). Ansonsten ist der neue Eigentümer auf die Dauer des Mietverhältnisses an den Mieter gebunden)
- der vorherige Vermieter (Eigentümer) kann Schadenersatzpflichtig werden da er dem Mieter einen längeren Verbleib im Mietobjekt zugesichert hat: Exkurs: dies wird im Kaufvertrag aber oft direkt auf den neuen Eigentümer überbunden
- ist ein Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt, so hat der neue Eigentümer kein Kündiugngsrecht
Nenne die drei Möglichkeiten des Mieters aus einem Mietverhältnis frühzeigtig "auszusteigen"
- Untermiete (Art. 262 OR)
- Übertragung eines Mietverhältnisses auf einen Dritten (Art. 263 OR), ACHTUNG: ist nur bei Geschäftsmietvertägen zulässig
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR)
Übertragung Mietverhältnis auf einen Dritten: Nenne die drei Bedingungen zu einer gültigen Übertragung sowie den Gesetztesartikel
Art. 263 OR
Zudem: alter Mieter haftet gem. Abs.3 während zwei Jahren solidarisch
Vorzeitige Rückgabe der Mietsache: Gesetztesartikel, Verpflichtungen des Mieters sowie die drei Bedingungen die ein Nachmieter erfüllen muss
Art. 264 OR
Verpflichtungen des Mieters: bei frühzeitiger Rückgabe haftet der Mieter für die Mieterpflichten (wie Nebenkosten, Unterhalt, Mietzins) bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin
Neuer Mieter muss:
Dem Vermieter wird genügend Zeit (10 -max. 30 Tage) gewährt für die Prüfung des neuen Mieters. Vermieter kann den neuen Mieter ablehnen und selber einen Mieter suchen. Dann wird der ehemalige Mieter aber von seinen Pflichten befreit.
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