Grundlagen

Nettomiete?

Miete ohne NK

->In der Immobilienbewertung spricht man bei Nettomieten von Bruttoerträgen. Da noch Kosten wie Verwaltung, leerstand, Versicherungen, Instandhaltung und Rückstellungen abgezogen werden müssen.

Rückstellungen / Kosten? % Sätze

Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen-> 0.5-1.0% sofern beim Bau gute Matrialien verwendet wurden, schwache beantspruchng, und langer zyklus

Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen-> 0.8-1.5% wenn schwache, billige Materialien verwendet wurden, starke Beanspruchung, Kurzer erneuerungszyklus

% Satz wird vom Reproduktionswert genommen. Falls dieser nicht bekannt ist, vom Ertragswert. 

Liegenschaftskosten? %

-Betriebskosten (Steuern, Abgaben, Versicherungen) ->2%-7% des Bruttoertrages

 

-Unterhaltskosten (Instandhaltung, Unterhalt, Reparaturen)->Gute Materialen, schwache beanspruchung->0.5%-1.0%

Schlechte Materialien, starke Nutzung-> 0.8%-1.5% (Reproduktionskosten, respektive Ertragswert, falls diese nicht vorhanden, ausgewiesen)

 

Ertragsverluste-> Bei Selbstgenutzen LG’s->0.0%.

Gute Objekte, wenig Mieterwechsel->0.0%-4.0%

Schlechte Objekte, viele Mieterwechsel->3.0%-7.0%

 

-Verwaltungskosten (Vermietung, Verwaltung, Inkasso)

Beil selbstbenutzten Liegenschaften-> 0.0%

Bei Normalen Mietobjekte-> ca. 5.0-7.0%

Netto Ertrag in der LG bedeutet-> 

Bruttoerträg abzüglich jährliche Lg-Kosten & jährliche Rückstellungen.

Definiton Mietwert?

Der Mietwert ist der maximale, marktfähiger Mietzins!

Besondere Verhältnisse bei Mieten?

-Vorzugsmieten

-Leerstände

-Unentgeldliche Wohnrechte

-Bef. Minder / Mehrerträge

-Betriebsbauten

-Offentliche Bauten

-Vorzugsmieten? Im Bewertungswesen-> «von normalen» Mietwert ausgehen

-Leerstände-> Falls erheblich, -Barwert / «Normaler», kurzfrister Leerstand-> Nicht beachten

-Untentgeltiche Wohnrechte-> Mietwert-Barwert Wohnwert

-Befr. Mehr/Mindererträge-> Mietwert +/- Barwert Mehr-/Minderertrag

-Betriebsbauten (Selbstbenutzt)-> Mietwert Vergleichtsobjekt /Alternativobjekt.

-Öffentliche Bauten-> Mietwert vergleichbarer (kommerzieller) Alternativobjekte

Ermittlung Mietwert

Was gibt es für Methoden?

Mietwert pro Wohnungstyp-> KW: Mietzins pro Wohnung & Monat, oder Bestimmter Wohnungstyp

Mietwert pro Nutzfläche-> KW: Mietzins pro m2 und Jahr

Mietwert nach Umsatz (öffters im Gastgewerbe zu sehen)-> Prozentsatz. Empfehlung->nicht verwenden.

 

Mietwert bei Nutzungsänderung

->Wenn bisherige Nutzung nicht mehr gwährleistet ist, muss eine neue, plausible Nutzung angenommen werden.

Mietwert für Neue Nutzung einsetzten

->Mietwert für neue Nutzung einsetzten

Mietrecht

Wann kann eine Mietzinsanpassung vorgenommen werden?

-Änderung Referenzzinssatz

-Teuerung

-Betriebskostensteigerung

-Mehrleistung des Vermieters

-Orts- und Quatiersüblichkeit

-Mietzinsanpassungsklausel

Pflichten Vermieter:

-Mietsache ist gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben

-Mietsache wird unterhalten

-Lasten & Abgaben für Objekt zu übernehmen

-Grössere Reparaturen zu übernehmen

-Früherer Mietzins bekannt zu geben, falls dies gewünscht wird.

-Auf Verlangen Einsicht in letztes Übergangsprotokoll zu gewähren.

-Einsicht in NK-Abrechnung zu gewähren.

Pflichten Mieter

-Mietzins & NK zahlen

-Sache sorgfälltig zu gebrauchen

-kleine Reparaturen selber übernehmen

-Schäden / Mängel dem Vermieter zu melden

-Auf verlagen Kaution zu leisten (Wohnungen max. 3 Nettomonatsmieten / Geschäft-> Offen!

Wie ist der Ablauf wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?

-Mahnung mit Nachfrist (min 30d +10 Tage vorlaufszeit auf Monatsende) & Kündigung androhen.

-Kündigen

-Exmissionsbegehren Stellen

Was kann der Mieter machen, wenn neuer Inhaber «dringender Eigenbedarf» geltend macht, respektive der neue Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigt?

->Schadenersatz einfordern. Gute Chance!

Für was sind Reproduktionskosten?

Kosten für Wiederherstellung der bestehenden Bausubstanz (gleiche Qualität, gleicher Komfort)

 

Reproduktionskosten sind nicht gleich Neubaukosten. Können abweichen!

Wieso?

->Künftige Erneuerungen führt zu Zusatzkosten->Demontage, Abbrüche, Freilegungskosten.

->Reproduktionskosten können aber auch tiefer sein als Neubaukosten-> Bauteile sind billiger, z. B bei tech. Entwicklung.

 

Was sind BKP?

Baukostenplan

Was ist generell bei Reproduktionskosten zu beachten?

Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu ermitteln.

-Und für Bauteile, die tatsächlich ein oder mehrmals reproduziert werden

Was sind BKP?-> Baukostenplan

 

Bitte beachten

• Volumen wird nicht immer voll genutzt, muss aber trotzdem unterhalten

und erneuert werden.

• Reprovolumen kann vom tatsächlichen Bauvolumen abweichen

• Abbruchobjekte werden weder unterhalten noch erneuert

 

Reprokosten für jedes Objekt einzeln ermitteln!

-Andere Reprokosten für unterschiedliche Objekte

-Unterschiedliche „Technische Entwertungen“

 

Was gibt es für verschiedene BKP?

BKP 2-> Gebäudekosten

(BKP 3->Betriebseinrichtungen)

BKP 4->Umgebungskosten

BKP 5-> Baunebenkosten

 

Keine Reproduktionskosten werden Bei BKP 0 -> Landwert & Landkosten, sowie BKP 1-> Vorbereitungsabreiten, verwendet.

BKP 1?

Vorbereitungsarbeiten (i.d.R. KEINE Reprokosten)

-Aufnahmen, Untersuchungen

-Abbrüche, Räumungen, Rodungen, Provisorien

-Anpassungen an bestehende Anlagen

-Spez. Fundationen, Pfählungen, Baugrubensicherungen

➢ Ergebnis nicht mehr erkennbar od. nicht mehr vorhanden

➢ Werden nicht noch einmal ausgeführt oder reproduziert

BKP 2?

Gebäudekosten

-Rohbau, Tragkonstruktionen

-Dach, Fenster, Fassaden (Gebäudehülle)-

-Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär etc.)

-Ausbauten

->Kosten berechnen für ertragsneutrale Reproduktion

->Keine wertvermehrenden Investitionen!

->Gleicher Standard, gleicher Komfort, gleiche Qualität

BKP 2: Gebäudekosten (minimale Gliederung)

Rohbau 1 ->Grundsubstanz

 

Rohbau 2->Hülle (I. Dach II. Fassade III. Fenster, Türen, Tore)

 

Installationen-> (Installationen) wie z. B I. Heizung, Lüftung, Klima, Kälte II. Elektro III. Sanitär (Bäder, WC) IV. Küchen V. Aufzugsanlagen, Anpassr. / Hebeb.

 

Ausbau->Ausbau wie z. B I. Unterlagsböden / Verputze II. Schreiner-/Schlosserarb. III. Böden und Decken IV. Maler, Tapeten