Grundlagen

Was sind Grundstücke per Definition? (ZGB Art 655)

Liegenschaften

Selbständige, Dauernde Rechte im Grundbuch

-Bergwerke

-Miteigentum von Grundstücken

Ablauf einer Bewertung?

1) Auftrag, Aufgabe, Zweck

2) Vorbereitung, Grundlagen, Daten

3) Objektanalyse, Dispositiv

4) Berechnungen, Resultate, Erkenntnisse

5) Bericht, Antworten, Empfehlungen

6) Beilagen

Was gehören in die Bewertungsgrundlagen?

-Immer Grundbuchauszug + Situationsplan

-Verträge, Vereinbarung, Verbindlichkeiten

-Objektangaben (Erträge->Mietzins,-Verträge, Abrechnungen, Pläne, Beschriebe)

-Unterlagen datieren, Quellenangaben

-Beweise für Behauptungen & Annahmen

-Nachvollziehbarkeit & Verständnis

Wie soll eine Bewertung einer Liegenschaft aufgebaut sein?

-Vorbemerkung

-Beschreibung, Beurteilung

-Berechnungen

-Resultate, Schlussbemerkungen

-Beilagen

Was für Bauarten gibt es? (Objekttypologie)

-Massivbau

-Leichtbau

-Altbau

Neubau

Wo nimmt der Schätzer seine Daten her?

Immobilienmarkt, Angebot, Nachfrage, wirtschaftliche Entwicklung, Tendenzen, Prognosen, Mietpreise für Wohnungen, Büros, Gewerbe, Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Landpreise Industrie?

-Eigene Datensammlung Anlegen & Aktualisieren

-Gemeindebehörden

-Zeitungen, Inseratauswertung, Internet

-Statistiken, Fachzeitschriften, Publikationen,

-Fachleute vor Ort, Immo-Treuhänder, Verwalter, Architekten

-etc. 

Definition Marktwert: 

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».

Definition Verkehrswert (BGE)?

„Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden“ (BGE 103 1a 105 Erw. 3a)

Was ist der sogenannte "Faire Wert" (Fair Value)

Oftmals mit Marktwert gleichgesetzt

• Kann Bedeutung haben, wenn nicht geldwerter Nutzen im Vordergrund steht (z.B. Gebäudeerhalt für Verkäufer wichtiger als der maximale geldwerte Nutzen)

Was ist der Fortführungswert (Existing Use Value)?

Marktwert einer selbstgenutzten Immobilie unter Berücksichtigung der gegenwertigen (gleichbleibenden) Nutzung, ungeachtet eines möglichen Potentials für bessere Nutzungen • Bilanztechnischer Sachwert • Oft im Rahmen von Portfoliobewertungen

Was ist der Nutzwert (Value in use) ?

• Spezifische Nutzung und spezifischer Nutzer (nicht marktorientiert) • Nutzwert = Barwert künftiger Cash Flows + Endwert am Nutzungsende + Restwert am Ende

Wie wird der Beileihungswert definiert?

Bankinterne Werte

• Berücksichtigung dauerhafter Eigenschaften

• Normale, örtliche Marktbedingungen

• Derzeitige Nutzung, angemessene Alternativnutzung

• Keine spekulativen Aspekte

• Oft tiefer als Marktwerte (Kreditgeber schätzen Risiken höher ein als Kreditnehmer)

• Folge: Kreditnehmer muss mehr EK zur Verfügung stellen

• (Kapitalmarkt, Kapitalverfügbarkeit und Konkurrenz spielen mit)

Belehnungswert

• Schweizer Begriff • Betragsmässiger max. Anteil des Marktwertes, der hypothekarisch belehnt wird • Kein objekttypischer Wert (vom Kundenrating abhängig)

Was ist der Zwangsverkaufswert (Forced Sale Value)

Verkäufer unter (Zeit-)Druck

• Kurze Vermarktungszeit

Was ist der Liquidationswert?

• Var. 1: Nutzungsänderung •

Var. 2: Zwangsverkaufswert (keine normalen Verhältnisse für den Vermarktungszeitraum)

Was ist der Sachwert (Depreciated Replacement Cost)?

andere Bezeichnungen: Realwert / Substanzwert

Addition von: Zeitwert der baulichen Anlagen

+ Umgebungsarbeiten

+ Baunebenkosten

+ Landwert

Achtung: reine Kostenbetrachtung!

Wie wird der Versicherungswerte (Insurable value) definiert? Was soll dieser aussagen?

• Definition gemäss Verträgen • CH: Schätzwert der kant. Gebäudeversicherungen (und private Versicherungen) • Wiederherstellungswerte auf Basis der Baukosten (ohne Umgebung, ohne Baunebenkosten) • Nur Kosten für das / die Gebäude • Werden indexiert (Gebäude steigt stetig im Wert)

Was ist der Wert des sogenannten Gebäudewiederherstellungskosten (Reinstatement Value)?

• Dient als Vergleichswert für Überprüfung des Versicherungswertes • Kosten für Ersatzneubau (genau gleich) • Inkl. Planung, Abbrüche, Entsorgung, Schutzmassnahmen, Gebühren

Definition Liebhaberwert?

• Individuelle höhere Wertempfindung als die Mehrheit der Marktteilnehmer • Rechnerisch meist nicht erfassbar • In einer Schätzung müsste ausdrücklich auf einen Liebhaberwert hingewiesen werden Achtung: sehr vorsichtig mit dem Begriff umgehen (Gstaad, St. Moritz, Ascona, Zermatt)

Was ist ein Konsumtiver Nutzwert?

• Wert infolge Selbstnutzung (Eigentümer wertet diesen höher als im Vermietungsfall) • Beinhaltet subjektive Aspekte