Immobilien

Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Grundstück 900 m2, Gebäude Kubatur nach

SIA 2‘200 m3, Bauzeitpunkt vor 6 Jahren, Mieteinnahmen CHF 144‘000 pro Jahr, Grundstückspreis

CHF 700.00 pro m2, Baukosten CHF 650.00 pro m3. Anzahlungen für Nebenkosten durch die

Mieter von CHF 12'000.00 pro Jahr. Wie hoch fällt der Realwert dieser Liegenschaft aus?

2'108’620

 

Gebäude : 2’200 m³ * CHF 650.-/m³ = 1’430'000.-

Altersabzug : 6%

Zwischentotal : 1'344’200.-

Umgebung/Baunebenkosten: 10% des Zwischentotal : 134’420.-

Land: 900 m² * CHF 700.-/m² = 630'000.-

Realwert : 1'344’200.- + 134’420.- + 630'000.- = 2'108’620.-

Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Einfamilienhaus, Grundstück 800 m2, Kubatur

von 1‘000 m3 nach SIA, Bauzeitpunkt vor 10 Jahre, Bodenpreis CHF 500.00 pro m2, Baukosten

CHF 700 pro m3.

 

 

Der Realwert beträgt : CHF 1'093’000

Gebäude : 1’000 m³ * CHF 700.-/m³ = 700'000.-

Altersabzug: 10%

Zwischentotal: 630'000.-

Umgebung/Baunebenkosten : 10% des Zwischentotal : 63'000.-

Land: 800 m² * CHF 500.-/m² = 400'000.-

Realwert : 630'000.- + 63'000.- + 400'000.- = 1’093'000.-

Zeigen Sie auf, welche Elemente ein Kapitalisierungszinsfuss für die Berechnung eines Ertragswerts

umfasst und geben Sie auch die einzelnen möglichen Bandbreiten für die Zinsfüsse an.

 

Total Kapitalisationszinsfuss :

Hypothekarzinsen :

Unterhalt :

Risikozuschlag :

Total Kapitalisationszinsfuss : 6 - 8 %

Hypothekarzinsen : 3.5 - 4%

Unterhalt : 1 - 2%

Risikozuschlag : 1.5 - 2 %

Welche der folgenden Positionen gehören zu den Baunebenkosten?

 

Die Gebühren für Anschlüsse und Planung derselben

Die Gebühren für die Baubewilligung

Grundstückgewinnsteuern

Kosten für Grundbuch, Geometer, Notar

Zinsen für Baukredite

Amortisationen

Die Gebühren für Anschlüsse und Planung derselben

Die Gebühren für die Baubewilligung

Kosten für Grundbuch, Geometer, Notar

Zinsen für Baukredite

Durch einen Schuldbrief werden bei einer Zwangsversteigerung für den Gläubiger die folgenden

Forderungen abgedeckt.

 

Kontoführungsspesen

Die geschuldeten Zinsen der letzten 3 Jahre

Die gesamte Forderung

Die Betreibungskosten

Die geschuldeten Zinsen der letzten 3 Jahre

Die Betreibungskosten

Ist ein Recht auf Nutzniessung (Nutzniessungsrecht) grundsätzlich übertragbar?

JA

Ihr Kunde verfügt über ein Bruttoeinkommen von CHF 150'000. Er kann im Maximum eigene Mittel

über CHF 300'000 beschaffen.

Wie hoch darf im Maximum der Erwerbspreis einer Liegenschaft ausfallen? Kalkulieren Sie für die

Tragbarkeitsrechnung mit einem Zinssatz von 5% für die Fremdfinanzierung und mit je 1% für

Unterhalt/Nebenkosten und Amortisation.

Total : Max. Hypothek + Eigenmittel = 1'014'285

Welche Angaben dienen zur Prüfung der Sicherheiten?

 

Mieterspiegel

Informationsstelle für Konsumkredite IKO

Lohnausweis

Baubewilligung

Bankinformation

Kaufvertrag

Referenzen

Bilanz und Erfolgsrechnung

Zentrale für Kreditinformationen ZEK

Mieterspiegel

Baubewilligung

Kaufvertrag

Welche Elemente / Angaben sind im Basiszinssatz der Bank enthalten / berücksichtigt?

 

Zinssätze am Geldmarkt

Deckt unter anderem die Kosten (Zinsen) für die Kapitalbeschaffung der Bank ab.

Welche Elemente / Angaben sind im individuellen Zinszuschlag pro Kunde (Marge) der Bank enthalten

/ berücksichtigt?

Beeinflusst primär die individuelle Festlegung des Zinssatzes pro Kunde

Hängt vorallem von der Kreditfähigkeit und –würdigkeit des Kreditnehmens ab

Wird durch die Prüfung der Sicherheiten beeinflusst

Kann durch den Kreditnehmer beeinflusst werden.

Kunden können eine Festzinshypothek vor Ablauf des Vertrags künden. In diesem Fall wird aber

die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty) berechnen und dem Kunden in Rechnung

stellen. Diese wird berechnet aus der Differenz zwischen dem Festzinssatz gemäss Einzelvertrag

mit dem Kunden und den aktuellen variablen Hypothekenzinssätzen.

Falsch, SWAP Sätze

Gehören zum Eigentum einer Liegenschaft :

 

Erträge aus Miete oder Pacht

Fenster, Türen, Storen

Schuldbrief

Hypotheken

Anteile an einem Immobilienfonds

 

Erträge aus Miete oder Pacht

Fenster, Türen, Storen

Was geschieht bei Ablauf eines Baurechtsvertrags?

 

Die Immobilie auf dem Grundstück geht auf den Baurechtsgeber über

Die Immobilie auf dem Grundstück muss abgebaut werden

Die Immobilie verbleibt im Eigentum des Baurechtsnehmers

Der Baurechtsvertrag verlängert sich automatisch um weitere 99 Jahre

Der Baurechtsvertrag endet

Der Baurechtsvertrag geht automatisch auf die Erben über

Immobilie auf dem Grundstück geht auf den Baurechtgeber über

Der Baurechtsvertrag endet

Zu welchem Zeitpunkt wird im Rahmen einer Zwangsenteignung das Eigentum auf den Enteigner

übertragen?

 

Nach Vergütung der Abfindung für die Enteignung

Zum Zeitpunkt des Gerichtsurteils

Nach Ablauf des Termins zur Ersitzung

Nach Aneignung

 

Nach Vergütung der Abfindung für die Enteignung

Was wird mit dem Grundpfand abgedeckt?

 

Kreuzen Sie bitte die richtige Antwort an

Hypothekarschuld

Steuerschulden

Grundstückgewinnsteuern

Geschuldete öffentliche Gebühren

Hypothekarschuld

Was ist ein Verkehrswert?

Mit welchem Wert ist er änhlich?

Für was wird er benötigt?

Was passiert wenn der Verkehrswert vom Verkaufspreis abweicht?

Was kann zum Verkehrswert dazuberechnet werden? Was nicht?

 

 

Verkehrswert ist der sogenannte aktuelle Wiederbeschafungswert, wie viel hat die LG mom. Wert?

Er ist oft ähnlich mit dem Realwert

Er wird für die Preisberechnung eines Selbstgenutztem Wohneigentum verwendet

Kunde muss mehr Eigenmittel bringen

. Bei einem Hauskauf kommen immer noch andere kosten auf den Erwerber zu. So z. B folgende Investitionen:

-Auswechslung Teppichboden durch Parkett

-Renovation Küche

-Malerarbeiten

-Inneneinrichtung

-Gartenarbeiten

-Kosten (Handänderungskosten, Steuern/Verschreibung)

Usw…

Wertvermehrende Investitionen können auf den Verkehrswert gerechnet werden. Es muss aber beachtet werden, dass z. T nur einen Anteil angerechnet werden darf. Z.B zu 50%

Also gemäss Beispiel oben: Auswechselung Parkett, Küche, Maler mit einem Anteil von je 50% auf den Verkehrswert dazu zählbar. Somit sind ein Teil der Kosten durch die Hypothek gedeckt. Der Kunde benötigt dadurch weniger flüssige Mittel. Die Anderen 50% werden als Werterhaltende Investition angeschaut und können deshalb nicht auf den Verkehrswert dazugezählt werden. Jedoch können diese Investitionen vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden (sofern sie über die Pauschalabzüge sind)

Verschreibungsgebühren, Handänderungskosten, Gartenarbeiten, sowie Inneneinrichtungen (Möbel usw.) müssen selber getragen werden.

 

Steuern und Liegenschaften

Ein Erwerb einer Liegenschaft kann diverse Steuerliche Änderungen mit sich bringen.

Wie sollte man dies darstellen?

Welche Steuern fallen an?

Also erstellt man am besten eine Bilanz um auf die neue Belastung oder Belastung Minderung zu erhalten.

-Ein LG-Besitzer zahlt neu folgende Steuern:

-Einen Eigenmietwert (Einkommenssteuer) (5% vom Steuerwert) Dieser wird bei Kauf der LG pro Rata abgerechnet. Falls Mieterträge generiert werden, wird der Eigenmietwert nicht berücksichtigt. Ausser der Mietertrag ist tiefer als der Eigenmietwert. Wir auf Bundes und Kantonsebene versteuert.

-Steuerwert (Vermögenssteuer)

-Handänderungssteuer ca. 2%. Diese wird i.d.R 50% zu lasten Käufer und 50% zu lasten Verkäufer abgerechnet. Diese fällt i.d.R bei Erbgang und Schenkung nicht an.

-Bei Vk der Liegenschaft evtl. Grundstückgewinnsteuer.

-Pfandrechtsteuer->Für Errichtung von Schuldbriefen.

Ein LG-Besitzer mindert neu folgende Steuern?

Schulzinsen können vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

-Hypothekarschuld kann vom Steuerbaren Vermögen abgezogen werden.

-Das eingesetzte Kapital wirft keinen Steuerbaren Ertrag mehr ab. (Zahlt also wenige Einkommensteuer)

-Werterhaltende Investitionen können vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden, sofern die Pauschale nicht grösser ist. (Faustregel 20% vom Eigenmietwert). Falls man die effektiven Kosten geltend machen will, werden Belege benötigt.

-Evtl. Baukreditzinsen. In den meisten Kantone können diese jedoch nicht abgezogen werden

Bei Steuern rund um die Liegenschaft gibt es gewisse Faustegeln. Was sind diese für welche?

Der Steuerwert ist 70% des Verkehrswerts

Der Eigenmietwert ist 5% des Steuerwerts

Pauschalanzug bei Werterhaltenden Investitionen falls keine Zahlbekannt, 20% vom Eingemietwert

Ein Eingeheim kauf hat div. Auswirkungen auf sein Budget.  Was zahlt ein Eigenheim besitzter neu ? Um was wird sein Budget verkleinert?

-Hypozinsen

-NK

-Amortisation

-Steuern falls Belastung grösser als bei Miete

-Erhält weniger Anlageerträge da Eigenkap. In LG steckt.