Immobilien

Was sollte beim Thema Immobilienkauf auf ein Blatt aufgezeichnet werden?

-Tragbarkeit

-Belehnung

-Bilanz, was habe ich für Aktiven, was für Passiven (Verpflichtungen)

-Steuerbelastung IST / Neu

-Budget Erfolgsrechnung IST / Neu

Berechne folgenden Fall wenn Tragbarkeit nicht reicht?

Lohn Verteilt an 3. Die Gesamtbelastungen dürfen nicht höher als die erhaltene Zahl sein.

1 Hypozinsbelastung bleibt. Die Nebenkosten a 1% auch. Der übrigbleibende Betrag muss also die Zweite Hypo sein + Amokosten.

100/15 (amo Jahre) = 6.666 + 6 % Hypozins = 12.666%

Übrigbleibender Betrag z. B 9000.-/12.666*100= Betrag der Zweiten Hypo. Alles zusammen gerechnet (Hypo Zins ersten und zweite Hypo+Amo+NK) – VW= Neue Eigenmittel die benötigt werden.

WEF Bezug

Im Rahmen der Wohneigentumsförderung (für selbstgenutztes Wohneigentum) kann man Kapital aus der Pensionskasse beziehen oder verpfänden. Die Liegenschaft kann im In-oder Ausland sein.

Vorbezug: Richtlininen und Fakten?

• Alle 5 Jahre möglich. Letztmals 3 Jahre vor der Pensionierung
• Wenn man einen Einkauf macht, darf man 3 Jahre keinen Bezug machen.
• Min. Betrag beträgt 20‘000.-
• Bei Verheirateten Paaren ist die Unterschrift der Ehepartnerin nötig
• Ein Vorbezug wird im Grundbuch angemerkt.
• Bei Bezug fällt sofort eine Steuer an.
• Falls LG verkauft wird, muss der Vorbezogener Betrag wieder in die PK einbezahlt werden. (ausser Neukauf innert 2J.)
• Bei Zurückzahlung kann man bezahlte Steuer zurückfordern.
• Bis 50J. Max Bezug ist die Aktuelle Austrittsleistung
• Ab 50j. Austrittsleistung im Alter 50j oder die hälfte der Austrittleistung im Alters des Vorbezugs

   

Vorteil Vorbezug?

-Ehöhung Eigenkapital für Finanzierung

-Redukution Hypobelastung, daher tiefer Schuldzinsen

Nachteil Vorbezug?

Sofort Besteuerung

-Reduktion Leistungen

Pensionskasse verpfänden

Man kann sein PK Guthaben im Rahmen der Wohneigentums auch verpfänden. Dieses dient der Bank als Zusatzsicherheit.

Richtlinien und Fakten?

• Alle 5 Jahre möglich. Letztmals 3 Jahre vor der Pensionierung
• Es gibt keine Mindestverpfändbaren Betrag.
• Bei Verheirateten Paaren ist die Unterschrift der Ehepartnerin nötig
• Bis 50J. Max Bezug ist die Aktuelle Austrittsleistung
• Ab 50j. Austrittsleistung im Alter 50j oder die hälfte der Austrittleistung im Alters des Vorbezugs

Vorteile einer Verpfändung?

-Leistung wird nicht geschmälert

-Es fällt keine Steuer an, (Ausser wenn es zur Pfandverwertung kommt)

-Höhere Belehnung möglich.

Nachteile an Verpfändung

-Höhere Schuldzinsbelastung

Forward

Um sich bereits vor ablauf einen guten Zins zu sichern, bieten die Banken einen sogenannten forward an. Mit dieser Option kann z.B schon 1 Jahr vor Fälligkeit die Hypo verlängert werden. Dieses Option kostet natürlich was:

Bsp.

Hypo 500/m

Fälligkeit in 8m

Neuabschluss 5Jahre zu 2%

Refinanzierungssatz. 1.6%

Wiederanlagzinssatz 0.25%

Berechne?

1.6 - 0.25= 1.35/12 * 8 =0.9

0.9/ 5Jahre = 0.18 + 2= 2.18

0.18 ist also der Zuschlag.

Wie werden die sogenannten Penaltys (Vorfälligkeitsentschädigung) steuerlich betrachtet?

Können je nacht Kanton abgezogen werden

Vorzeitige Rückzahlung Festhypothek

Die Bank biete den Kunden an trotz Vertrag von der Festhypothek vorzeitig zurückzutretten. Der Kunde muss aber einen sogenannten Penalty bezahlen. (diese ist je nach Kanton vom Steuerbaren Einkommen abziehbar.)

Bsp.

Hypo 500/m

Zins 2.4%

Ausstieg 1.5j vor Ablauf

Wiederanlagesatz 0.25

Berechne?

2.4 – 0.25 = 2.15

500/m / 100 * 2.15= 10750 * 1.5 =16125.-

Was ist Beim Baurecht zu beachten?

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit. Es berechtigt eine Fremde Person auf seinem Land auf eigene Kosten zu bauen. Person zahlt einen Baurechtszins als Entschädigung. Mindest Dauer 30j. Max Dauer 100j. Heimfall muss genauestens Studiert werden. Baurechtszins in der Regel nicht vom Steuerbaren Einkommen abziehbar.

Bewertungsmethode für Selbstgenutztes Wohneigentum?

Wie wird Art diese auch noch genannt?

Für selbstgenutztes Wohneigentum ist der sogenannte Realwert massgebend. Dies ist eine Hedonisitische Methode (Pultmethode)

Wie heist die Bewertungsmethode wenn man LG vor Ort besichtigt?

Konventionelle Methode.

Wie berechnet man den Realwert?

Dabei wird der Neuwert (m3 * Preis) genommen, abzüglich Altersentwertung (i.d.R 1% pro Jahr)

Anschliessend werden Aussenanlagen + Bauebenkosten zu je 5% dazugerechnet, also total 10% vom Zeitwert

Anschliessend wir noch das Land dazu gerechnet (m2 * Preis)

=Realwert. Dieser sollte ungefähr dem Verkehrswert entsprechen.

Was ist alles in den Baunebenkosten enthalten? Bewilligungen, Gebühren

Was ist alles in den Aussenanlagen (Umgebungskosten) enthalten

Erschliessung, Baugrubensicherung

Was wir bei Renditeobjekten für eine Berechnungsgrundlage verwendet?

Ertragswert

Wie setzt sich der Kapitalisierungssatz für die Ertragsberechnung zusammen?

Was sind die ungefähren bänder?

Hypozins: 1.5-3.5%

Unterhalt: 1.5-2.0%

Leerstandsrisiko: 1-2%

Total 4-8%

Berechne den Ertragswert:

Bsp. Mitertrag Jährlich 125/m inkl. 17/m NK

Hyposatz 2%

Unterhalt 1.5%

Leerstandsrisiko 1.5%

(108/m *100) / 5= Ertragswert

Man kann den Ertragswert bei Renditeobjekten auch nach der sogennanten gemischen Verkehrswertmethode berechnen. Wie funktioniert das? Wie geht die Formel?

Man kann bei Renditeliegenschaften aber auch den sogenannten gemischten Verkehrswert rechnen. Dabei verrechnet man den Ertragswert mit dem Realwert und kommt so auf einen guten Schnitt.

(1* Realwert + 3* Ertragswert) / 4

Oder

(1* Realwert + 2* Ertragswert) / 3

Was ist die Schulabzugsbegränzung?

Wie setzt sie sich zusammen?

Bei den Abzugsfähigen Schuldzinsen gibt es eine Obergrenze. Diese berechnet sich wie folgt:

Vermögenserträge (Eigenmietwert, Wertschriftenerträge, Mieteinnahmen) + 50/m Pauschale

=Obergrenze (Max. so viele Schulden können abgezogen werden.)

8-Tung! Geschäftsschulden können zusätzlich abgezogen werden.