Unterscheide Mietvertrag und Mietverhältnis
Nach Abschluss des Mietvertrages gelten die mietrechtlichen Bestimmungen gem. OR noch NICHT, sondern erst im laufenden Mietverhältnis. Vor Antritt des Mietverhältnisses gelten die allgemeinen Bestimmungen des OR.
Z.B. Abschluss Mietvertrag -> Rücktritt vom Vertrag möglich, es gelten Art. 97 ff OR
Z.B. Mieter übernimmt wegen Mängeln das Mietobjekt nicht -> er kann nicht gem. Mängelrechten Art. 259 ff OR vorgehen sondern nach Art. 107 - 109 über die Nichterfüllung von Verträgen. Dies ist so im Art. 258 Abs. 1 genau beschrieben.
Was sind weitere Pflichten eines Mieters (neben Mieztinszahlung und Rückgabe Mietobjekt in mängelfreiem Zustand) ?
Art. 257a - h OR
Über welche wesentlichen drei Vertragaspunkte müssen sich Mieter und Vermieter einig sein?
Alle anderen Punkte sind Nebenpunkte.
Welche Art von Mietzinse können hinterlegt werden?
zukünftig fällige
Koppelungsgeschäfte: Gesetztesartikel und nenne ein Beispiel für ein unerlaubtes und für ein erlaubtes Koppelungsgeschäft
Art. 254 OR, Vertrag der rechtlich selbständig ist, aber an einen anderen Vertrag geknüpft wird
erlaubt: Mietvertrag und Hauswartvertrag mit Herrn Müller / Verpflichtung das Mieter einen Versicherungsvertrag abschliesst (Z.B. Glasbruchversicherung für erdgeschossige Retailmieter)
nicht erlaubt: Vorgabe welche Versicherung der Mieter berücksichtigen muss
ACHTUNG: Mietvertrag bleibt gültig, auch wenn Koppelung nichtig ist
Vorzeitige Rückgabe der Mietsache: Gesetztesartikel, Verpflichtungen des Mieters sowie die drei Bedingungen die ein Nachmieter erfüllen muss
Art. 264 OR
Verpflichtungen des Mieters: bei frühzeitiger Rückgabe haftet der Mieter für die Mieterpflichten (wie Nebenkosten, Unterhalt, Mietzins) bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin
Neuer Mieter muss:
Dem Vermieter wird genügend Zeit (10 -max. 30 Tage) gewährt für die Prüfung des neuen Mieters. Vermieter kann den neuen Mieter ablehnen und selber einen Mieter suchen. Dann wird der ehemalige Mieter aber von seinen Pflichten befreit.
Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht: Nenne den Gesetzesartikel und den Ablauf (sowie ein mögliches Vergehen) einer Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht.
Art. 257f OR
mögliche Vergehen: Immissionen wie Rauch oder Gerüche, wiederkehrende Vertragsverletzungen (immer wieder), Tätlichkeiten gegenüber anderen Mietern, ect.
Ablauf;
1) schriftliche Mahnung (ist dem Ehegatten nicht separat zuzustellen)
2) trotz schriflticher Mahnung wird die Sorgfaltspflicht wieder verletzt -> Mieter ist nicht mehr zumutbar
3) Versand Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende
Definiere schwerer Mangel / mittlerer Mangel / leichter Mangel (inkl. Bsp)
schwer: sehr schwere Beinträchtigung oder Nutzung ausgeschlossen (durch Wasserschaden gesamte Wohnung nicht bewohnbar), Herabsetzung Mietzins oder fristlose Kündigung
mittel: eingeschränkte oder beeinträchtigte Nutzung; berechtigt zu einer Mietzinsreduktion wenn "die Intensität der Beeinträchtigung den Gebrauch der Mietsache um mindestens 5% übersteigt" (Def. HEV)
leicht: leicht eingeschänkte Nutzung, z.B. 2 Kochplatten von 4 sind nicht nutzbar -> leichte Mängel berechtigen erst nach einem längeren Zeitraum zur Herabsetzung des Mietzinses
Nenne die Rechte des Mieters bei Mängeln, welche der Vermieter zu verantworten hat (inkl. Gesetzesartikel)
Art. 259a ff OR
Eingeschränkte und uneingeschränkte Empfangstheorie:
Welches ist der Regelfall? Nenne die 3 Ausnahmefälle
uneingeschränkt = Schreiben gilt mit der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt = Regelfall
eingeschränkt = tatsächliche Abholung bei der Post gilt als zugestellt, spätestens aber nach der siebentägigen postalischen Abholfrist, gilt bei:
Art. 256 Abs. 1 OR
Vorausgesetzter Gebrauch ergibt sich aus dem Mietvertrag, z.B. Wohnung muss über Kochgelegenheit verfügen und beheizbar sein, ein Restaurant muss den Vorschriften der lebensmittelpolizeilichen Vorschiften entsprechen.
Vermieter ist verpflichtet, das Objekt in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten, heisst er ist auber für Instandhaltung und Unterhalt verpflichtet (Ausnahme: MAB liegt beim Mieter -> er ist dann für seine Anlagen zuständig)
Wann entfällt der Beseitigungsanspruch eines Mangels?
Wenn der Vermieter dem Mieter einen vollwertigen Ersatz anbietet (Art. 259c OR)
Unterliegt ein Parkplatz welcher mit einer Wohnung vermietet wurde den gleichen Bedingungen, z.B. Kündigungsfristen?
Gilt dies auch wenn der Parkplatzvertrag erst später als der Wohnungsvertrag abgeschlossen wird?
Ablauf der Mängelbehebung (3 Schritte), und die weiteren Schritte (3) sofern der Mangel nicht behoben wurde.
1) Mieter muss Vermieter über Mangel informieren
2) der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist angesetzen zur Behebung des Mangels (i.d.R. 10 Tage), er kann gleichzeitig mit einer Herabsetzung des Mietzinses drohen bein Nichtbeseitigung (ACHTUNG: dies muss zwingend schriftich erfolgen)
3) Wenn die Frist zu kurz angesetzt wird, muss der Vermieter wiedersprechen -> ansonsten gilt die Frist als akzeptiert
4) wird der Mangel nicht behoben, so kann der Mieter zukünftige Mietzinse auf der Behörde hinterlegen (Kanton Zürich: Bezirksgerichtskasse am Ort der gelegenen Sache)
5) nach Hinterlegung des Mietzinses kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde Klage erheben (innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses)
6) Rechtsbegehren: Beseitigung Mangel, Herabsetzung Mietzins, Schadenersatzanspruch
Achtung: Unterlässt der Mieter die Klage innert 30 Tagen, fallen die Mietzinse ohne weiteres dem Vermieter zu (die Überweisung erfolgt von Amtes wegen).
Bauliche Änderungen durch den Mieter: Nenne den Gesetztesartikel sowie den Ablauf einer baulichen Änderung druch den Mieter und seine Pflichten bei der Rückgabe der Fläche
Art. 260a OR
1) Mieter holt die schrftliche Zustimmung des Vermieters ein
2) Vermieter erteilt die Zustimmung. Vorbehaltslose Zustimmung: Mieter muss den ursprünglichen Zustand bei Rückgabe des Mietobjektes nicht wiederherstellen. Zustimmung unter Bedingung der Wiederherstellungspflicht: Auf Ende der Mietdauer wird vom Vermieter eine Rückbaupflicht gefordert, dies muss schriftlich in der Zustimmung ersichtlich sein
3) Rückgabe Mietobjekt: bei vorbehaltsloser Zustimmung kann nun allenfalls der Mehrwert entschädigt werden (ausser der MVermieter hat dies ausdrücklich bei der Zustimmung verneint, zb.: "Mieter verzivhtet auf eine Entschädigung gem. Art. 260a Abds 3 OR"). Bei Rückbaupflicht hat der Mieter die Sache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben
Zahlungsrückstand Mieter: Nenne den Gesetztesartikel sowie den Ablauf inkl. Nennung der Fristen einer Kündigung bei Zahlungsrückstand
Art. 257d OR
1) Zahlungsaufforderung: Mietzinsausstand muss genau beziffert sein,
Zustellung an beide Ehegatten separat, Androhung das bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis gekündigt wird
2) Zustellung: es gilt die eingeschränkte Empfangstheorie (effektiver Tag
der Abholung)
3) ist die Zahlung am letzten Tag der 30 tägigen Frist bei der
schweizerischen Post einbezahlt, so ist die Zahlungsfrist gewahrt (Verfahren
endet), wenn nicht:
4) erfolgt während der Zahlungfrist keine Einzahlung (Achtung: Frist
beginnt sobald der Mieter das Schreiben abgeholt hat -> muss allenfalls mit
Sendungsverfolgung bei der Post nachgeschaut werden) dann darf am Tag nachdem
die Frist abgelaufen ist die Kündigung beim Mieter eintreffen (grundsätzlich
gilt: lieber warten, bis Frist verstrichen und dann Kündigung zustellen)
5) Kündigung mit Frist 30 Tage auf Monatsende (amtliches Formular, Versand
an beide Ehegatten) versenden, es gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie
(gilt mit der ersten Abholmöglichkeit als zugestellt)
Kann ausdrücklich ausbedungen werden, dass ein Parkplatz nicht zu einem bestehenden Wohnungsvertrag gehört?
Bauliche Änderungen durch den Mieter an einer Mietsache: benötigt dies zwingend die schriftliche Zustimmung des Vermieters?
Ja
Was ist ein Mangel in Mietrechtlicher Hinsicht?
Nenne drei mögliche Mängel.
Die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ist eingeschränkt oder ausgeschlossen.
Bsp. defekte Installation, übermässige Immissionen durch Dritte, behördliche Auflagen (heisst: wenn es behördlich nicht möglich ist im entsprechenden Mietobjekt ein Restaurant zu betreiben, so wird der Grundsatz "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich" verletzt)
Was wird unter verhältnismässiger Mietzinsverabsetzung verstanden?
Welche drei Faktoren werden zur Berechnung herangezogen?
(kein Gesetztesartikel, erfolgt nach Präjudiz) = % der Beeinträchtigung ist analog % des Herabsetzungsanspruches (z.B. 10%)
Faktoren: Zeit / Fläche / Tätigkeit
Wenn im OR die Schriftlichkeit verlangt wird, ist dann auch eine faksimile Unterschrift gültig?
Nein
Formuliere eine korrekte Hinterlegungsandrohung mit Schadenersatzforderung
Betreff: Mängel am Mietobjekt / Hinterlegungsandrohung
Sehr geehrter X
Wie ich Ihnen bereits mitgeteilt habe, bestehen an meinem Mietobjekt folgende Mängel: X
Ich bitte Sie, diese Mängel innert (ANGEMESSENE FRIST; z.B. 10 oder 30 Tage) zu beheben. Sollten Sie die Mängel innert dieser Frist nicht beheben, werde ich die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen.
Weiter bestehe ich auf einer Mietzinsreduktion von (PROZENTZAHL) seit (DATUM KENNTNIS DES VERMIETERS VOM MANGEL) und behalte mir Schadenersatzansprüche vor.Nenne die drei Möglichkeiten des Mieters aus einem Mietverhältnis frühzeigtig "auszusteigen"
- Untermiete (Art. 262 OR)
- Übertragung eines Mietverhältnisses auf einen Dritten (Art. 263 OR), ACHTUNG: ist nur bei Geschäftsmietvertägen zulässig
- Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR)
Wann ist zwingend ein amtliches Formular vorgeschrieben?
- Mietzinserhöhung
- Vertragsänderung zu Lasten des Mieters
- Kündung durch den Vermieter
1) Wie lange im Voraus sind Besichtigungen oder Abreiten (im Rahmen der Duldungspflichten eines Mieters) anzuzeigen?
2) Wie lange im Voraus sind grosse Arbeiten (z.B. Sanierungen) anzuzeigen?
1) rechtzeitig, Usanz: 48h
2) rechtzeitig, Mieter muss noch ordentlich künden können
Wechsel des Eigentümers: ab wann gilt der neue Eigentümer per Gesetz als neuer Eigentümer (und als Vermieter bei bestehenden Mietvertägen)?
- dringender Eigenbedarf darf geltend gemacht werden vom neuen Eigentümer, dies ist aber nur ganz zu Beginn des Übertrages möglich und hat auf den nächsten gesetzlichen Termin zu erfolgen (SOFORT). Ansonsten ist der neue Eigentümer auf die Dauer des Mietverhältnisses an den Mieter gebunden)
- der vorherige Vermieter (Eigentümer) kann Schadenersatzpflichtig werden da er dem Mieter einen längeren Verbleib im Mietobjekt zugesichert hat: Exkurs: dies wird im Kaufvertrag aber oft direkt auf den neuen Eigentümer überbunden
- ist ein Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt, so hat der neue Eigentümer kein Kündiugngsrecht
Nenne je einen Vorteil für Mieter und Vermieter wenn für die Sicherheitsleistung eine Bankgarantie (Geschäftsräume) erstellt wird
Vorteil Vermieter: ist auf erstes Verlangen hin ohne jegliche Einreden auszahlbar
Vorteil Mieter: Liquide Mittel werden nicht gebunden, er zahlt "lediglich" einen Zins
Was sind Nebenpflichten des Vermieters?
Tragen von Lasten und Abgaben: Art. 256b OR, beispielsweise Versicherungsprämien, Liegenschaftensteuern, Meteowassergebühren. Achtung: gewisse Gebühren werden dann via Nebekosten wieder dem Mieter überwälzt, vor allem wenn es sich um Grundgebühren handelt, welche verbrauchsabhängig sind)
plus drei Auskunftspflichten:
1) Bekanntgabe des Vormietzinses: Art. 256a Abs. 2 OR, falls der Mieter dies verlangt, so hat der Vermieter ihm dies zu melden (Anfechtungsfrist des Mieters beträgt 30 Tage)
2) Einsicht in das Rückgabeprotokoll: Art. 256a Abs. 1 OR
3) Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung: Art. 257b Abs 2 OR
Ab wann besteht der Mietzinsherabsetzungsanspruch?
Ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter vom Mangel Kenntniss hat (bis zu dessen Beseitigung).
Heisst also auch, wenn der Mieter etwas lange stillschweigend akzeptiert, so hat er im Nachhinein keinen Anpsruch auf Mietzinsherabsetzung. Bsp mit Baugerüst vor dem Fenser: erst ab dem Moment wo sich der Mieter beklagt, gilt der Mangel als zur "Kenntniss" genommen
Übertragung Mietverhältnis auf einen Dritten: Nenne die drei Bedingungen zu einer gültigen Übertragung sowie den Gesetztesartikel
Art. 263 OR
Zudem: alter Mieter haftet gem. Abs.3 während zwei Jahren solidarisch
Welche Voraussetzungen für eine Hinterlegung des Mietzinses müssen gegeben sein? Nenne den Gesetztesartikel zur Mietzinshinterlegung.
Art. 259g OR
Was ist Schadenersatz im Rahmen von Mängelrechten und wie unterscheidet er sich zur Mietzinsherabsetzung?
Schadenersatz gem. Art. 259e OR kann gefordert werden, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Bsp: Möbel gingen kaputt, Mieter musste in Hotel schlafen, Gewinneinbusse bei Restaurant.
Der Vermieter wird Schadenersatzpflichtig, wenn er nicht nachweisen kann das ihn keine Verschulden trifft.
Herabsetzungsanspruch ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters (und ist auch geschuldet, wenn der Mieter keinen "Schaden" erlitten hat)
Was sind die Hauptpflichten des Mieters?
Zahlung Mietzins, Art. 257 OR, Achtung: gem. ARt. 265 OR kann eine Verrechnung von allfälligen Gegenleistungen nicht im Voraus wegbedungen werden (heisst: Mietzinsschuld kann durch Verrechnung von Gegenleistungen wie Hauswartsleistungen getilgt werden)
Rückgabe der Mietsache in mängelfreiem Zustand, Art. 256 OR
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