Immobilien

Was sind Dienstbarkeiten?

Sachen die man Z. G einer andern LG oder Personen dulden muss.

-Wegrecht/Näherbaurecht/Baurecht

Was für Kosten fallen im Zusammenhang mit einer LG an?

 

-Schuldbrieferrichtung/ Umwandlung/Umschreibung

-Notariatskosten

-Grundbuchkosten

Käufer Zahlt:

• Schuldbriefkosten 1.5% Promille Gebühr und 1 Promille Notariat
• 50% der 1.5 Promille Grundbuchkosten und 1 Promille Notariatskosten

Was sichert ein Schuldbrief?

Er haftet als Pfandsicherheit für den Gläubiger. Der Schuldner haftet zusätzlich Persönlich auch noch. Also nicht nur die LG. Im Detail haftet ein Schulbrief für:

 Offene Kapitalforderung+Laufender Jahreszins+ 3 verfallene Jahres Zinsen+Betreibungkosten+Verzugszins.

Was ist eine Grundpfandverschreibung?

Wird grundsätzlich nicht mehr gemacht. Der Unterschied zwischen einem Schuldbrief und einer Grundpfandverschreibung sind folgende:

Schuldbrief ist ein Wertpapier, die Grundpfandverschreibung nicht.

Die Grundpfandverschreibung muss bei Rückzahlung gelöscht werden. Der Schuldbrief nicht.

was ist eine Kapitalgrundpfandverschreibung: (Grundpfandschreibung)

Haftet analog Schuldbrief

Was ist eine Maximalgrundpfandverschreibung? (Grundpfandverschreibung)

Bis zu einem im GB eingetragenen Maximalbetrag

Was ist eine Direkte Hypothek?

Ist der Normlafall

 

->Wird auf Namen oder Inhaberschuldbrief ausgestellt.

->Bank wird Besitzerin aber nicht Eigentümerin

->Falls es zu einer Betreibung kommt->Betreibung auf Grundpfandverwertung

Was ist eine Indirekte Hypothek?

Eigentümerschuldbrief

Wenn man z. B ein unbelastetes Haus hat und ein zweites Kaufen will, kann man der Bank den Eigentümerschuldbrief als Zusatzsicherheit geben.

Was ist eine Sicherungsübereignung?

Bei der Sicherungsübereignung überträgt der Schuldner dem Gläubiger zur Sicherung einer (bereits bestehenden, einer zukünftigen oder bloss möglichen) Forderung das Eigentum am Schuldbrief. Dies mit der Absprache, dass der Gläubiger den Titel nur ihm Rahmen des vereinbarten Sicherungszwecks verwendet und ihn bei Erlöschen der Forderung wieder an den Schuldner zurücküberträgt.

Was muss man betreffend einer Grundpfandverwertung beachten (Rang)?

Bei der Betreibung auf Grundpfandverwertung wird i. d. R die LG versteigert.

Anschliessend werden mit dem Erlös dem Rang nach (der erste zuerst) befriedigt.

Falls gewisse Ränge nicht befriedigt werden können, müssen diese die Forderung abschreiben. Bauhandwerker Pfandrechte sind auch in diesen Rängen.

Welche Auswirkungen hat der Kauf eines Eigenheims auf das steuerbare Einkommen?

 

Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten

vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und die

bis anhin bezahlten Mietzinsen.

 

Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen, die entgangenen Vermögenserträge

auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf und die Unterhaltskosten

vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert.

Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten

vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und den

Steuerwert der Liegenschaft.

 

Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten

vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und die

entgangenen Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf.

Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen, die entgangenen Vermögenserträge

auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf und die Unterhaltskosten

vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert.

Ihr Kunde, Herr Simon Muster ist 39 jährig. Er weist einen Grenzsteuersatz von 38% auf. Seine

Bank hat ihm eine Offerte für eine 7-jährige Festzinshypothek unterbreitet, dies zu einem Zinssatz

von 3,9%. Ebenfalls hat er verschiedene Empfehlungen für Geldanlagen erhalten. Simon Muster

stellt sich nun die Frage, ob er eher amortisieren oder sein Kapital anlegen soll. Welche Anlage

bietet ihm Vorteile?

 

Sie bitte an, welche Kapitalanlagen für ihn vorteilhafter ausfallen als eine Amortisation.

 

Einmaleinlage einer CH-Versicherung. Garantierte Rendite für eine Dauer von 5 Jahren 2,65% ;

inkl. Überschüsse 2,93%.

 

Pensionskasseneinkauf um eine Einkaufslücke zu decken. Der Mindestzinssatz beträgt zum

Zeitpunkt des Einkaufs 2,5%.

 

Vornahme der Einzahlungen auf sein Bankkonto 3a. Der aktuelle Zinssatz liegt bei 2,5%.

 

Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 4,125 % zu einem Kaufpreis von 104 % und einer

Restlaufzeit von 6 Jahren.

 

Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 3,75 % zu einem Kaufpreis von 96 % und einer

Restlaufzeit von 10 Jahren.

 

Einmaleinlage einer CH-Versicherung. Garantierte Rendite für eine Dauer von 11 Jahren

2.51% ; inkl. Überschüsse 2,74 %.

 

 

Nettorendite für direkte Amortisation (Nutzschwelle) : 3.9% - 38% = 2.418%

Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 3,75 % zu einem Kaufpreis von 96 % und einer

Restlaufzeit von 10 Jahren.

 

Vornahme der Einzahlungen auf sein Bankkonto 3a. Der aktuelle Zinssatz liegt bei 2,5%.

 

Pensionskasseneinkauf um eine Einkaufslücke zu decken. Der Mindestzinssatz beträgt zum

Zeitpunkt des Einkaufs 2,5%.

Welche Auswirkungen hat ein Eigenheimkauf auf die Liquiditätssituation?

Kreuzen Sie bitte die korrekten Antworten an (alle Angaben können korrekt oder falsch sein)

 

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den Eigenmietwert.

 

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.

 

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins und die

bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital.

 

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital ab. Anderseits

erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.

 

Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die

bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital ab. Anderseits

erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.

Ihr Kunde wies vor dem Kauf seines Eigenheims ein steuerbares Einkommen von CHF 82'000 auf.

Für seine Mietwohnung bezahlte er einen monatlichen Mietzins von CHF 1'500.00. Nun erwirbt er

das folgende Einfamilienhaus:

• CHF 150'000 Eigenmittel (diese wurden bis anhin auf einem Konto mit 2% verzinst)

• Der Rest wird durch Hypotheken finanziert. Die jährlichen Hypothekarzinsen machen

CHF 15‘000 aus.

• Eigenmietwert brutto CHF 17'000

• Als pauschale Unterhaltskosten können 20% des Eigenmietwerts berücksichtigt werden.

• Direkte Amortisation über CHF 6'000 pro Jahr

• Kurz nach dem Kauf investiert er in eine neue Terrasse CHF 50’000.

Wie hoch fällt sein steuerbares Einkommen im 1. Jahr nach dem Kauf des selbstgenutzten Wohneigentums

aus?

CHF 77'600

 

Steuerbares Einkommen aktuell: CHF 82'000.-

Eigenkapital: CHF 150'000.- zu 2 % = CHF 3'000.- (-)

Hypothekarzinsen: CHF 15'000.- (-)

Eigenmietwert : CHF 17'000.- (+)

Unterhaltspauschale: 20% EMW CHF 3'400.- (-)

Bereinigtes steuerbares Einkommen : CHF 77'600.-

 

Welche der nachstehenden Aussagen trifft auf die Bewertung einer Liegenschaft zu?

Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.

 

Beim Realwert wird das Alter einer Liegenschaft berücksichtigt

 

Die Realwertmethode ist die wichtigste Bewertungsmethode bei Renditeliegenschaften.

 

Bei der Realwertmethode werden die Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten berücksichtigt.

 

Die Umgebungsarbeiten und die Baunebenkosten spielen für den Verkehrswert einer Liegenschaft

keine Rolle.

 

Der Verkehrswert und der Realwert einer Liegenschaft sind in der Regel identisch.

Beim Realwert wird das Alter einer Liegenschaft berücksichtigt

 

Bei der Realwertmethode werden die Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten berücksichtigt

Was kann im Stockwerkeigentum nicht zu Sonderrecht erklärt werden?

 

Boden auf dem die Liegenschaft ist

Wohnungen

Bastelraum

Abgeschlossenes Kellerabteil

Boden auf dem die Liegenschaft ist

Welche Angaben dienen zur Abklärung der Zahlungsfähigkeit (Bonität) eines Kunden?

Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.

 

Mieterspiegel

Informationsstelle für Konsumkredit IKO

Lohnausweis

Baubewilligung

Bankinformationen

Kaufvertrag

Referenzen

Bilanz und Erfolgsrechnung

Informationsstelle für Konsumkredit IKO

Bankinformationen

Referenzen

Welches sind die Konsequenzen eines WEF-Vorbezugs von Guthaben der beruflichen Vorsorge

(Pensionskasse)?

Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.

 

Verursacht eine umgehende einmalige Besteuerung

Verursacht im Falle einer Zwangsversteigerung eine einmalige Besteuerung

Reduziert das Vorsorgeguthaben

Wird als Eigenkapital betrachtet

Wird als Zusatzsicherheit betrachtet (für höhere Verschuldung)

Kann den Zinssatz einer 2. Hypothek senken

Verursacht eine umgehende einmalige Besteuerung

Reduziert das Vorsorgeguthaben

Wird als Eigenkapital betrachtet

Welche Angaben dienen zur Überprüfung der Tragbarkeit?

Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.

 

Mieterspiegel

Informationsstelle für Konsumkredit IKO

Lohnausweis

Baubewilligung

Bankinformationen

Kaufvertrag

Referenzen

Bilanz und Erfolgsrechnung

Zentralstelle für Kreditinformation ZEK

Lohnausweis

Bilanz und Erfolgsrechnung

Folgende Angaben haben Sie zu einer Liegenschaft (Mehrfamilienhaus) erhalten : Neues Mehrfamilienhaus,

Grundstück umfasst 1'200 m², Kubatur nach SIA beträgt 2‘000 m³, Grundstückskosten

650.00 / m², Baukosten CHF 600.00 / m³. Welche Mieteinnahmen müssen fliessen, um eine Rendite

von 8% brutto zu erzielen?

168‘000

 

Realwert :

Gebäude :: 2’000 m³ * CHF 600.-/m³ = 1'200'000.-

Altersabzug: 0% (neu)

Zwischentotal : 1'200'000.-

Umgebung/Baunebenkosten : 10% des Zwischentotals : 120'000.-

Land : 1’200 m² * CHF 650.-/m² = 780'000.-

Realwert : 1'200'000.- + 120'000.- + 780'000.- = 2'100'000.-

Bruttorendite = Mietertrag / Realwert

Miete = Bruttorendite * Realwert = 8% * 2'100'000.- = 168’000.-