Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Einfamilienhaus, Grundstück 800 m2, Kubatur
von 1‘000 m3 nach SIA, Bauzeitpunkt vor 10 Jahre, Bodenpreis CHF 500.00 pro m2, Baukosten
CHF 700 pro m3.
Der Realwert beträgt : CHF 1'093’000
Gebäude : 1’000 m³ * CHF 700.-/m³ = 700'000.-
Altersabzug: 10%
Zwischentotal: 630'000.-
Umgebung/Baunebenkosten : 10% des Zwischentotal : 63'000.-
Land: 800 m² * CHF 500.-/m² = 400'000.-
Realwert : 630'000.- + 63'000.- + 400'000.- = 1’093'000.-
Wie werden die sogenannten Penaltys (Vorfälligkeitsentschädigung) steuerlich betrachtet?
Können je nacht Kanton abgezogen werden
Was für Konsequenzen hat ein WEF Vorbezug? Was ist zu beachten?
Kürzungen oder Todes und IV Leistungen
Unterschrift des Ehegatten notwendig
Falls beide einen Vorbezug tätigen wollen, muss das Wohneigentum auf beide Namen im GB lauten."Gesamteigentum"
Kapitalbezug wird umgehend versteuert. 8-Tung, kann bis zu 12 M bis Steuerrechnung kommt.
Kapitalbezug wird im GB als Vormerkung eingetragen.
Bezahlte steuer auf WEF Kapital kann bei Rückzahlung zurückverlangt werden. Innert 3 Jahren muss Antrag gestellt werden.
Bei Verkauf des Wohneigentums muss der WEF Vorbezug zurückbezahlt werden.
Es können erst wieder steuerlich Abzugsfähige abzüge Einkäufe in die PK vorgenommen werden, wen WEF Vorbezug zurückbezahlt wurde.
Kunden können eine Festzinshypothek vor Ablauf des Vertrags künden. In diesem Fall wird aber
die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty) berechnen und dem Kunden in Rechnung
stellen. Diese wird berechnet aus der Differenz zwischen dem Festzinssatz gemäss Einzelvertrag
mit dem Kunden und den aktuellen variablen Hypothekenzinssätzen.
Falsch, SWAP Sätze
Formel Ertragswert?
=(Mieteinnahmen *100) / Kapitalisierungssatz
Was ist eine Festhypo?
Feste Laufzeit
Fester Zins
Keine Kündigung möglich, ausser Vorfälligkeitsentschädigung.
Können die Beitrage an den Erneurungsfonds als "Werterhaltende Investitionen" abgezogen werden?
Die einzelnen STWEG sind berechtigt eine detaillierte Aufstellung der Abgabe zu erhalten. Da diese Beträge bei der Steuer als Werterhaltende Unterhaltsarbeiten abgezogen werden können. (Je nach dem ob Pauschale grösser oder nicht.)
Ihr Kunde, Herr Simon Muster ist 39 jährig. Er weist einen Grenzsteuersatz von 38% auf. Seine
Bank hat ihm eine Offerte für eine 7-jährige Festzinshypothek unterbreitet, dies zu einem Zinssatz
von 3,9%. Ebenfalls hat er verschiedene Empfehlungen für Geldanlagen erhalten. Simon Muster
stellt sich nun die Frage, ob er eher amortisieren oder sein Kapital anlegen soll. Welche Anlage
bietet ihm Vorteile?
Sie bitte an, welche Kapitalanlagen für ihn vorteilhafter ausfallen als eine Amortisation.
Einmaleinlage einer CH-Versicherung. Garantierte Rendite für eine Dauer von 5 Jahren 2,65% ;
inkl. Überschüsse 2,93%.
Pensionskasseneinkauf um eine Einkaufslücke zu decken. Der Mindestzinssatz beträgt zum
Zeitpunkt des Einkaufs 2,5%.
Vornahme der Einzahlungen auf sein Bankkonto 3a. Der aktuelle Zinssatz liegt bei 2,5%.
Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 4,125 % zu einem Kaufpreis von 104 % und einer
Restlaufzeit von 6 Jahren.
Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 3,75 % zu einem Kaufpreis von 96 % und einer
Restlaufzeit von 10 Jahren.
Einmaleinlage einer CH-Versicherung. Garantierte Rendite für eine Dauer von 11 Jahren
2.51% ; inkl. Überschüsse 2,74 %.
Nettorendite für direkte Amortisation (Nutzschwelle) : 3.9% - 38% = 2.418%
Kauf einer Obligation mit einem Zinssatz von 3,75 % zu einem Kaufpreis von 96 % und einer
Restlaufzeit von 10 Jahren.
Vornahme der Einzahlungen auf sein Bankkonto 3a. Der aktuelle Zinssatz liegt bei 2,5%.
Pensionskasseneinkauf um eine Einkaufslücke zu decken. Der Mindestzinssatz beträgt zum
Zeitpunkt des Einkaufs 2,5%.
Welche der nachstehenden Aussagen trifft auf die Bewertung einer Liegenschaft zu?
Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.
Beim Realwert wird das Alter einer Liegenschaft berücksichtigt
Die Realwertmethode ist die wichtigste Bewertungsmethode bei Renditeliegenschaften.
Bei der Realwertmethode werden die Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten berücksichtigt.
Die Umgebungsarbeiten und die Baunebenkosten spielen für den Verkehrswert einer Liegenschaft
keine Rolle.
Der Verkehrswert und der Realwert einer Liegenschaft sind in der Regel identisch.
Beim Realwert wird das Alter einer Liegenschaft berücksichtigt
Bei der Realwertmethode werden die Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten berücksichtigt
WEF Bezug
Im Rahmen der Wohneigentumsförderung (für selbstgenutztes Wohneigentum) kann man Kapital aus der Pensionskasse beziehen oder verpfänden. Die Liegenschaft kann im In-oder Ausland sein.
Vorbezug: Richtlininen und Fakten?
Belehnung Industrielle Grundstücke?
50%
Was bedeutet sonderrecht bei einer STWEG?
Räume welche nur der Eigentümer benutzen darf.
z.B wohnung, keller
Wieviel beträgt der Eigenmietwert ca. einer LG? (Fausregel)
5% vom Steuerwert
Was ist Beim Baurecht zu beachten?
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit. Es berechtigt eine Fremde Person auf seinem Land auf eigene Kosten zu bauen. Person zahlt einen Baurechtszins als Entschädigung. Mindest Dauer 30j. Max Dauer 100j. Heimfall muss genauestens Studiert werden. Baurechtszins in der Regel nicht vom Steuerbaren Einkommen abziehbar.
Welche der nachfolgenden Bedingungen müssen erfüllt sein, damit eine herkömmliche Kapitalversicherung mit Einmalprämie im Erlebensfall steuerfrei ausbezahlt wird?
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Richtig
Richtig
Richtig
Falsch
Richtig
Falsch
Hugo Obermaier verlässt nach zehnjähriger Tätigkeit die ABB, um bei Siemens eine neue Stelle anzutreten. Von der Pensionskasse der ABB erhält er folgende Abrechnung: obligatorisches Guthaben CHF 80‘000, überobligatorisches Guthaben CHF 150‘000.
Welchen Betrag muss er von Gesetzes wegen der PK der Siemens überweisen?
| 230‘000 |
Was gibt es für Grundstückarten?
-Liegenschaft
-Miteigentum
-Bergwerke
-Selbständige dauernde Rechte
Was versteht man unter einer Schuldzinsabzugsbegrentzung ?
Schuldzinsen sind nur bis zu einer Limite abzugsfähig. Namlich wenn sie die steuerbaren Vermögensertrage + 50'000 nicht überschreiten.
Z.B Zinsertrag 2/m+Dividende 6/m+Eigenmietwert 25/m + Zuschlag von 50/m=83/m (Maximal abzugsfähige Schuldzinsen
Total Schuldzinsen 93/m
Nicht abzugsfähige Schuldzinsen 10/m
Was sichert ein Schuldbrief?
Er haftet als Pfandsicherheit für den Gläubiger. Der Schuldner haftet zusätzlich Persönlich auch noch. Also nicht nur die LG. Im Detail haftet ein Schulbrief für:
Offene Kapitalforderung+Laufender Jahreszins+ 3 verfallene Jahres Zinsen+Betreibungkosten+Verzugszins.
Welche der folgenden Positionen gehören zu den Baunebenkosten?
Die Gebühren für Anschlüsse und Planung derselben
Die Gebühren für die Baubewilligung
Grundstückgewinnsteuern
Kosten für Grundbuch, Geometer, Notar
Zinsen für Baukredite
Amortisationen
Die Gebühren für Anschlüsse und Planung derselben
Die Gebühren für die Baubewilligung
Kosten für Grundbuch, Geometer, Notar
Zinsen für Baukredite
Wann geht das Grundstück offiziel an den neuen Eigentümer über?
Sobald er im GB eingetragen wurde. Vorher noch nicht, auch wenn er alles bezahlt und beurkundet hat.
Bewertungsmethode für Selbstgenutztes Wohneigentum?
Wie wird Art diese auch noch genannt?
Für selbstgenutztes Wohneigentum ist der sogenannte Realwert massgebend. Dies ist eine Hedonisitische Methode (Pultmethode)
Was hat der Käufer eines Grundstück für ein mögliches Risiko betreffend der Grundstückgewinnsteuer?
Der Verkäufer muss diese errichten. Ist dieser nicht zahlungskräftig, wird das verkaufte Eigenheim mit einem Pfandrecht belastet, womit die Steuerpflicht auf den neuen Eigentümer übergeht.
Was ist eine Indirekte Hypothek?
Eigentümerschuldbrief
Wenn man z. B ein unbelastetes Haus hat und ein zweites Kaufen will, kann man der Bank den Eigentümerschuldbrief als Zusatzsicherheit geben.
was ist die Indirekte Amo?
Schuld wird indirekt getilgt in dem in ein 3a Konto einbezahlt wird und dieses verpfändet wird.
Steuerlich können die 3a Beträge in Abzug gebracht werden. Schuld bleibt bis Rückzahlung bestehen. Das heist es können die Schuldzinsen weiterhin bis zur Rückzahlung von der Steuer abgezogen werden
Bei auszahlung der Vorsorgegelder wird eine reduzierte Steuer fällig. 1/5 Bundessteuer und Komunale je nach Kanton
Welche Elemente / Angaben sind im Basiszinssatz der Bank enthalten / berücksichtigt?
Zinssätze am Geldmarkt
Deckt unter anderem die Kosten (Zinsen) für die Kapitalbeschaffung der Bank ab.
Welche Angaben dienen zur Überprüfung der Tragbarkeit?
Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.
Mieterspiegel
Informationsstelle für Konsumkredit IKO
Lohnausweis
Baubewilligung
Bankinformationen
Kaufvertrag
Referenzen
Bilanz und Erfolgsrechnung
Zentralstelle für Kreditinformation ZEK
Lohnausweis
Bilanz und Erfolgsrechnung
Gehören zum Eigentum einer Liegenschaft :
Erträge aus Miete oder Pacht
Fenster, Türen, Storen
Schuldbrief
Hypotheken
Anteile an einem Immobilienfonds
Erträge aus Miete oder Pacht
Fenster, Türen, Storen
Was passiert mit dem Schuldbrief wenn der schuldner dem Glübiger die Schuld zurückzahlt?
Er erlischt nicht automatisch.Er wird herausgeben. Dann hat man die wahl ob man in behalten will (falls mann ihn wieder einmal verwenden will) oder ob man den Eintrag im GB löschen will, und den Papier Schuldbrief annulieren will
Was ist eine Maximalgrundpfandverschreibung? (Grundpfandverschreibung)
Bis zu einem im GB eingetragenen Maximalbetrag
Grundstückgewinnsteuer
Was ist dabei zu beachten?
Was kann man dazurechnen ?
Wie funktioniert der Haltedauerabzug?
Wenn man eine LG verkauft, und diese einen Gewinn abwirft, muss man diesen als Grundstückgewinn versteuern.
Man geht vom dazu malignen Kaufpreis aus. Man rechnet die Gestehungskosten dazu (Handänderungsteuern, Makler, Notar, Wertvermehrende Investitionen, evtl. Eigenleistung) Oder eine Pauschale falls Belege nicht mehr vorhanden, oder Pauschale besser.
Anschliessend kann man auf den Differenzbetrag welcher zum Verkaufspreis besteht noch einen Haltedauerabzug geltend machen. Dieser ist i. d. R 1% pro Haltedauerjahr. Auf den Betrag welchen man anschliessend erhält, ist die Grundstückgewinnsteuer auszurichten gemäss Steuertabelle der einzelnen Kantone.
Sind die nachfolgenden Aussagen richtig oder falsch?
Variable Hypo war 2015 die beliebteste?
Der Variable Hyposatz lag in den vergangenen 50 Jahren durchschnittlich bei 4-5%?
Nein
Ja
Belehungssatz Eigenheim
max 80%
Wie werden bestimmt wieviel Zimmer ein Haus & oder eine Wohnung hat?
über 30m2 grosse Zimmer werden als zwei Räume gerechnet. Küche, Badezimmer, Wc, Nebenräume werden in Einfamlienhäusern i.d.R als zwei Räume berechnet. Bei Stockwerkeigentum und Wohnungen i.d.R als einen Raum
Wie kann eine zweite Hypo gesichert werden?
mit einer Todesfallrisikopolice
Kann ein Erneurungsfonds/ oder deren Anteil mitgenommen wegen wenn man aus STWEG zieht?
Nein. Der Erneurungsfond gehört fix zur LG
Was bedeutet alleineigentum?
-> LG gehört einer Person. GB-Eintrag demensprechend auch nur auf eine Person. Diese kann auch juristische sein.
Verkauf jederzeit möglich, solange im Rahmen des Gesetztes.
Welche Auswirkungen hat ein Eigenheimkauf auf die Liquiditätssituation?
Kreuzen Sie bitte die korrekten Antworten an (alle Angaben können korrekt oder falsch sein)
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den Eigenmietwert.
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins und die
bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital.
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital ab. Anderseits
erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
Unterhaltskosten ab. Anderseits erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.
Durch den Eigenheimkauf nehmen die verfügbaren Mittel um die Hypothekarzinsen und die
bisher vereinnahmten Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital ab. Anderseits
erhöhen sie sich um den bisher bezahlten Mietzins.
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Falsch
Richtig
Falsch
Richtig
Folgende Angaben haben Sie zu einer Liegenschaft (Mehrfamilienhaus) erhalten : Neues Mehrfamilienhaus,
Grundstück umfasst 1'200 m², Kubatur nach SIA beträgt 2‘000 m³, Grundstückskosten
650.00 / m², Baukosten CHF 600.00 / m³. Welche Mieteinnahmen müssen fliessen, um eine Rendite
von 8% brutto zu erzielen?
168‘000
Realwert :
Gebäude :: 2’000 m³ * CHF 600.-/m³ = 1'200'000.-
Altersabzug: 0% (neu)
Zwischentotal : 1'200'000.-
Umgebung/Baunebenkosten : 10% des Zwischentotals : 120'000.-
Land : 1’200 m² * CHF 650.-/m² = 780'000.-
Realwert : 1'200'000.- + 120'000.- + 780'000.- = 2'100'000.-
Bruttorendite = Mietertrag / Realwert
Miete = Bruttorendite * Realwert = 8% * 2'100'000.- = 168’000.-
Was steht im STWEG Reglement?
Dieses regelt die Stimmbeteiligung, Fonds.
Dann gibt es noch die STWEG Versammlung. Diese ist für das ändern und abstimmen zuständig.
Berechne folgenden Fall wenn Tragbarkeit nicht reicht?
Lohn Verteilt an 3. Die Gesamtbelastungen dürfen nicht höher als die erhaltene Zahl sein.
1 Hypozinsbelastung bleibt. Die Nebenkosten a 1% auch. Der übrigbleibende Betrag muss also die Zweite Hypo sein + Amokosten.
100/15 (amo Jahre) = 6.666 + 6 % Hypozins = 12.666%
Übrigbleibender Betrag z. B 9000.-/12.666*100= Betrag der Zweiten Hypo. Alles zusammen gerechnet (Hypo Zins ersten und zweite Hypo+Amo+NK) – VW= Neue Eigenmittel die benötigt werden.
Was versteht man unter dem Bauhandwerkerpfandrecht? Was ist dabei zu beachten?
Bauhandwerker und Unternehmer können ihre Forderungen aus Arbeiten & Material an einem Grundstück auf zwei arten bis max. 4 Monate nach erfolgter arbeit anmelden:
Ohne Einverständnis des Eigentümers
Mit Einverstädnis des Eigentümers
Wenn z.B mehrere Handwerker einen Eintrag deines Pfandrechtes verlangen, so sind diese Pfandrechte untereinander gleichtberechtigt. (Prozentual)
-> Nur Geistige Abeitsleistung darf nicht eingetragen werden.
z.B Architekte und Ingenieure, Verkäufer, Baulieferanten
Was ist ein Papier Schuldbrief?
Eintragung im GB und es wird ein Wertpapier ausgestellt, welches auf den inhaber oder auf den Namer einer Person lauten kann
Namenschuldbrief (orderpapier)/ Inhaberschuldbrief (inhaberpapier)
Für was wird das Geld aus dem Erneurungsfonds aus einer STWEG verwendet?
`z.B Dachrenovation
Was für Kosten fallen im Zusammenhang mit einer LG an?
-Schuldbrieferrichtung/ Umwandlung/Umschreibung
-Notariatskosten
-Grundbuchkosten
Käufer Zahlt:
Was ist ein Schuldbrief mit Sicherungsübereigung?
Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger zwcks Sicherung aller Ansprüche. Das Grundstück dient als Sicherheit für Sämtliche Ansprüche aus dem Geschäftsverkehr mit dem Kunden
was beideutet bei einer STWEG gemeinschaftlicher Teil?
Darf von allen benutzt werden. z. B treppenhaus, Land
Bei Steuern rund um die Liegenschaft gibt es gewisse Faustegeln. Was sind diese für welche?
Der Steuerwert ist 70% des Verkehrswerts
Der Eigenmietwert ist 5% des Steuerwerts
Pauschalanzug bei Werterhaltenden Investitionen falls keine Zahlbekannt, 20% vom Eingemietwert
Was sind bestandteile der Kreditfähigkeit?
Belehnungshöhe
-Tragbarkeitsberechnung
-Sicherheiten
-Vermögen
Was ist beim Wohnrecht zu beachten?
Beim Wohnrecht hat man die Befugnis bis an sein Lebensende in einem Haus oder Wohnug zu leben. Dieses Recht ist nicht übertragbar.
Wohnrechtinhaber zahlt keine Zinsen und keine Steuer, darf es aber nicht weitervermieten.
Ein Passant bricht sich auf Ihrem Grundstück (6-Familien-Haus) wegen Glatteis ein Bein, weil der Hauswart nicht rechtzeitig Sand oder Salz gestreut hat. Die Schadenansprüche werden grundsätzlich durch die
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??versicherung
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gedeckt.
Gebäudehaftpflicht
Was ist ein Beschränkt dingliches Recht/te?
Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Gründstückes belastet werden. Dienstbarkeiten, Grundlasten, Pfandrechte
Was ist die Steuerausscheidungen ?
Wie kommt man auf diese?
Bei Liegenschaftsbesitz in mehreren Kantonen oder Gemeinden erfolgt eine Steuerausscheidung.
Die Steuerwerte werden an die Repartitationswerte angepasst. Das heisst es wird der Schweizweite Durchschnitt eruiert.
So können Schulden und Schuldzinsen korrekt verteilt werden. Es kommt also nicht darauf an wo man Hypo erhöht. Es kommt also nicht darauf wo das man die Hypo erhöht, da es Anteilsmässig zwischen den Gemeinen oder Steuern abgerechnet wird.
Welche Auswirkungen hat der Kauf eines Eigenheims auf das steuerbare Einkommen?
Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten
vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und die
bis anhin bezahlten Mietzinsen.
Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen, die entgangenen Vermögenserträge
auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf und die Unterhaltskosten
vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert.
Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten
vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und den
Steuerwert der Liegenschaft.
Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten
vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert und die
entgangenen Vermögenserträge auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf.
Das steuerbare Einkommen wird um die bezahlten Hypothekarzinsen, die entgangenen Vermögenserträge
auf dem eingesetzten Eigenkapital für den Eigenheimkauf und die Unterhaltskosten
vermindert. Anderseits erhöht sich das steuerbare Einkommen um den Eigenmietwert.
was ist eine Kapitalgrundpfandverschreibung: (Grundpfandschreibung)
Haftet analog Schuldbrief
Was ist der Verkehrswert?
Aktueller Marktwert->Wiederverkaufswert
Berechne den Ertragswert:
Bsp. Mitertrag Jährlich 125/m inkl. 17/m NK
Hyposatz 2%
Unterhalt 1.5%
Leerstandsrisiko 1.5%
(108/m *100) / 5= Ertragswert
Beispielberechnung für ein Einfamilienhaus. Wie viel Eigenmiet wert?
9-Zimmer-Einfamilienhaus, Formeleigenmietwert 36/m
Bewohnt durch Ehegatten, drei Kinder sind ausgezogen. Zimmer sind leer
36000 * 8 (6 Zimmer + 2 Räume)
./.
11
=Eigenmietwert 26100.-
Wie berechnet man den Ertragswert?
(Man rechnet die Bruttomiete ohne NK*12) *100
./.
Kapitalisierungssatz (Hypozins+1-3% für unterhalt, 1-2% Eigensrisiko Zuschlag)
=Ertragswert
Wie setzt sich der Kapitalisierungssatz für die Ertragsberechnung zusammen?
Was sind die ungefähren bänder?
Hypozins: 1.5-3.5%
Unterhalt: 1.5-2.0%
Leerstandsrisiko: 1-2%
Total 4-8%
Wie wird eine Dienstbarkeit in der Regel rechtsgültig?
Durch einen schriftlichen Vertrag und Eintrag im Grundbuch.
Ein Eingeheim kauf hat div. Auswirkungen auf sein Budget. Was zahlt ein Eigenheim besitzter neu ? Um was wird sein Budget verkleinert?
-Hypozinsen
-NK
-Amortisation
-Steuern falls Belastung grösser als bei Miete
-Erhält weniger Anlageerträge da Eigenkap. In LG steckt.
Wie setzt sich der Realwert einer LG zusammen?
Zeitwert+Umgebungs und Baunnebenkosten+Landwert
Ihr Kunde wies vor dem Kauf seines Eigenheims ein steuerbares Einkommen von CHF 82'000 auf.
Für seine Mietwohnung bezahlte er einen monatlichen Mietzins von CHF 1'500.00. Nun erwirbt er
das folgende Einfamilienhaus:
• CHF 150'000 Eigenmittel (diese wurden bis anhin auf einem Konto mit 2% verzinst)
• Der Rest wird durch Hypotheken finanziert. Die jährlichen Hypothekarzinsen machen
CHF 15‘000 aus.
• Eigenmietwert brutto CHF 17'000
• Als pauschale Unterhaltskosten können 20% des Eigenmietwerts berücksichtigt werden.
• Direkte Amortisation über CHF 6'000 pro Jahr
• Kurz nach dem Kauf investiert er in eine neue Terrasse CHF 50’000.
Wie hoch fällt sein steuerbares Einkommen im 1. Jahr nach dem Kauf des selbstgenutzten Wohneigentums
aus?
CHF 77'600
Steuerbares Einkommen aktuell: CHF 82'000.-
Eigenkapital: CHF 150'000.- zu 2 % = CHF 3'000.- (-)
Hypothekarzinsen: CHF 15'000.- (-)
Eigenmietwert : CHF 17'000.- (+)
Unterhaltspauschale: 20% EMW CHF 3'400.- (-)
Bereinigtes steuerbares Einkommen : CHF 77'600.-
Die wichtigsten Infos im GB?
Beschreibung des Objekts
-Eigentümer
-Grundpfandrechte
-Altlasten
-Dienstbarkeiten
-Grundlasten
-Vormerkungen
Ist ein Recht auf Nutzniessung (Nutzniessungsrecht) grundsätzlich übertragbar?
JA
Arten von Schuldbriefen?
Register Schuldbrief
Papier Schuldbrief
Wie berechnet man folgenden Forwardzuschlag? (Faustregel)
Hypo CHF 200/m wird in 6 Monaten fällig. Es soll bereits heute eine 3 jährige Festhypothek fixiert werden.
Refinanzierungssatz für 3 J & 6 M = 1..85
Aktueller Zinssatz für Kapital: 0.25%
Satz für 3 Jährige Hypo 3.25
Bank beschaft Geld (refinanziert) für 3 J und 6 M zu 1.85
Bis zur auflösung des Darlehens (also 6 M) wird das Geld zu 0.25 Angelegt.
Die Differenz beläuft sich somit auf 1.6% p. a.
Für 6 Monate also 0.8%
0.8/3 Jahre=0.2666+3.25%= Total 3.52
Was wird mit dem Grundpfand abgedeckt?
Kreuzen Sie bitte die richtige Antwort an
Hypothekarschuld
Steuerschulden
Grundstückgewinnsteuern
Geschuldete öffentliche Gebühren
Hypothekarschuld
Was ist eine Libor Hypo?
Zinssatz basiert auf dem Liborsatz + Marge.
Kann mit Cap verstehen werden (Zinsobergrenze)
Feste Laufzeit
Zins wird alle 3,6 oder 12 Monate angepasst.
Was ist ein Verkehrswert?
Mit welchem Wert ist er änhlich?
Für was wird er benötigt?
Was passiert wenn der Verkehrswert vom Verkaufspreis abweicht?
Was kann zum Verkehrswert dazuberechnet werden? Was nicht?
Verkehrswert ist der sogenannte aktuelle Wiederbeschafungswert, wie viel hat die LG mom. Wert?
Er ist oft ähnlich mit dem Realwert
Er wird für die Preisberechnung eines Selbstgenutztem Wohneigentum verwendet
Kunde muss mehr Eigenmittel bringen
. Bei einem Hauskauf kommen immer noch andere kosten auf den Erwerber zu. So z. B folgende Investitionen:
-Auswechslung Teppichboden durch Parkett
-Renovation Küche
-Malerarbeiten
-Inneneinrichtung
-Gartenarbeiten
-Kosten (Handänderungskosten, Steuern/Verschreibung)
Usw…
Wertvermehrende Investitionen können auf den Verkehrswert gerechnet werden. Es muss aber beachtet werden, dass z. T nur einen Anteil angerechnet werden darf. Z.B zu 50%
Also gemäss Beispiel oben: Auswechselung Parkett, Küche, Maler mit einem Anteil von je 50% auf den Verkehrswert dazu zählbar. Somit sind ein Teil der Kosten durch die Hypothek gedeckt. Der Kunde benötigt dadurch weniger flüssige Mittel. Die Anderen 50% werden als Werterhaltende Investition angeschaut und können deshalb nicht auf den Verkehrswert dazugezählt werden. Jedoch können diese Investitionen vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden (sofern sie über die Pauschalabzüge sind)
Verschreibungsgebühren, Handänderungskosten, Gartenarbeiten, sowie Inneneinrichtungen (Möbel usw.) müssen selber getragen werden.
Pensionskasse verpfänden
Man kann sein PK Guthaben im Rahmen der Wohneigentums auch verpfänden. Dieses dient der Bank als Zusatzsicherheit.
Richtlinien und Fakten?
Wie viel Kosten kommen auf einen zu betreffend Handänderung bei einer LG? (Wechsel Eigentümer)
ca. 2%
Wird i.d.R aufgeteilt, so das jeder 1% zu errichten hat.
Nachteil Vorbezug?
Sofort Besteuerung
-Reduktion Leistungen
Was ist ein Grundbuch?
Ist ein öffentliches Register das auskunft über die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse eines Grundstückes gibt.
Wie heist die Bewertungsmethode wenn man LG vor Ort besichtigt?
Konventionelle Methode.
Vorzeitige Rückzahlung Festhypothek
Die Bank biete den Kunden an trotz Vertrag von der Festhypothek vorzeitig zurückzutretten. Der Kunde muss aber einen sogenannten Penalty bezahlen. (diese ist je nach Kanton vom Steuerbaren Einkommen abziehbar.)
Bsp.
Hypo 500/m
Zins 2.4%
Ausstieg 1.5j vor Ablauf
Wiederanlagesatz 0.25
Berechne?
2.4 – 0.25 = 2.15
500/m / 100 * 2.15= 10750 * 1.5 =16125.-
Forward
Um sich bereits vor ablauf einen guten Zins zu sichern, bieten die Banken einen sogenannten forward an. Mit dieser Option kann z.B schon 1 Jahr vor Fälligkeit die Hypo verlängert werden. Dieses Option kostet natürlich was:
Bsp.
Hypo 500/m
Fälligkeit in 8m
Neuabschluss 5Jahre zu 2%
Refinanzierungssatz. 1.6%
Wiederanlagzinssatz 0.25%
Berechne?
1.6 - 0.25= 1.35/12 * 8 =0.9
0.9/ 5Jahre = 0.18 + 2= 2.18
0.18 ist also der Zuschlag.
Was sind Bestandteile?
Alles was nicht ohne Zerstörung getrennt werden kann wie z. B Dach, Fundament
Was bedeutet Miteigentum?
Mehrere Eigentümer, jedem gehört eine fixe Quote. Bei einem Verkauf mit Gewinn wird der Gewinn zu 50/50 aufgeteilt, unabhängig der Quote. Schützten kann man sich mit Darlehensvertrag. Wird für Konkubinatspaare empfohlen, da man einen Bezug aus der PK machen kann.
Es gibt bei Miteigentum ein Vorkaufsrecht. Gilt jedoch nicht für STWEG. Die STWEG ist eine besondere Form des Miteigentums. Diese Form kann für Ehen und Konkubinat gewählt werden.
Ein LG-Besitzer mindert neu folgende Steuern?
Schulzinsen können vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
-Hypothekarschuld kann vom Steuerbaren Vermögen abgezogen werden.
-Das eingesetzte Kapital wirft keinen Steuerbaren Ertrag mehr ab. (Zahlt also wenige Einkommensteuer)
-Werterhaltende Investitionen können vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden, sofern die Pauschale nicht grösser ist. (Faustregel 20% vom Eigenmietwert). Falls man die effektiven Kosten geltend machen will, werden Belege benötigt.
-Evtl. Baukreditzinsen. In den meisten Kantone können diese jedoch nicht abgezogen werden
Ausnahmen wenn keine Grundstückgewinnsteuer zu errichten sind?
. Wenn man innert einer Frist eine Ersatzanschaffung erwirbt welche den Gleichen Preis hat wie der VK Preis, wird der Grundstückgewinn aufgeschoben. Das selbe gilt auch wenn die neue LG teurer ist.
Bei Erbe oder Schenkung wird dieser auch aufgeschoben.
Falls man ein billigeres oder kein Haus mehr kauft, wird diese fällig oder zum Teil fällig.
Was regelt der STWEG Vertrag?
Dieser Regelt welche Räume exklusive oder allgemein genutzt werden dürfen.
Welche drei Formen von Eigentum (einer LG) gibt es?
Alleineigentum
Miteigentum
Gesamteigentum
Vorteil Vorbezug?
-Ehöhung Eigenkapital für Finanzierung
-Redukution Hypobelastung, daher tiefer Schuldzinsen
Steuern und Liegenschaften
Ein Erwerb einer Liegenschaft kann diverse Steuerliche Änderungen mit sich bringen.
Wie sollte man dies darstellen?
Welche Steuern fallen an?
Also erstellt man am besten eine Bilanz um auf die neue Belastung oder Belastung Minderung zu erhalten.
-Ein LG-Besitzer zahlt neu folgende Steuern:
-Einen Eigenmietwert (Einkommenssteuer) (5% vom Steuerwert) Dieser wird bei Kauf der LG pro Rata abgerechnet. Falls Mieterträge generiert werden, wird der Eigenmietwert nicht berücksichtigt. Ausser der Mietertrag ist tiefer als der Eigenmietwert. Wir auf Bundes und Kantonsebene versteuert.
-Steuerwert (Vermögenssteuer)
-Handänderungssteuer ca. 2%. Diese wird i.d.R 50% zu lasten Käufer und 50% zu lasten Verkäufer abgerechnet. Diese fällt i.d.R bei Erbgang und Schenkung nicht an.
-Bei Vk der Liegenschaft evtl. Grundstückgewinnsteuer.
-Pfandrechtsteuer->Für Errichtung von Schuldbriefen.
Sind die nachfolgenden Aussagen richtig oder falsch?
der Hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wurde per 1.Januar 2012 eingeführt?
der Hypothekarische Referenzzinssatz bie Mietverhältnissen wird vierteljährlich neu Festgelegt?
Nein
Ja
Was sind bestandteile der Kreditwürdigkeit?
-Berufliche Laufbahn
-Leumund
-Vertrauenswürdigkeit
-ZEK, Betreibungsregister
Was ist eine Grundpfandverschreibung?
Wird grundsätzlich nicht mehr gemacht. Der Unterschied zwischen einem Schuldbrief und einer Grundpfandverschreibung sind folgende:
Schuldbrief ist ein Wertpapier, die Grundpfandverschreibung nicht.
Die Grundpfandverschreibung muss bei Rückzahlung gelöscht werden. Der Schuldbrief nicht.
Was steht in einem Kaufvertrag typischerweise darin?
Rechte & Pflichten Käufer/VK
-Eigentumsverhältnis
-Zahlungsmondalitäten
-Rechtliche Inhalte (Steuer)
-Besondere Vereinbarungen
-Dienstbarkeiten
-Einschränkungen
Für was benötigt man Repartitationswerte?
Bei Liegenschaftsbesitz in mehreren Kantonen oder Gemeinden erfolgt eine interkantonale Steuerausscheidung.
Die Steuerwerte werden an die Repartitationswerte angepasst. Das heisst es wird der Schweizweite Durchschnitt eruiert. So können Schulden und Schuldzinsen korrekt verteilt werden. Es kommt also nicht darauf an wo man Hypo erhöht.
Sind die nachfolgenden Aussagen richtig oder falsch?
Alleineigentum bedeutet, dass ein Eigentümer seine LG auf jeden Fall ohne Einschränkungen vk kann?
Eine Erbengemeinschaft ist gesetzlich eine Gesamteigentümergesellschaft?
Nein, Gesetzte müssen eingehalten werden
Ja, nur alle zusammen dürfen bestimmen.
Sind die nachfolgenden Aussagen richtig oder falsch?
Im STWEG wird der einem Eigentümer zur Verfügung stehende Garten also Sonderrecht zugeteilt?
Der Boden einer liegenschaft der STWEG kann nicht als Sonderrecht definiert werden?
Falsch
Richtig
Sie erwerben selbstgenutztes Wohneigentum zum Kaufpreis von CHF 700‘000.-. Der Vermögenssteuerwert beträgt CHF 525‘000.-, der Bruttoeigenmietwert CHF 20‘000.-. Die Hypothek ist auf CHF 560‘000.- angesetzt und ist mit 1.5 % zu verzinsen. Sie haben CHF 140‘000.- Eigenmittel eingesetzt, die vorher einen Ertrag von 0.5 % ergaben. Der Unterhaltsabzug kann mit 20 % pauschal eingesetzt werden.
Um wie viel erhöht oder reduziert sich Ihr Vermögen und Ihr Einkommen in der Steuererklärung durch diesen Kauf?
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Das Vermögen verändert sich um Franken
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- 175‘000
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und das Einkommen verändert sich um Franken
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+ 6‘900
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Was sind Dienstbarkeiten?
Sachen die man Z. G einer andern LG oder Personen dulden muss.
-Wegrecht/Näherbaurecht/Baurecht
Was ist eine Nutzniessung per defintion? Was ist bei einer Nutzniessung bei einer LG?
Sie verleiht dem Berechtigten wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes.
Der Nutzniesser kann also in der LG wohnen ist aber nicht mehr Eigentümer. Er zahlt aber nach wie steuern & Mietzinsen. Er kann die LG auch weitervermieten und erhählt dafür die Erträge.
Was ist ein Unternutzungsabzug?
Wie geht die Formel?
Wenn man z. B eine Liegenschaft mit 6 Zimmern besitzt, aber aufgrund Kinder welche ausgezogen sind, nur noch 4 benötigt, dann man wenn man die 2 nichtbenötigten Zimmer komplett leer macht, einen Unternutzungsabzug beantragen. Dieser wird vom Eigenmietwert abgezogen. Meistens auf Bundesebene. Gewisse Kantone akzeptieren dies auch.
Zu beachten ist, das 2 Zusätzliche Räume für ein Eingenheim genommen wird. Für eine STWEG 1 zuätzlicher Raum. Diese gelten für Gänge usw…
Bsp.:
Eigenmietwert 20/m
Zimmer 6
Effektiv genutzte 5
(20/m*7) / 8 =17.5/m
Was versteht man unter der Mikrolage einer Immobilie?
Aussicht, Umgebung, Sonnenlage, Wohnlage, Lärmemission
Was ist Zugehör?
Alle bewegliche Sachen wie z. B Mobiliar die zu einer LG gehören
Was ist die Schulabzugsbegränzung?
Wie setzt sie sich zusammen?
Bei den Abzugsfähigen Schuldzinsen gibt es eine Obergrenze. Diese berechnet sich wie folgt:
Vermögenserträge (Eigenmietwert, Wertschriftenerträge, Mieteinnahmen) + 50/m Pauschale
=Obergrenze (Max. so viele Schulden können abgezogen werden.)
8-Tung! Geschäftsschulden können zusätzlich abgezogen werden.
Fallen Handänderungssteuern auch bei einem Neubau an?
Ja, sogar höher, sofern das GU nicht Eigentümer des Landes ist.
Was ist ein unbeschränkt dingliches Recht?
Eigentum
Besteht gegenüber jedem.
Angaben zur Realwertbewertung einer Liegenschaft : Grundstück 900 m2, Gebäude Kubatur nach
SIA 2‘200 m3, Bauzeitpunkt vor 6 Jahren, Mieteinnahmen CHF 144‘000 pro Jahr, Grundstückspreis
CHF 700.00 pro m2, Baukosten CHF 650.00 pro m3. Anzahlungen für Nebenkosten durch die
Mieter von CHF 12'000.00 pro Jahr. Wie hoch fällt der Realwert dieser Liegenschaft aus?
2'108’620
Gebäude : 2’200 m³ * CHF 650.-/m³ = 1’430'000.-
Altersabzug : 6%
Zwischentotal : 1'344’200.-
Umgebung/Baunebenkosten: 10% des Zwischentotal : 134’420.-
Land: 900 m² * CHF 700.-/m² = 630'000.-
Realwert : 1'344’200.- + 134’420.- + 630'000.- = 2'108’620.-
Was ist die Makrolage einer Immobilie?
In welchem Landabschnitt befindet sich die Liegenschaft?
Grossstadt? Agglo? Randgebiet? Feriengebiet?
Formel Nettoertrag
(Mieteinahmen – 1% NK&Unterhalt) *100 /Verkehrswert
Wie brechnet man die Grundstückgewinnsteuer im Grundsatz?
Kaufspreis
+Gestehungskosten
Differenz zu VK-Preis ist einen Besitzdauerabzug möglich. i.d.R 1% p.a
= Steuerbare Grundstückgewinn. (Anschliessend mittels Steuersatz steuer bestiimmen)
Definition von Eigentum?
Recht an einer Sache mit allen Befugnissen (im Rahmen des Gesetzes)
Was kann im Stockwerkeigentum nicht zu Sonderrecht erklärt werden?
Boden auf dem die Liegenschaft ist
Wohnungen
Bastelraum
Abgeschlossenes Kellerabteil
Boden auf dem die Liegenschaft ist
Bsp.
Haltedauer 20J
Gestehungskosten 146/m
VK Haus 1'200'000
Kauf Haus dazumal 400/m
Kauf Haus dazumal 400/m
+ Gestehungkosten (Notar, Makler, Wertvermehrende Investitionen, Handänderungssteuer) 146/m
=546/m
VK Preis von 1‘200‘000 – 546000= 654‘000 / 100 * 20 =130800 Haltedauerabzug
546‘000+130800= 676800
1200000-676800=524000 Grundstückgewinn. Auf diesen Betrag ist gem. Steuerwegleitung der Kantone die Grundstückgewinnsteuer zu errichten.
Wie sehen die Richtlinien der Bankiervereinigung betreffend Amo aus?
Innert 15 J oder bis zur Pension muss Amortisiert werden. Also auf 2/3 reduziert werden.
Welche Angaben dienen zur Abklärung der Zahlungsfähigkeit (Bonität) eines Kunden?
Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.
Mieterspiegel
Informationsstelle für Konsumkredit IKO
Lohnausweis
Baubewilligung
Bankinformationen
Kaufvertrag
Referenzen
Bilanz und Erfolgsrechnung
Informationsstelle für Konsumkredit IKO
Bankinformationen
Referenzen
Was sind natürliche Früchte?
Pachtzinszahlungen.
Was muss man betreffend einer Grundpfandverwertung beachten (Rang)?
Bei der Betreibung auf Grundpfandverwertung wird i. d. R die LG versteigert.
Anschliessend werden mit dem Erlös dem Rang nach (der erste zuerst) befriedigt.
Falls gewisse Ränge nicht befriedigt werden können, müssen diese die Forderung abschreiben. Bauhandwerker Pfandrechte sind auch in diesen Rängen.
Was ist eine Grundpfandverschreibung?
Es wird kein Titel ausgestellt und der GB-Eintrag stellt kein Beweis dar. Die Verschreibung hat nur eine Sicherungsfunktion füg gegenwärtige und künftige forderungen.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Der Wertzuwachs bei veräusserung einer LG wird besteuert.
Es wird gesondert von der anderen Steuer besteuert.
Welche der nachfolgenden Aussagen sind bezüglich Erwerb von Grundeigentum richtig?
Beim Kauf einer LG werden Sie mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufsvertrags und mit der Bezahlung des (Rest-)kaufpreises Eigentümer?
Die Ersitzungsfrist beträgt 30 Jahre?
Nach ablauf der Ersitzungsfrist werden Sie automatisch Eigentümer?
Beim Erbgang werden Sie mit dem Todestag des Erblassers Eigentümer?
Falsch
Richtig
Falsch
Richtig
Was versteht man unter einem Baurecht? Was ist dabei zu beachten?
Stellt eine Dienstbarkeit dar. Man darf auf einem fremden Land bauen, bezahlt dafür bauchrechtszins. Dieses recht ist übertragbar und vererblich. Es ist auf höchstens 100 Jahre beschränkt
Was sollte beim Thema Immobilienkauf auf ein Blatt aufgezeichnet werden?
-Tragbarkeit
-Belehnung
-Bilanz, was habe ich für Aktiven, was für Passiven (Verpflichtungen)
-Steuerbelastung IST / Neu
-Budget Erfolgsrechnung IST / Neu
Was ist eine Direkte Hypothek?
Ist der Normlafall
->Wird auf Namen oder Inhaberschuldbrief ausgestellt.
->Bank wird Besitzerin aber nicht Eigentümerin
->Falls es zu einer Betreibung kommt->Betreibung auf Grundpfandverwertung
Eine Hypo von CHF 400/m, mit Zinssatz 3.5% soll ein Jahr vor Ablauf gekündigt werden. Wiederanlagesatz (Swapsatz) beträgt zurzeit 0.5%
Wieviel Vorfälligkeitsentschädigung muss bezahlt werden?
12'000.-
Was wir bei Renditeobjekten für eine Berechnungsgrundlage verwendet?
Ertragswert
Was ist ein Register Schuldbrief?
Entsteht mit der Eintragung in das GB. Es wird kein Wertpapier ausgestellt. Ist elektronisch.
Wo wird der Unternutzungsabzug annerkannt? Bund, Kanton?
Bund.
Kantone z.T
Was ist die direkte Amo? Wie wirk sie sich steuerlich aus?
es werden laufend die Schuldzinsen reduziert, das Eigenkapital nimt also zu, die Steuerbelastung steigt.
Vorteile einer Verpfändung?
-Leistung wird nicht geschmälert
-Es fällt keine Steuer an, (Ausser wenn es zur Pfandverwertung kommt)
-Höhere Belehnung möglich.
Beispielberechnung für ein STWEG. Wie viel Eigenmiet wert?
6-Zimmer-Wohnung, Formeleigenmietwert 25/m
Bewohnt durch 1 Person, Kinder sind ausgezogen. 1 Zimmer ist leer
25000*6 (5 Zimmer+1 Raum)
./.
7 (6Zimmer+1 Raum)
=21400
Eigenkapitalrendite N. Steuern Formel
(ME - 1% NK&Unterhalt – Hypozins- Steuern * 100) / Eigenmittel
Sie planen mit Ihrem Architekten den Bau eines Einfamilienhauses und kaufen ein Grundstück von 500 m2 zum Preis von CHF 1‘200.- pro m2. Der Architekt geht in seinem Kostenvoranschlag von CHF 750.- / m3 aus. Das Haus umfasst 800 m3. Es gilt ein Kapitalisierungszinsfuss von 5 %.
Berechnen Sie den Realwert der Liegenschaft.
CH 1‘260‘000.-
Was ist eine Sicherungsübereignung?
Bei der Sicherungsübereignung überträgt der Schuldner dem Gläubiger zur Sicherung einer (bereits bestehenden, einer zukünftigen oder bloss möglichen) Forderung das Eigentum am Schuldbrief. Dies mit der Absprache, dass der Gläubiger den Titel nur ihm Rahmen des vereinbarten Sicherungszwecks verwendet und ihn bei Erlöschen der Forderung wieder an den Schuldner zurücküberträgt.
Was bedeutet Gesamteigentum?
LG gehört in 2 Personen mit gleichen Anteilen. LG kann nur gemeinsam veräussert werden. Kann für Ehen gewählt werden.
Ihr Kunde verfügt über ein Bruttoeinkommen von CHF 150'000. Er kann im Maximum eigene Mittel
über CHF 300'000 beschaffen.
Wie hoch darf im Maximum der Erwerbspreis einer Liegenschaft ausfallen? Kalkulieren Sie für die
Tragbarkeitsrechnung mit einem Zinssatz von 5% für die Fremdfinanzierung und mit je 1% für
Unterhalt/Nebenkosten und Amortisation.
Total : Max. Hypothek + Eigenmittel = 1'014'285
Tragbarkeit, was ist die Regel?
Die Ermittelte Belastung sollte 1/3 des BRUTTOEINKOMMENS nicht übersteigen
Wie brechnet man den Realwert (Zeitwert)
Gebäude X m3*Preis
-
Altersabzug (1% p.a)
=Zwischentotal
+Umgebungs/Baunebenkosten (je 5%)
+Grundstück X m2*Preis
=Realwert
Belehnungssatz Ferienwohnung?
50-60%
Welches sind die Konsequenzen eines WEF-Vorbezugs von Guthaben der beruflichen Vorsorge
(Pensionskasse)?
Kreuzen Sie die korrekten Antworten an.
Verursacht eine umgehende einmalige Besteuerung
Verursacht im Falle einer Zwangsversteigerung eine einmalige Besteuerung
Reduziert das Vorsorgeguthaben
Wird als Eigenkapital betrachtet
Wird als Zusatzsicherheit betrachtet (für höhere Verschuldung)
Kann den Zinssatz einer 2. Hypothek senken
Verursacht eine umgehende einmalige Besteuerung
Reduziert das Vorsorgeguthaben
Wird als Eigenkapital betrachtet
Eigenkapitalrendite v. Steuern Formel
(ME - 1% NK&Unterhalt – Hypozins * 100) / Eigenmittel
Formel Bruttoertrag
=(Mieteinahmen *100 / Verkehrswert
Zeigen Sie auf, welche Elemente ein Kapitalisierungszinsfuss für die Berechnung eines Ertragswerts
umfasst und geben Sie auch die einzelnen möglichen Bandbreiten für die Zinsfüsse an.
Total Kapitalisationszinsfuss :
Hypothekarzinsen :
Unterhalt :
Risikozuschlag :
Total Kapitalisationszinsfuss : 6 - 8 %
Hypothekarzinsen : 3.5 - 4%
Unterhalt : 1 - 2%
Risikozuschlag : 1.5 - 2 %
Zu welchem Zeitpunkt wird im Rahmen einer Zwangsenteignung das Eigentum auf den Enteigner
übertragen?
Nach Vergütung der Abfindung für die Enteignung
Zum Zeitpunkt des Gerichtsurteils
Nach Ablauf des Termins zur Ersitzung
Nach Aneignung
Nach Vergütung der Abfindung für die Enteignung
Nachteile an Verpfändung
-Höhere Schuldzinsbelastung
Welche Angaben dienen zur Prüfung der Sicherheiten?
Mieterspiegel
Informationsstelle für Konsumkredite IKO
Lohnausweis
Baubewilligung
Bankinformation
Kaufvertrag
Referenzen
Bilanz und Erfolgsrechnung
Zentrale für Kreditinformationen ZEK
Mieterspiegel
Baubewilligung
Kaufvertrag
Durch einen Schuldbrief werden bei einer Zwangsversteigerung für den Gläubiger die folgenden
Forderungen abgedeckt.
Kontoführungsspesen
Die geschuldeten Zinsen der letzten 3 Jahre
Die gesamte Forderung
Die Betreibungskosten
Die geschuldeten Zinsen der letzten 3 Jahre
Die Betreibungskosten
Wer hat bei der Grundstückgewinnsteuer die Steuerhoheit? Bund? Kanton? Beide?
Nur Kanton.
Wie berechnet man den Realwert?
Dabei wird der Neuwert (m3 * Preis) genommen, abzüglich Altersentwertung (i.d.R 1% pro Jahr)
Anschliessend werden Aussenanlagen + Bauebenkosten zu je 5% dazugerechnet, also total 10% vom Zeitwert
Anschliessend wir noch das Land dazu gerechnet (m2 * Preis)
=Realwert. Dieser sollte ungefähr dem Verkehrswert entsprechen.
Was ist alles in den Baunebenkosten enthalten? Bewilligungen, Gebühren
Was ist alles in den Aussenanlagen (Umgebungskosten) enthalten
Erschliessung, Baugrubensicherung
Beim Bau oder Umbau einer Liegenschaft können vielfältige Ereignisse eintreten. Dabei ist es wichtig, die richtigen Versicherungen zu haben. Stürzt z.B. die Baugrube ein, ohne dass dafür ein Grund erkennbar ist, wäre dafür die
???Versicherung
leistungspflichtig, wird jedoch das Nachbarhaus beschädigt, wäre eine
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???versicherung
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zur Leistung verpflichtet.
Bauwesenversicherungversicherung
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Wie geht eine Verschreibung von sich?
Inhalt: Rechte/Pflichten/Eigentumsverhältnisse/Zahlungsmodalitäten/Rechtliche In.
Erst wenn der Eintrag im GB stattgefunden hat, ist der Käufer offiziell Eigentümer.
Wie hoch ist der Steuerwert einer LG (Faustregel)?
70% des Verkehrswert
Welche Elemente / Angaben sind im individuellen Zinszuschlag pro Kunde (Marge) der Bank enthalten
/ berücksichtigt?
Beeinflusst primär die individuelle Festlegung des Zinssatzes pro Kunde
Hängt vorallem von der Kreditfähigkeit und –würdigkeit des Kreditnehmens ab
Wird durch die Prüfung der Sicherheiten beeinflusst
Kann durch den Kreditnehmer beeinflusst werden.
Wie können Unterhaltskosten abgezogen werden und in welchem umfang?
Diese können vom Eigenmietwert abgezogen werden.
I.d.R 10% (für Haus bis alter 10J) oder 20% (ab 10J alter)
Diese müssen aber Werterhaltend sein (Gartenunterhalt,Reparaturen jeder Art, Malerarbeiten, Ersatz von Haushaltsgeräten)
Wertvermehrende Aufwendungen werden als Investitionen betrachtet und können steuerlich nicht geltend gemacht werden.
Man kann den Ertragswert bei Renditeobjekten auch nach der sogennanten gemischen Verkehrswertmethode berechnen. Wie funktioniert das? Wie geht die Formel?
Man kann bei Renditeliegenschaften aber auch den sogenannten gemischten Verkehrswert rechnen. Dabei verrechnet man den Ertragswert mit dem Realwert und kommt so auf einen guten Schnitt.
(1* Realwert + 3* Ertragswert) / 4
Oder
(1* Realwert + 2* Ertragswert) / 3
Was geschieht bei Ablauf eines Baurechtsvertrags?
Die Immobilie auf dem Grundstück geht auf den Baurechtsgeber über
Die Immobilie auf dem Grundstück muss abgebaut werden
Die Immobilie verbleibt im Eigentum des Baurechtsnehmers
Der Baurechtsvertrag verlängert sich automatisch um weitere 99 Jahre
Der Baurechtsvertrag endet
Der Baurechtsvertrag geht automatisch auf die Erben über
Immobilie auf dem Grundstück geht auf den Baurechtgeber über
Der Baurechtsvertrag endet
3292
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6
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