Für was sind Reproduktionskosten?
Kosten für Wiederherstellung der bestehenden Bausubstanz (gleiche Qualität, gleicher Komfort)
Ist beim Versicherungswert Mietzinsausfälle mitberücksichtigt?
Nein
BKP 2: Gebäudekosten (minimale Gliederung)
Rohbau 1 ->Grundsubstanz
Rohbau 2->Hülle (I. Dach II. Fassade III. Fenster, Türen, Tore)
Installationen-> (Installationen) wie z. B I. Heizung, Lüftung, Klima, Kälte II. Elektro III. Sanitär (Bäder, WC) IV. Küchen V. Aufzugsanlagen, Anpassr. / Hebeb.
Ausbau->Ausbau wie z. B I. Unterlagsböden / Verputze II. Schreiner-/Schlosserarb. III. Böden und Decken IV. Maler, Tapeten
Definiton Mietwert?
Der Mietwert ist der maximale, marktfähiger Mietzins!
Max. Laufzeit Baurecht?
100J
Was ist das DCF-System?
Aufteilung in Jahres-Cashflows aller Objekte und Wertelemente ("vertikale Gliederung") Diskontieren Cashflows aller Wertelemente Summieren aller diskontierten Cashflows
Was sind Nutzobjekte?
Güter, welche nutzbar & ertragsorientiert sind. z. B
Welche Faktoren beeinflussen den Wert?
Nachfrage / Nutzen / Ertrag
Was sind Grundstücke per Definition? (ZGB Art 655)
Liegenschaften
Selbständige, Dauernde Rechte im Grundbuch
-Bergwerke
-Miteigentum von Grundstücken
Reproduktionskosten sind nicht gleich Neubaukosten. Können abweichen!
Wieso?
->Künftige Erneuerungen führt zu Zusatzkosten->Demontage, Abbrüche, Freilegungskosten.
->Reproduktionskosten können aber auch tiefer sein als Neubaukosten-> Bauteile sind billiger, z. B bei tech. Entwicklung.
Was sind BKP?
Baukostenplan
Was gibt es für verschiedene BKP?
BKP 2-> Gebäudekosten
(BKP 3->Betriebseinrichtungen)
BKP 4->Umgebungskosten
BKP 5-> Baunebenkosten
Keine Reproduktionskosten werden Bei BKP 0 -> Landwert & Landkosten, sowie BKP 1-> Vorbereitungsabreiten, verwendet.
Was ist im Versicherungswert "inklusive"?
Wiederherstellungskosten, Plankosten, Abbruchkosten, Inkl. Entsorgung sowie temp. Schutumassnahmen & Gebühren
Unendlichkeit und Befristung?
Immobilien • haben als Ganzes eine unendliche Existenz
Land, Grund und Boden • unzerstörbar, war immer da, wird weiter da sein • lässt sich grundsätzlich unendlich lange nutzen
Gebäude • werden erstellt, unterhalten, erneuert, abgerissen, wieder erstellt • dank wiederholter Erneuerungs- und Ersatzfähigkeit haben Bauten grundsätzlich eine unbefristete Nutzungsdauer
Aus welchen Gründen können BKP 3 relevant werden?
Briebseinrichtungen
• nur relevant, wenn sie …
-von einem Käufer übernommen würden
-ertragsbildend sind
-und wenn dafür Rückstellungen gebildet werden
Wo macht die MEV-Bewertungsmethode Sinn?
Grundstück wo mehrere Sachen darauf sind:
Grundstück mit: • Wohnhaus • Werkstatt (Kündigung in 1 Jahr) • Erneuerung Werkstatt erforderlich • Wohnrecht z.G. Mutter • zusätzliches Land
Wann kann eine Mietzinsanpassung vorgenommen werden?
Wie werden diese berechnet?
-Änderung Referenzzinssatz:
Schauen wo, respektive in welchem Referenzzinssatz wir uns befinden?
Danach jeder ¼ erhöhungsschritt = X%. z. B 3%+3%+3% =9%.
(9 x 100) verteilt an 100+9, also 109= 8.26%
-Teuerung (Teuerung Neu – Teuerung Alt x 100) :Teuerung alt->davon 40%, da Eigenkapital
-Betriebskostensteigerung->Normalerweise (je nach Kanton) 0.5% pro Jahr (ab Mietbeginn)
-Mehrleistung des Vermieters (50-70% der Umfassenden Erneuerungen gelten als Wertvermehrend! Referenzzinssatz ((1.25%) + 0.50%)) verteilt an 2 = 0.875% + Amortisation (100 Jahre verteilt an Lebensdauer, z. b 25J= 4%.
=4.875%->Davon 10% Unterhalt-> 4.875 : 100 x 10= 0.4875
0.4875+4.875=5.3625
Auf Wertvermehrenden Anteil 5.3625% ausrechnen (Bsp. CHF 13'000.00) = 697.125 Jahreserhöhung. Anschliessend verteilt an 12 (monate) rechnen = 58.09 CHF
-Orts- und Quatiersüblichkeit
-Mietzinsanpassungsklausel
Belehnungswert
• Schweizer Begriff • Betragsmässiger max. Anteil des Marktwertes, der hypothekarisch belehnt wird • Kein objekttypischer Wert (vom Kundenrating abhängig)
Wert?
Wert ist keine feste Grösse. Subjektive & Emotionale Vorstellung
Was gehören in die Bewertungsgrundlagen?
-Immer Grundbuchauszug + Situationsplan
-Verträge, Vereinbarung, Verbindlichkeiten
-Objektangaben (Erträge->Mietzins,-Verträge, Abrechnungen, Pläne, Beschriebe)
-Unterlagen datieren, Quellenangaben
-Beweise für Behauptungen & Annahmen
-Nachvollziehbarkeit & Verständnis
Was gehört in BKP 5?
: Baunebenkosten
• Erneuerungen der Bausubstanz verursachen Baunebenkosten
• Baukreditzinsen, Finanzierungskosten
• Gebühren, Abgaben
• i.d.R. mit einem Prozentsatz berechnet / festgelegt
• Achtung: Abgrenzungen zu Neubau beachten! Keine Baubewilligungen, Wettbewerbe, Anschlussgebühren, Erstvermietungen, STWE-Begründungen etc.
Für was dient der Gebäudewiederherstellungswert?
Zum Vergleich resp. Überprüfung des Versicherungswertes.
Was versteht man unter Nachhaltigen Ertrag?
Angemessene Verzinsung Kapital (Eigenkapital+Fremdkapital)
-Bezahlung der laufenden entstehenden Kosten (Mietzinsrisiken wie z. B Leerstand, Betriebskosten wie z. B Versicherungsprämien, Verwaltungskosten wie z. B Ertragsinkasso, Instandhaltungskosten wie z. B für laufende Pflege
-Bildung von Rückstellungen für zukünftige Instandsetzungskosten. Bauteile z. B 25-30 Jahre, Wohbauteile z. B wiederaufbau 80-120Jahre
Wie ist der Ablauf wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?
-Mahnung mit Nachfrist (min 30d +10 Tage vorlaufszeit auf Monatsende) & Kündigung androhen.
-Kündigen
-Exmissionsbegehren Stellen
Was sind Parteigutachten?
Erbschaften, Nachlassregelungen & Güterrechtliche auseinandersetzung
Was ist eine technische Entwertung?
Die technische Entwertung ist ein negatives Wertelement. Dieses wird separat berechnet & in Abzug gebracht.
Was ist der Sachwert (Depreciated Replacement Cost)?
andere Bezeichnungen: Realwert / Substanzwert
Addition von: Zeitwert der baulichen Anlagen
+ Umgebungsarbeiten
+ Baunebenkosten
+ Landwert
Achtung: reine Kostenbetrachtung!
Was ist der Liquidationswert?
• Var. 1: Nutzungsänderung •
Var. 2: Zwangsverkaufswert (keine normalen Verhältnisse für den Vermarktungszeitraum)
Pflichten Mieter
-Mietzins & NK zahlen
-Sache sorgfälltig zu gebrauchen
-kleine Reparaturen selber übernehmen
-Schäden / Mängel dem Vermieter zu melden
-Auf verlagen Kaution zu leisten (Wohnungen max. 3 Nettomonatsmieten / Geschäft-> Offen!
Definition Marktwert:
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».
Was ist der sogenannte "Faire Wert" (Fair Value)
Oftmals mit Marktwert gleichgesetzt
• Kann Bedeutung haben, wenn nicht geldwerter Nutzen im Vordergrund steht (z.B. Gebäudeerhalt für Verkäufer wichtiger als der maximale geldwerte Nutzen)
Netto Ertrag in der LG bedeutet->
Bruttoerträg abzüglich jährliche Lg-Kosten & jährliche Rückstellungen.
Was sind besitzobjekte?
Objekte deren Wert nicht mit Nutzungsberechnungen sondern mit Preisvergleich bestimmt wird. Primär ertragslose Landflächen wie Bauland, Nichtbauland, Kulturland, Ertrags & Nutzlose Bauten, Denmäler, Verkehrsbauten
Rückstellungen / Kosten? % Sätze
Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen-> 0.5-1.0% sofern beim Bau gute Matrialien verwendet wurden, schwache beantspruchng, und langer zyklus
Rückstellung für grosszyklische Erneuerungen-> 0.8-1.5% wenn schwache, billige Materialien verwendet wurden, starke Beanspruchung, Kurzer erneuerungszyklus
% Satz wird vom Reproduktionswert genommen. Falls dieser nicht bekannt ist, vom Ertragswert.
Nettomiete?
Miete ohne NK
->In der Immobilienbewertung spricht man bei Nettomieten von Bruttoerträgen. Da noch Kosten wie Verwaltung, leerstand, Versicherungen, Instandhaltung und Rückstellungen abgezogen werden müssen.
Wie berechnet man Reproduktionskosten? & auf welcher Basis?
Wenn m2 zur Verfügung stehen & die Raumhöhe, können die m3 ausgerechnet werden.
-Reprokosten für Wohnraum (m3)
-Reprokosten für Land, PP (m2)
-Reprokosten für Land, Strassen (m2)
Reprokosten für Leitungen
Reprokosten für Baunebenkosten (i. d. R. ein %-Satz von BKP 2&4)
8-tung-> Immer ganze Parzellenfläche berechnen!!
8-tung-> Wenn Bauplan-> Gebäudefläche - Parzellenfläche (+allenfalls übrige Flächen). Je nach dem separat.
Was gehört in BKP 4?
Umgebungskosten:
• nur für Bereiche, die tatsächlich min. einmal reproduziert werden, z.B.
• Erschliessungs- / Werkleitungen
• Strassen, Wege, Plätze
• Stützmauern, Treppen, Zäune, Sitzplätze etc.
• Nebenbauten
• Teiche, Bassins, Brunnen, Geräteschöpfe, Pergolen etc
Was ist ein Konsumtiver Nutzwert?
• Wert infolge Selbstnutzung (Eigentümer wertet diesen höher als im Vermietungsfall) • Beinhaltet subjektive Aspekte
Mietrecht
Wann kann eine Mietzinsanpassung vorgenommen werden?
-Änderung Referenzzinssatz
-Teuerung
-Betriebskostensteigerung
-Mehrleistung des Vermieters
-Orts- und Quatiersüblichkeit
-Mietzinsanpassungsklausel
Was für Bauarten gibt es? (Objekttypologie)
-Massivbau
-Leichtbau
-Altbau
Neubau
Was ist Konsumtiver Nutzwert?
Wert infolge Selbstnutzung, Eigentümer bewertet Individuell höher als mögicher Nutzen im Vermietungsfall.
Z. B Eigentümer liebt seinen Garten. Für andere ist dieser eine Last
Was ist der Wert des sogenannten Gebäudewiederherstellungskosten (Reinstatement Value)?
• Dient als Vergleichswert für Überprüfung des Versicherungswertes • Kosten für Ersatzneubau (genau gleich) • Inkl. Planung, Abbrüche, Entsorgung, Schutzmassnahmen, Gebühren
Kann ein Baurecht verlängert werden?
Ja
Geeignete Methoden für den Gesamtwert einer Immobilie?
Multi-Element-Value (MEV-System)
Discounted Cashflow (DCF-Methode)
Statistische Methoden (mit Vorbehalten)
Preis=
Ist eine feste Grösse. Preis entspricht dem Geldbertrag, der ein bestimmtes Gut zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt wird
Wie wird der Beileihungswert definiert?
Bankinterne Werte
• Berücksichtigung dauerhafter Eigenschaften
• Normale, örtliche Marktbedingungen
• Derzeitige Nutzung, angemessene Alternativnutzung
• Keine spekulativen Aspekte
• Oft tiefer als Marktwerte (Kreditgeber schätzen Risiken höher ein als Kreditnehmer)
• Folge: Kreditnehmer muss mehr EK zur Verfügung stellen
• (Kapitalmarkt, Kapitalverfügbarkeit und Konkurrenz spielen mit)
Wodurch entstehen Befristungen bei Immobilien?
Vertrag (z. B Baurechtsvertrag)
Restlebenserwartung (z. B Wohnrecht, Nutzniessung)
Objekteigenschaften (Zustand, Schäden)
Externe Faktoren (Marktveränderungen, behördliche Termine)
Müssen Firmen und Öffentliche Hand Immobilien periodisch durch externe unabhängige Sachverständige bewerten lassen?
Ja
Erklärung Baurecht?
Wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter seinem Boden zu bauen, liegt ein Baurecht vor. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.
Ein Baurecht ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre begründet wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt hingegen von Gesetzes wegen 100 Jahre.
Vorkaufsrecht bei Baurecht?
Der Inhaber eines selbstständigen und dauernden Baurechts hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern der Grundeigentümer sein Grundstück, also den Boden, verkauft. Umgekehrt hat auch der Baurechtsgeber ein Vorkaufsrecht an der Baute, falls ein Verkauf zur Debatte steht (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Diese Vorkaufsrechte kann man abändern oder auch ganz aufheben, was im Grundbuch durch eine Vormerkung zum Ausdruck gebracht werden kann.
Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt drei Monate seit Kenntnis des Vertragsabschlusses. Bei einer Ausübung muss der Vorkaufsberechtigte die gleichen Bedingungen erfüllen wie der Erwerber, somit auch hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises (unlimitiertes Vorkaufsrecht). Der Kaufpreis könnte allerdings im Voraus bestimmbar festgelegt werden (sogenanntes limitiertes Vorkaufsrecht).
BKP 1?
Vorbereitungsarbeiten (i.d.R. KEINE Reprokosten)
-Aufnahmen, Untersuchungen
-Abbrüche, Räumungen, Rodungen, Provisorien
-Anpassungen an bestehende Anlagen
-Spez. Fundationen, Pfählungen, Baugrubensicherungen
➢ Ergebnis nicht mehr erkennbar od. nicht mehr vorhanden
➢ Werden nicht noch einmal ausgeführt oder reproduziert
Was kann der Mieter machen, wenn neuer Inhaber «dringender Eigenbedarf» geltend macht, respektive der neue Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigt?
->Schadenersatz einfordern. Gute Chance!
Wie muss ein Baurecht verlängert werden?
Es ist möglich, eine Verlängerung des Baurechts zu vereinbaren. Diese muss allerdings vor Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt angemeldet werden. Wer nach der Begründung des Baurechts ein Recht am Grundstück erworben hat, kann gegen die Verlängerung keinen Einspruch erheben. Das Baurecht behält bei einer Verlängerung den ursprünglichen Rang gegenüber den später errichteten Rechten.
Unterschied «Besitzen» & «Nutzen» im Zusammenhang mit Objekten
Besitz-Objekte= nicht nutzbar oder Ertragslos, wie z. B Denkmal, unbebautes & ertragloses Land. Besitzdenken wie z. B ich will das haben! Ist höher als Nutzungsabsicht.
->Beurteilung via Wertvergleich
Nutz-Objekte= Nutzbar, Ertragsabwerfend, Werthaltig-> Eigentumswohnung.
Beurteilung des Werts nach dem Nutzen
Besondere Verhältnisse bei Mieten?
-Vorzugsmieten
-Leerstände
-Unentgeldliche Wohnrechte
-Bef. Minder / Mehrerträge
-Betriebsbauten
-Offentliche Bauten
-Vorzugsmieten? Im Bewertungswesen-> «von normalen» Mietwert ausgehen
-Leerstände-> Falls erheblich, -Barwert / «Normaler», kurzfrister Leerstand-> Nicht beachten
-Untentgeltiche Wohnrechte-> Mietwert-Barwert Wohnwert
-Befr. Mehr/Mindererträge-> Mietwert +/- Barwert Mehr-/Minderertrag
-Betriebsbauten (Selbstbenutzt)-> Mietwert Vergleichtsobjekt /Alternativobjekt.
-Öffentliche Bauten-> Mietwert vergleichbarer (kommerzieller) Alternativobjekte
Was ist der Nutzwert (Value in use) ?
• Spezifische Nutzung und spezifischer Nutzer (nicht marktorientiert) • Nutzwert = Barwert künftiger Cash Flows + Endwert am Nutzungsende + Restwert am Ende
Was ist befristete Nachhaltigkeit
-Kosten / Ertrag gleich, aber z. B befristet auf Baurechtsvertrag. Z. B 100J
Wie entstehen Entwertungen?
• Nachfrageverlust
• Nutzungsverlust
• zukünftige Kosten
• anstehende Sofortreparaturen
Was ist generell bei Reproduktionskosten zu beachten?
Reproduktionskosten sind für das Bauvolumen zu ermitteln.
-Und für Bauteile, die tatsächlich ein oder mehrmals reproduziert werden
Was sind BKP?-> Baukostenplan
Bitte beachten
• Volumen wird nicht immer voll genutzt, muss aber trotzdem unterhalten
und erneuert werden.
• Reprovolumen kann vom tatsächlichen Bauvolumen abweichen
• Abbruchobjekte werden weder unterhalten noch erneuert
Reprokosten für jedes Objekt einzeln ermitteln!
-Andere Reprokosten für unterschiedliche Objekte
-Unterschiedliche „Technische Entwertungen“
Wie kann die Heimfallentschädigung festgelegt werden?
Den Parteien steht es weitgehend frei, wie sie die Heimfallsentschädigung ausgestalten wollen. Da zwischen dem Zeitpunkt der vertraglichen Regelung und dem Eintritt des Heimfalls in der Regel mehrere Jahrzehnte vergehen, ist die Findung einer sachgerechten Lösung anspruchsvoll. In der Praxis führt die Vereinbarung der Heimfallentschädigung oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien.
Durch was kann der Wert einer Sache im generellen Beeinflusst werden?
Risikoerwartung
Wertsteigerungspotential
Alternative Anlageformen
Lage
Was bedeutet das MEV-System?
Aufteilung der Immobilie in ihre Objekte und Wertelemente ("horizontale Gliederung") Berechnen aller einzelnen Elementwerte Summieren aller Wertelemente
Mindest Laufzeit Baurecht?
30J
Ablauf einer Bewertung?
1) Auftrag, Aufgabe, Zweck
2) Vorbereitung, Grundlagen, Daten
3) Objektanalyse, Dispositiv
4) Berechnungen, Resultate, Erkenntnisse
5) Bericht, Antworten, Empfehlungen
6) Beilagen
Ermittlung Mietwert
Was gibt es für Methoden?
Mietwert pro Wohnungstyp-> KW: Mietzins pro Wohnung & Monat, oder Bestimmter Wohnungstyp
Mietwert pro Nutzfläche-> KW: Mietzins pro m2 und Jahr
Mietwert nach Umsatz (öffters im Gastgewerbe zu sehen)-> Prozentsatz. Empfehlung->nicht verwenden.
Mietwert bei Nutzungsänderung
->Wenn bisherige Nutzung nicht mehr gwährleistet ist, muss eine neue, plausible Nutzung angenommen werden.
Mietwert für Neue Nutzung einsetzten
->Mietwert für neue Nutzung einsetzten
Pflichten Vermieter:
-Mietsache ist gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben
-Mietsache wird unterhalten
-Lasten & Abgaben für Objekt zu übernehmen
-Grössere Reparaturen zu übernehmen
-Früherer Mietzins bekannt zu geben, falls dies gewünscht wird.
-Auf Verlangen Einsicht in letztes Übergangsprotokoll zu gewähren.
-Einsicht in NK-Abrechnung zu gewähren.
Was sind Besitzobjekte?
Objekte welche nicht nutzbar, sind. Sie sind besitzorientiert. Man würde sie nicht hergeben. Bsp. Kunst am Bau. Ertragloses Land
Erklärung Heimfall
Nach Ablauf der Baurechtsdauer werden die vom Baurechtsberechtigten erstellten Gebäude wieder zu Bestandteilen der Bodenparzelle ("Heimfall") und der Grundeigentümer wird von Gesetzes wegen Eigentümer dieser Bauten. Das Baurecht geht ohne weiteres unter.
Als Ausgleich für den Verlust des Eigentums sieht das Gesetz vor, dass der Baurechtsgeber dem Baurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zu bezahlen hat (Art. 779d ZGB).
Wo nimmt der Schätzer seine Daten her?
Immobilienmarkt, Angebot, Nachfrage, wirtschaftliche Entwicklung, Tendenzen, Prognosen, Mietpreise für Wohnungen, Büros, Gewerbe, Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Landpreise Industrie?
-Eigene Datensammlung Anlegen & Aktualisieren
-Gemeindebehörden
-Zeitungen, Inseratauswertung, Internet
-Statistiken, Fachzeitschriften, Publikationen,
-Fachleute vor Ort, Immo-Treuhänder, Verwalter, Architekten
-etc.
Die Immobilie ist in drei Themen aufgebaut.
-Grundstück?
-Bestandteile?
-Akzessionsprinzip?
Grundstücke: Liegenschaften; selbständige und dauernde Rechte; Miteigentumsanteile an Grundstücken, Bergwerke
Bestandteile: Land, Bauten, Rechte und Lasten, (Zugehör), Miteigentum
Akzessionsprinzip: Integrale Gesamtheit aller Bestandteile
Welche Marktwertmethoden werden bei Nutzobjekten angewendet?
Ertragswertmethode->bei unbefristeter Nutzungsdauer
Barwertmethode bei Objekte mit befrister Nutzungsdauer
Liegenschaftskosten? %
-Betriebskosten (Steuern, Abgaben, Versicherungen) ->2%-7% des Bruttoertrages
-Unterhaltskosten (Instandhaltung, Unterhalt, Reparaturen)->Gute Materialen, schwache beanspruchung->0.5%-1.0%
Schlechte Materialien, starke Nutzung-> 0.8%-1.5% (Reproduktionskosten, respektive Ertragswert, falls diese nicht vorhanden, ausgewiesen)
Ertragsverluste-> Bei Selbstgenutzen LG’s->0.0%.
Gute Objekte, wenig Mieterwechsel->0.0%-4.0%
Schlechte Objekte, viele Mieterwechsel->3.0%-7.0%
-Verwaltungskosten (Vermietung, Verwaltung, Inkasso)
Beil selbstbenutzten Liegenschaften-> 0.0%
Bei Normalen Mietobjekte-> ca. 5.0-7.0%
BKP 2: Gebäudekosten (minimale Gliederung)
Rohbau 1 ->Grundsubstanz
Rohbau 2->Hülle (I. Dach II. Fassade III. Fenster, Türen, Tore)
Installationen-> (Installationen) wie z. B I. Heizung, Lüftung, Klima, Kälte II. Elektro III. Sanitär (Bäder, WC) IV. Küchen V. Aufzugsanlagen, Anpassr. / Hebeb.
Ausbau->Ausbau wie z. B I. Unterlagsböden / Verputze II. Schreiner-/Schlosserarb. III. Böden und Decken IV. Maler, Tapeten
Wie gliedern wir die Bewertungsobjekte?
Grundstücke-In einzelne Objekte und die einzelnen Objekte in Wertelemente. Am Schluss werden diese zusammengezählt. Der GB-Auszug sowie der Situationsplan dienen zur Hilfe.
Bsp:
Grundstück/e Objekt/e Wertelement/e
Nr 321 Wohnhaus Ertragswert-Technische Entwertung
Nr 322 Garage Ertragswert-Technische Entwertung
PP Ertragswert-Technische Entwertung
Wald Spez. Methoden
Wiese (Falls Bauland,) +
Wie wird der Versicherungswerte (Insurable value) definiert? Was soll dieser aussagen?
• Definition gemäss Verträgen • CH: Schätzwert der kant. Gebäudeversicherungen (und private Versicherungen) • Wiederherstellungswerte auf Basis der Baukosten (ohne Umgebung, ohne Baunebenkosten) • Nur Kosten für das / die Gebäude • Werden indexiert (Gebäude steigt stetig im Wert)
Wie werden BKP 2 ermittlet?
• Nach Volumen Fr./m3 umbauter Raum SIA 416 (SIA 116 nicht mehr in Kraft)
• Nach Flächen Fr./m2 SIA 416 oder SIA d 0165
• Einzelbauteile Fr. / Bauteil
• Elementkosten Element x Elementkosten
• Pauschalkosten Einheit x Pauschalbetrag
Allgemeine Eigenschaften von Immobilien
Lage
Standort
Grundstückfläche
Bodenbeschaffenheit
Art der Bebauung
Eigentumsverhältnise
Zweckbestimmung
Was wird im Baurechtsvertrag geregelt?
Im Baurechtsvertrag werden der Inhalt und Umfang des Baurechts (Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten) sowie die Benutzung der nicht überbauten Flächen zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer verbindlich geregelt. Dasselbe gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, sofern diese öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt sind.
Was sind Nutzobjekte
Mit denen können ein Ertrag erzielt werden, aber auch selbst benutzt werden (Eigenheim, wie STEG, Haus, Offentliche Gebäude etc)
Brutto-Miete?
Miete inkl. NK
Wie soll eine Bewertung einer Liegenschaft aufgebaut sein?
-Vorbemerkung
-Beschreibung, Beurteilung
-Berechnungen
-Resultate, Schlussbemerkungen
-Beilagen
Definition Liebhaberwert?
• Individuelle höhere Wertempfindung als die Mehrheit der Marktteilnehmer • Rechnerisch meist nicht erfassbar • In einer Schätzung müsste ausdrücklich auf einen Liebhaberwert hingewiesen werden Achtung: sehr vorsichtig mit dem Begriff umgehen (Gstaad, St. Moritz, Ascona, Zermatt)
Wie entsteht Wert?
Wert entsteht aus der Möglichkeit heraus, ein bestimmtes Gut gegen einen bestimmten Geldbetrag eintauschen zu können.
Was ist der Zwangsverkaufswert (Forced Sale Value)
Verkäufer unter (Zeit-)Druck
• Kurze Vermarktungszeit
Definition Verkehrswert (BGE)?
„Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden“ (BGE 103 1a 105 Erw. 3a)
BKP 2?
Gebäudekosten
-Rohbau, Tragkonstruktionen
-Dach, Fenster, Fassaden (Gebäudehülle)-
-Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär etc.)
-Ausbauten
->Kosten berechnen für ertragsneutrale Reproduktion
->Keine wertvermehrenden Investitionen!
->Gleicher Standard, gleicher Komfort, gleiche Qualität
Was ist ein Baurecht?
Es ist eine Dienstbarkeit. Dieses muss im Grundbuch als dauernde und selbständige Dienstbarkeit eingetragen werden, damit das fremde Eigentumsrecht an der Baute rechtswirksam wird
Was ist der Fortführungswert (Existing Use Value)?
Marktwert einer selbstgenutzten Immobilie unter Berücksichtigung der gegenwertigen (gleichbleibenden) Nutzung, ungeachtet eines möglichen Potentials für bessere Nutzungen • Bilanztechnischer Sachwert • Oft im Rahmen von Portfoliobewertungen
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