Grundlagen

Unendlichkeit und Befristung?

Immobilien • haben als Ganzes eine unendliche Existenz

Land, Grund und Boden • unzerstörbar, war immer da, wird weiter da sein • lässt sich grundsätzlich unendlich lange nutzen

Gebäude • werden erstellt, unterhalten, erneuert, abgerissen, wieder erstellt • dank wiederholter Erneuerungs- und Ersatzfähigkeit haben Bauten grundsätzlich eine unbefristete Nutzungsdauer

Wodurch entstehen Befristungen bei Immobilien?

Vertrag (z. B Baurechtsvertrag)

Restlebenserwartung (z. B Wohnrecht, Nutzniessung)

Objekteigenschaften (Zustand, Schäden)

Externe Faktoren (Marktveränderungen, behördliche Termine)

Wie entsteht Wert?

Wert entsteht aus der Möglichkeit heraus, ein bestimmtes Gut gegen einen bestimmten Geldbetrag eintauschen zu können.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Nachfrage / Nutzen / Ertrag

Durch was kann der Wert einer Sache im generellen Beeinflusst werden?

Risikoerwartung

Wertsteigerungspotential 

Alternative Anlageformen

Lage

Wie entstehen Entwertungen?

• Nachfrageverlust

• Nutzungsverlust

• zukünftige Kosten

• anstehende Sofortreparaturen

Die Immobilie ist in drei Themen aufgebaut.

-Grundstück?

-Bestandteile?

-Akzessionsprinzip?

Grundstücke: Liegenschaften; selbständige und dauernde Rechte; Miteigentumsanteile an Grundstücken, Bergwerke

Bestandteile: Land, Bauten, Rechte und Lasten, (Zugehör), Miteigentum

Akzessionsprinzip: Integrale Gesamtheit aller Bestandteile

Was bedeutet das MEV-System?

Aufteilung der Immobilie in ihre Objekte und Wertelemente ("horizontale Gliederung") Berechnen aller einzelnen Elementwerte Summieren aller Wertelemente

Was ist das DCF-System?

Aufteilung in Jahres-Cashflows aller Objekte und Wertelemente ("vertikale Gliederung") Diskontieren Cashflows aller Wertelemente Summieren aller diskontierten Cashflows

Geeignete Methoden für den Gesamtwert einer Immobilie?

Multi-Element-Value (MEV-System)

Discounted Cashflow (DCF-Methode)

Statistische Methoden (mit Vorbehalten)

Wo macht die MEV-Bewertungsmethode Sinn?

Grundstück wo mehrere Sachen darauf sind:

Grundstück mit: • Wohnhaus • Werkstatt (Kündigung in 1 Jahr) • Erneuerung Werkstatt erforderlich • Wohnrecht z.G. Mutter • zusätzliches Land

Was ist ein Baurecht?

Es ist eine Dienstbarkeit. Dieses muss im Grundbuch als dauernde und selbständige Dienstbarkeit eingetragen werden, damit das fremde Eigentumsrecht an der Baute rechtswirksam wird

Erklärung Baurecht?

Wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter seinem Boden zu bauen, liegt ein Baurecht vor. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.

Ein Baurecht ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre begründet wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt hingegen von Gesetzes wegen 100 Jahre.

Mindest Laufzeit Baurecht?

30J

Max. Laufzeit Baurecht?

100J

Kann ein Baurecht verlängert werden?

Ja

Wie muss ein Baurecht verlängert werden?

Es ist möglich, eine Verlängerung des Baurechts zu vereinbaren. Diese muss allerdings vor Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt angemeldet werden. Wer nach der Begründung des Baurechts ein Recht am Grundstück erworben hat, kann gegen die Verlängerung keinen Einspruch erheben. Das Baurecht behält bei einer Verlängerung den ursprünglichen Rang gegenüber den später errichteten Rechten.

Was wird im Baurechtsvertrag geregelt?

Im Baurechtsvertrag werden der Inhalt und Umfang des Baurechts (Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten) sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer verbindlich geregelt. Dasselbe gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, sofern diese öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt sind.

Erklärung Heimfall

Nach Ablauf der Baurechtsdauer werden die vom Baurechtsberechtigten erstellten Gebäude wieder zu Bestandteilen der Bodenparzelle ("Heimfall") und der Grundeigentümer wird von Gesetzes wegen Eigentümer dieser Bauten. Das Baurecht geht ohne weiteres unter.

Als Ausgleich für den Verlust des Eigentums sieht das Gesetz vor, dass der Baurechtsgeber dem Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zu bezahlen hat (Art. 779d ZGB).

Wie kann die Heimfallentschädigung festgelegt werden?

Den Parteien steht es weitgehend frei, wie sie die Heimfallsentschädigung ausgestalten wollen. Da zwischen dem Zeitpunkt der vertraglichen Regelung und dem Eintritt des Heimfalls in der Regel mehrere Jahrzehnte vergehen, ist die Findung einer sachgerechten Lösung anspruchsvoll. In der Praxis führt die Vereinbarung der Heimfallentschädigung oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien.