Grundlagen

Wie werden BKP 2 ermittlet?

• Nach Volumen Fr./m3 umbauter Raum SIA 416 (SIA 116 nicht mehr in Kraft)

• Nach Flächen Fr./m2 SIA 416 oder SIA d 0165

• Einzelbauteile Fr. / Bauteil

• Elementkosten Element x Elementkosten

• Pauschalkosten Einheit x Pauschalbetrag

Aus welchen Gründen können BKP 3 relevant werden?

Briebseinrichtungen

• nur relevant, wenn sie …

-von einem Käufer übernommen würden

-ertragsbildend sind

-und wenn dafür Rückstellungen gebildet werden

Was gehört in BKP 4?

Umgebungskosten:

• nur für Bereiche, die tatsächlich min. einmal reproduziert werden, z.B.

• Erschliessungs- / Werkleitungen

• Strassen, Wege, Plätze

• Stützmauern, Treppen, Zäune, Sitzplätze etc.

• Nebenbauten

• Teiche, Bassins, Brunnen, Geräteschöpfe, Pergolen etc

Was gehört in BKP 5?

: Baunebenkosten

• Erneuerungen der Bausubstanz verursachen Baunebenkosten

• Baukreditzinsen, Finanzierungskosten

• Gebühren, Abgaben

• i.d.R. mit einem Prozentsatz berechnet / festgelegt

• Achtung: Abgrenzungen zu Neubau beachten! Keine Baubewilligungen, Wettbewerbe, Anschlussgebühren, Erstvermietungen, STWE-Begründungen etc.

Was ist eine technische Entwertung?

Die technische Entwertung ist ein negatives Wertelement. Dieses wird separat berechnet & in Abzug gebracht.

Wie berechnet man Reproduktionskosten? & auf welcher Basis?

Wenn m2 zur Verfügung stehen & die Raumhöhe, können die m3 ausgerechnet werden.

-Reprokosten für Wohnraum (m3)

-Reprokosten für Land, PP (m2)

-Reprokosten für Land, Strassen (m2)

Reprokosten für Leitungen

Reprokosten für Baunebenkosten (i. d. R. ein %-Satz von BKP 2&4)

8-tung-> Immer ganze Parzellenfläche berechnen!!

8-tung-> Wenn Bauplan-> Gebäudefläche -  Parzellenfläche (+allenfalls übrige Flächen). Je nach dem separat.

BKP 2: Gebäudekosten (minimale Gliederung)

Rohbau 1 ->Grundsubstanz

Rohbau 2->Hülle (I. Dach II. Fassade III. Fenster, Türen, Tore)

Installationen-> (Installationen) wie z. B I. Heizung, Lüftung, Klima, Kälte II. Elektro III. Sanitär (Bäder, WC) IV. Küchen V. Aufzugsanlagen, Anpassr. / Hebeb.

Ausbau->Ausbau wie z. B I. Unterlagsböden / Verputze II. Schreiner-/Schlosserarb. III. Böden und Decken IV. Maler, Tapeten

Wann kann eine Mietzinsanpassung vorgenommen werden?

Wie werden diese berechnet?

-Änderung Referenzzinssatz:

Schauen wo, respektive in welchem Referenzzinssatz wir uns befinden?

Danach jeder ¼ erhöhungsschritt = X%. z. B 3%+3%+3% =9%.

(9 x 100) verteilt an 100+9, also 109= 8.26%

-Teuerung (Teuerung Neu – Teuerung Alt x 100) :Teuerung alt->davon 40%, da Eigenkapital

-Betriebskostensteigerung->Normalerweise (je nach Kanton) 0.5% pro Jahr (ab Mietbeginn)

-Mehrleistung des Vermieters (50-70% der Umfassenden Erneuerungen gelten als Wertvermehrend! Referenzzinssatz ((1.25%) + 0.50%)) verteilt an 2 = 0.875% + Amortisation (100 Jahre verteilt an Lebensdauer, z. b 25J= 4%.

=4.875%->Davon 10% Unterhalt-> 4.875 : 100 x 10= 0.4875

0.4875+4.875=5.3625

Auf Wertvermehrenden Anteil 5.3625% ausrechnen (Bsp. CHF 13'000.00) = 697.125 Jahreserhöhung. Anschliessend verteilt an 12 (monate) rechnen = 58.09 CHF

-Orts- und Quatiersüblichkeit

-Mietzinsanpassungsklausel