8 unbewegliches Vermögen SSK IIa

Was ist unter "sonstiger Nutzung" zu verstehen?

Der Begriff „sonstiger Nutzen“ stellt ein Auffangtatbestand im DBG dar, der es ermöglicht, geldwerte Vorteile aus der Nutzungsüberlassung an Drittpersonen zu besteuern. z.B:

• Wohnrecht = Personendienstbarkeit (persönlich, kann nur selbst genutz werden, nur NP)
• Quellenrecht
• Dienstbarkeit
• Leasing (mietähnlich oder kaufähnlich)

Wer versteuert den EMW bei Nutzung durch den Ehegatten und Kinder oder sonstige unterhaltsberechtigte Personen?

Die Überlassung einer Liegenschaft an den getrennt lebenden oder geschiedenen Ehegatten stellt nach der Rechtsprechung weiterhin eine Eigennutzung durch den überlassenden Ehegatten dar. Dies auch dann, wenn kein entsprechendes Recht (Nutzniessung, Wohnrecht) im Grundbuch eingetragen ist. Der Eigentümer kann im Umfang des Eigenmietwerts Alimente in Abzug bringen.

In der Praxis aber wird der EMW meinstens von der unentgeltlich wohnrechtsberechtigten Person versteuert.

Was verstehen Sie unter einem Baurecht?

Das Land wird nicht gekauft sondern gemietet (max. 100 Jahre). Bauwerk und Baugrund haben somit nicht den gleichen Eigentümer.

Eigentümer des Baugrund kann so weiterhin von der Wertsteigung profitieren, denn der Zins wird immer den aktuellen Zinsen angepasst.  Zahlungen sind steuerbares EK beim Eigentümer.

Der Baurechtsnehmer kann den Baurechtszins unter dauernde Lasten abziehen gemäss DBG 33/1/b DBG (Entgelt für die Einräumung einer dinglichen Belastung)

Was für Umstände gelten als "wesentliche Beeinträchtigungen" und sind somit nicht steuerbar?

DBG 16/3
Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wertes durch eine dauernde Last, stellt das entsprechende Entgelt, im Umfang der Wertverminderung, eine Teilveräusserung dar und ist als steuerfreier privater Kapitalgewinn zu qualifizieren.

• der Errichtung eines Bauverbots
• Einräumung von Bau-, Überbau- oder Deponierechten
• Einräumung einer mit einem Baurecht verbundenen Dienstbarkeit z.B.:
  • Baurecht für Gehweg zusammen mit Fusswegrecht;
  • Einbaurecht für die Errichtung einer Transformatoren-Station oder Mobilfunkantenne
• Belastung eines Grundstückes mit einer Ausnützungsverlagerung zu Gunsten eines anderen Grundstückes (Ausnützungsziffer, Teilveräusserung)
• einschneidenden Bauhöhenbeschränkungen oder Näherbaurechten, welche die Überbauungsmöglichkeit des belasteten Grundstückes wesentlich beeinträchtigen
• Einräumung von Durchleitungsrechten für Hochspannungsleitungen.

Wie werden die Einkünfte aus Ausbeutung des Bodens versteuert?

DBG 21/1/d

Alle Einkünfte einmalige sowie periodische stellen steuerbaren Liegenschaftsertrag dar.

Bei Einmalzahlungen wird nach DBG 37 (umrechnung in jährliche Leistungen für satzbestimmung) besteuert.

Wie werden Liegenschaftskosten unterteilt?

• Lebenshaltungeskosten:
  Strom, Wasser, luxuriöse Anlagen
• Anlagekosten: 
  Neubauten, Notariatskosten, Handärderungssteuern
• Unterhaltenskosten:
  Betreiebskosten: Serviceabos, Kaminfeger, Repraturen
  Ersatzbeschafung: Neue Fenster, Küche, Heizung usw.
  Verwaltungskosten: Gebäudeversicherung, Stockwerkeigentum

Wie kann der EMW bei Liegenschaften im Baurecht berechnet werden?

Der EMW bei einer Liegenschaft im Baurecht kann nach zwei Modellen berechnet werden:

• Mietwertmodell:
  Nur das Gebäude selber wird bewertet ohne Boden
• Gewinnungskostenmodell:
  Das Gebäude inkl. Land wird bewertet und der Baurechtzins wird anschliessend berücksichtigt.