Schweizerisches Planungs- und Baurecht

Wie ist die Zuteilung der Gesamtfläche bei einem Quartierplan im Allgemeinen zuzuteilen?

Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten; Nötigenfalls Änderung/Aufhebung von Eigentumsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte persönliche Rechte. Bestehende, nicht zu beseitigende Bauten sind i.d.R. den bisherigen Eigentümern zuzuweisen (§ 139 PBG).

Mit Zustimmung der Eigentümer und deren Grundpfandgläubiger: Zusammenlegung selbstständiger Grundstücke und Begründung/Vereinbarung von Gesamteigentum, Miteigentum mit oder ohne Stockwerkeigentum oder beschränkte dingliche Rechte (§ 140 PBG).

Auskauf: Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und die weder durch Bauvorschriften noch durch Zusammenlegung, noch durch eine geringe, den andern Beteiligten zumutbare Mehrzuteilung überbaubar gemacht werden können (§ 141 PBG).

Bei Umlegung nach Werten: Ausscheidung neuer Parzellen im Verhältnis ihrer Verkehrswerte gemäss dem Altbestand (§ 142 PBG).

Welche besonderen Zuteilungen an das Gemeinwesen bestehen beim Quartierplan?

Das für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie für Quartierstrassen abgezogene Land wird der Gemeinde oder dem entsprechenden Werkträger zugeteilt (§ 143 PBG).

Andere Zuteilungen: Einwerfung von Grundstücken durch das Gemeinwesen oder ersatzweise Zurverfügungstellung, Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebiets (aber innerhalb der Bauzone und nur bei öffentlichem Interesse zur Vermeidung von Auskauf/Enteignung).

Im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen sowie bestimmte Werteinbussen sind in Geld auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§ 145 PBG).

Wie sind die Erstellungskosten eines Quartierplans aufzuteilen?

Vgl. § 146 PBG:

Grundsatz: Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind.

Massgebend ist das Interesse an den betreffenden Anlagen. Zu berücksichtigen sind auch weitere eigene Aufwendungen, wie längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen.

Wie gestaltet sich das Verfahren zur Aufstellung eines Quartierplans?

Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen (§ 147 PBG).

Einleitungsbeschluss und dessen Genehmigung durch die zuständige Direktion: Öffentliche Bekanntmachung und schriftliche Mitteilung. Rekurs möglich zur Geltendmachung, dass die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben (§ 148 und 149 PBG).

Angemessene Fristansetzung zur Vorlegung des Quartierplans und Weisungen zum Inhalt (§ 149a PBG) sowie Quartierplanbann (§ 150 PBG; rechtliche oder tatsächliche Änderungen bedürfen Bewilligung des Gemeinderats).

Planausarbeitung und ev. Vorprüfung innert 2 Monaten durch zuständige DIrektion (§ 151 PBG). Anschliessend: Erste Versammlung (§ 152 PBG).

Überarbeitung innert 6 Monaten nach Ablauf der Frist zur schriftlichen Stellungnahme (§ 153 PBG).

2. Auflage während 30 Tagen, Stellung von gewissen Begehren (z.B. Entlassung) und zweite Versammlung innert weiteren 30 Tagen(§ 155 und 156 PBG).

Planbereinigung innert 4 Monaten nach der zweiten Versammlung (§ 157 PBG).

Festsetzung und Genehmigung durch den Gemeinderat bzw. die zuständige Direktion (§ 158 und 159 PBG).

Gewisse Verfahrenserleichterungen bei der Planausarbeitung durch die Grundeigentümer. Ein solcher bedarf der Zustimmung aller Betroffener. Ein Wechsel in das vom Gemeinderat geführte Verfahren ist möglich (§ 160a PBG).

Welche Formen einer Grenzbereinigung gibt es?

Abtausch: Hindern der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von selbstständig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden, sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für die beteiligten Grundeigentümer mit sich bringt (§ 178 PBG).

Einseitige Zuteilung: Ist ein Abtausch nicht durchführbar, können unüberbaubare Grundstücke und Grundstückteile unter den gleichen Voraussetzungen einer anstossenden Parzelle zugeschlagen werden (§ 179 PBG).

Beschränkte dingliche Rechte: Diese können begründet, geändert oder aufgehoben werden, insb. wenn dadurch eine einseitige Zuteilung vermieden werden kann, ohne dass bisher Berechtigte oder neu Belastete unzumutbar betroffen werden (§ 180 PBG).

Wie gestaltet sich das Verfahren bei der Grenzbereinigung?

Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen (§ 181 PBG).

Entwurf durch die Quartierplankommission oder das Bauamt. Ev. gütliche Einigung hierüber (§ 182 PBG).

Festsetzung innert 2 Monaten durch den Gemeinderat (§ 183 PBG).

Was ist eine Gebietssanierung?

In überbauten Ortsteilen, deren Zustand im öffentlichen Interesse einer Erneuerung bedarf, kann die Gebietssanierung durchgeführt werden (§ 186 PBG). Öffentliches Interesse, wenn die bestehende Überbauung (§ 187 PBG):

• zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Missverhältnis steht und dadurch entweder die erwünschte Entwicklung erheblich gefährdet oder eine mit andern Mitteln nicht korrigierbare schwerwiegende Fehlentwicklung fördert oder
• hinsichtlich der Hygiene, der Erschliessung, der Ausstattung, der Ausrüstung oder der ortsbaulichen Gestaltung erhebliche Missstände aufweist, die nicht auf andere Weise beseitigt werden können.

Die Gesamterneuerung bezweckt eine Neuüberbauung des erfassten Gebiets; sie kann nur angeordnet werden, wenn eine Teilerneuerung keine günstige Gesamtwirkung erwarten lässt (§ 191 PBG). Bei Gesamterneuerungen ist ein Gestaltungsplan zu erstellen, der Bestandteil des Quartierplans ist (§ 192 PBG).