Schweizerisches Planungs- und Baurecht

Was darf als Siedlungsgebiet im Siedlungsplan nach PBG ausgeschieden werden?

Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die Überbauung benötigte und hiefür geeignete Siedlungs- und Bauentwicklungsgebiet.

Es darf nur Land ausgeschieden werden, das:

• bereits weitgehend überbaut ist; oder
• voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
• Zusätzlich können als Bauentwicklungsgebiet Flächen vorgesehen werden, die voraussichtlich in einem späteren Zeitpunkt der Besiedlung dienen.

Was ist im Landschaftsplan nach PBG enthalten?

Im Landschaftsplan sind, soweit von kantonaler Bedeutung, zu bezeichnen:

• Landwirtschaftsgebiet
• Forstgebiet
• Erholungsgebiet
• Natur- und Landschaftsschutzgebiete
• Trenngebiet
• Gebiete für Materialgewinnung und für Materialablagerung
• Übriges Gebiet (keine Zuteilung)

Gebiete können sich überschneiden (dies ist darzustellen).

Was erfasst der regionale Richtplan?

Gebiete, die nach ihrer Lage, nach den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen, nach der Erschliessung, Versorgung und Ausstattung sowie nach ihrer mutmasslichen Entwicklung einer abgestimmten Raumordnung bedürfen und zugänglich sind.

Strukturierung analog des kantonalen Richtplans.

Der regionale Richtplan kann die räumlichen und sachlichen Ziele enger umschreiben (insbesondere bauliche Dichte).

Was umfasst der kommunale Richtplan nach PBG?

Der kommunale Richtplan kann sich auf einzelne Teilrichtpläne beschränken. Über die zu ordnenden Sachbereiche entscheidet das zur Festsetzung zuständige Organ.

Wer ist verantwortlich für die Festsetzung und Genehmigung der Richtpläne (Unterscheidung kantonaler/regionaler Richtplan) in Abweichung des Grundsatzes nach PBG?

Kantonaler Richtplan: Festsetzung durch Kantonsrat.

Regionale Richtpläne: Festsetzung durch Regierungsrat.

Kommunale Richtpläne: Festsetzung je nach Gemeindeordnung. Diese bedürfen der Genehmigung.

Welche Nutzungszonen werden im PBG unterschieden?

Landwirtschaftszone: Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung oder solche, die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen.

Freihaltezonen: Flächen zur Erholung der Bevölkerung, die ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes bewahren sollen oder die der Trennung und Gliederung des Siedlungsgebietes dienen.

Was ist das sog. Heimschlagsrecht gemäss PBG?

Jeder Grundeigentümer hat neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch aus materieller Enteigung das Recht, seine in der Freihaltezone gelegenen Grundstücke und Grundstücksteile dem Staat heimzuschlagen.

Beiden Parteien steht dabei das Ausdehnungsrecht nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten zu.

Wie gestaltet sich das Verfahren bei der Ausübung eines Heimschlagsrechts gemäss PBG?

Heimschlagsrecht ist innert 10 Jahren seit Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone schriftlich geltend zu machen.

Falls innert 6 Monaten seit Geltendmachung kein privatrechtlicher Vertrag zustande kommt: Schätzungsverfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten.

Rechtskräftige Entscheide der Schätzungskommission = richterliches Urteil

Innert 2 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids über die Heimschlagsentschädigung: Schriftlicher Verzicht möglich.

Was ist das sog. Zugrecht gemäss PBG?

Der Staat kann im Entschädigungsverfahren aus materieller Enteignung die Zusprechung des betreffenden Landes zu Eigentum verlangen, wenn:

• die Entschädigungsforderung für die Beschränkungen mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts beträgt; und
• er sich verpflichtet, das Land innert 4 Jahren der Öffentlichkeit zugänglich zu machen oder einer bisherigen besonderen Nutzung dauernd zu erhalten.

Was ist die Bau- und Zonenordnung gemäss PBG und wer erlässt sie?

Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit und die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind. Der nicht von übergeordneten Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann wird in:

• Bauzonen
• Erholungszonen
• Freihaltezonen
• Reservezonen

unterteilt. Die Unterteilung erfolgt durch einen Zonenplan. Übergeordnete Zonen sind soweit möglich darzustellen.

Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.

Wie sind die Bauzonen gemäss PBG vorzusehen? Definiere grob diese Zonen.

• Kernzonen: Schutzwürdige Ortsbilder (z.B. Stadtkerne), die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen.
• Quartiererhaltungzonen: Geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen.
• Zentrumszonen: Dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren (Wohnen, Handels- und DL-Betriebe, Verwaltungen, mässig-störendes Gewerbe).
• Wohnzonen: Wohnbauten, Arbeitsräume (müssen mit Wohnung zusammenhängen + angemessenes Verhältnis zur Wohnfläche)
• Industrie- und Gewerbezonen: Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, Gütergrossverteilung, Lagerhaltung, Transport. Zusätzlich betriebs- und unternehmenszugehörige Räume, insb. auch kleinere Läden. Auch Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind gestattet.
• Zonen für öffentliche Bauten: Grundstücke, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden (auch: Bau von Alterswohnungen).

Was ist ein Gestaltungsplan gemäss PBG?

Konkretisierender Sondernutzungsplan: Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss.

Was umfassen Freihaltezonen und Erholungszonen gemäss PBG? Welche Regeln finden darauf Anwendung?

Als Freihalte- oder Erholungszonen sind die Flächen auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind. Ferner können Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen.

Hinsichtlich Inhalt und Verfahren gelten die gleichen Bestimmungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen für:

• Bauten und Anlagen
• Rechte der Grundeigentümer
• Rückgriff auf andere Gemeinden
• Zugrecht der Gemeinden

Worin besteht das Vorkaufsrecht bei (übergeordneten) Freihalte- oder Erholungszonen gemäss PBG?

Gemeinde oder Kanton steht an Grundstücken oder Grundstücksteilen zu den Bedingungen des jeweiligen Käufers ein unbefristetes, in jedem Verkaufsfall gültiges gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das vertraglichen Vorkaufsrechten vorgeht. Es ist im Grundbuch anzumerken.

Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten seit der dem Grundbuchverwalter obligenden Mitteilung des Verkaufs auszuüben.

An Grundstücken in der Erholungszone ist nur die Gemeinde zum Vorkauf berechtigt.

Was umfasst die Reservezone gemäss PBG?

Flächen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen werden soll.

Inwiefern können Bauten und Anlagen in der Reservezone erstellt werden?

Nur gemäss Art. 24 RPG zulässig:

Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a (Grundsätze Baubewilligung) können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:

a. der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und

b. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Es besteht kein Anspruch auf Erschliessung oder auf Inanspruchnahme öffentlicher Versorgungs- und Erschliessungsanlagen.

Welchen Anspruch haben Eigentümer von Grundstücken in Reservezonen?

Anspruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung. Dieser Anspruch kann frühestens 8 Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans geltend gemacht werden.

Welche weiteren Festlegungen kann/muss die Bau- und Zonenordnung vorsehen?

Waldabstandlinien: Die Linien sind grundsätzlich in einem Abstand von 30m von der Waldgrenze festzusetzen (Ausnahmen bei kleinen Parzellen oder besonderen örtlichen Verhältnissen).

Gewässerabstandslinien: Abweichungen vom kantonalen Mindestabstand und Grenzabstand der Nachbargrundstücke.

Bezeichnung von Gebieten, in denen Hochhäuser gestattet sind.

Allgemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen.

Bauvorschriften, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen.

Aussichtsschutz.

Baumschutz und Begrünung: Erhaltung und Ersatz von näher bezeichneten Baumbeständen.

Abweichungen bei Terassen- und ähnlichen Überbauungen.

Verbot von Aussenantennen sowie Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Energien.

Was sind Sonderbauvorschriften gemäss PBG?

Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen.

Sie können die Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen.

Sie können von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen sowie die Nutzweise nach ihrer Art und innerhalb der Art nach Aufteilung und Zweckbestimmung näher umschreiben.

Sie haben für die einwandfreie Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen.

Was sind die Rechtswirkungen von Sonderbauvorschriften gemäss PBG?

Sonderbauvorschriften bewirken keinen Zwang, nach ihnen zu bauen. Sie können jedoch bestimmen, dass Baubewilligungen auf ihrer Grundlage nur erteilt werden, wenn die entsprechende Überbauung des ganzen Gebiets oder näher zu umschreibender Teilgebiete rechtlich gesichert ist.

Wird auf die eingeräumte Überbauungsmöglichkeit verzichtet, finden die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung Anwendung.