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Schweizerisches Planungs- und Baurecht


Zürcher Anwaltsprüfung (mündlich): Selektion von Repetitionsfragen.


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Welches Land kann der Landwirschaftszone zugewiesen werden?

Art. 16 RPG:

Sie umfassen Land, das:

a. sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird; oder

b. im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll.

Was ist ein Gestaltungsplan gemäss PBG?

Konkretisierender Sondernutzungsplan: Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss.

Was ist ein Konzept i.S.d. RPG?

Für welche Sachgebiete kommt es in Frage?

Umfassendes, ressortübergreifendes System von Zielen und Massnahmen.

Ein Konzept kommt in Sachgebieten in Frage, in denen der Bund:

  • nicht umfassend, sondern nur in Teilbereichen zuständig ist,
  • nur Teilbereiche regelt,
  • Tätigkeiten Dritter finanziell unterstützt.

Welche Nutzungszonen werden im PBG unterschieden?

Landwirtschaftszone: Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung oder solche, die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen.

Freihaltezonen: Flächen zur Erholung der Bevölkerung, die ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes bewahren sollen oder die der Trennung und Gliederung des Siedlungsgebietes dienen.

Was ist zur Gültigkeit von Baubewilligungen zu sagen?

Erlöschen nach 3 Jahren, wenn vorher keine Bauausführung. Die Frist beginnt mit Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist. Nebenbestimmungen, Konzessionen oder andere Bewilligungen hindern den Fristenlauf nicht. Es ist jeweils bei mehreren Verfügungen die letzte Verfügung massgeblich (§ 322 PBG).

 

Was umfasst die Reservezone gemäss PBG?

Flächen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen werden soll.

Wie ist das Land innerhalb eines Quartierplans einzuteilen?

Dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 I PBG).

Bei entsprechendem Bedürfnis: Ausscheidung von Flächen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen/Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Privatrechtlichen Rechtsverhältnisse: Regelung im Quartierplan (§ 126 III PBG).

Was ist der Mindestinhalt eines Richtplanes gemäss RPG?

a. wie der Kanton sich räumlich entwickeln soll;

b. wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abgestimmt werden;

c. in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfüllen.

Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen einer Grundlage im Richtplan.

Wann ist bei einer materiellen Enteignung die "besondere Schwere" gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung erreicht?

Auszonung: Ausscheiden einer bestimmten Fläche aus einer Bauzone in eine andere Zone (z.B. Landwirtschafts- oder Schutzzone). Eine Enteignung ist nur anzunehmen, wenn eine reale Überbauungsmöglichkeit gegeben ist. Keine Enteignung liegt vor, wenn lediglich eine theoretische künftige Verwendung unterbunden wird.

Einzonung: Zuteilung einer Parzelle Land ausserhalb der Bauzone in eine solche. I.d.R. unproblematisch.

Nichteinzonung: Nichtberücksichtigen einer bestimmten Fläche in eine Bauzone im Rahmen der erstmaligen Festsetzung eines Nutzungsplans. I.d.R. ist sie entschädigungslos zu dulden. Ausnahme: Überbaubares oder grob erschlossenes Land, welches von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird und der Eigentümer hat bereits erhebliche Kosten aufgewendet sowie bei bereits überbautem Land.

Abzonung: Zusätzliche Beschränkungen hinsichtlich baulicher Ausnützung. Kriterium: Ist die bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung auch nach erfolgter Abzonung weiterhin möglich? Fokus: Gesamte Parzelle.

Umzonung: Umteilung eines Grundstücks innerhalb der Bauzone. I.d.R. ist diese nicht entschädigungspflichtig. Probleme, wenn keinerlei Nachfrage besteht. Ausnahme: Umzonung in eine Zone für öffentliche Bauten (grundsätzlich entschädigungspflichtig).

Wann besteht ein Heimschlagsrecht im Zusammenhang mit Baulinien?

Wird ein unüberbautes oder mit einem Abbruchobjekt überbautes Grundstück wegen einer Baulinie unüberbaubar und kann es auch nicht durch einen Quartierplan wieder überbaubar gemacht werden, so hat der betroffene Grundeigentümer wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht (§ 103 PBG).

Geltendmachung: Innert 10 Jahren seit Feststellung endgültiger Unüberbaubarkeit gegenüber festsetzendem Gemeinwesen (§ 104 PBG). Es gelten sinngemäss die Bestimmungen über die Freihaltezone.

Was sind Planungsinstrumente des Bundes gemäss RPG?

Art. 13 RPG:

Der Bund erarbeitet Grundlagen, um seine raumwirksamen Aufgaben erfüllen zu können; er erstellt die nötigen Konzepte und Sachpläne und stimmt sie aufeinander ab.

Er arbeitet mit den Kantonen zusammen und gibt ihnen seine Konzepte, Sachpläne und Bauvorhaben rechtzeitig bekannt.

Welche spezifischen Anforderungen gelten für Ausnahmen für schützenswerte Bauten und Anlagen (Art. 24d RPG i.V.m. § 358a PBG)?

Spezifische Voraussetzungen (vgl. Art. 24d II RPG):

  • Es handelt sich um eine unter Schutz gestellte Baute.
  • Diese kann nicht anderweitig dauernd erhalten werden.

Wann ist keine Baubewilligung notwendig?

Vorab handelt es sich um Kleinbauten (§ 2a ABV/ZH):

Kleinbauten sind freistehende Gebäude mit einer Grundfläche von höchstens 50 m2, deren Gesamthöhe 4m, bei Schrägdächern 5m, nicht überschreitet und die nur Nebennutzflächen enthalten.

Was ist ein vorsorgliches Bauverbot?

Zur Sicherung öffentlicher Werke und Anlagen, die sich in Vorbereitung befinden, aber nicht Gegenstand eines Richt- oder Werkplans sind, kann ausnahmsweise ein vorsorgliches Bauverbot verfügt werden (§ 120 PBG).

Entscheid: Regierungsrat bei Staatswerken, andernfalls die zuständige Direktion (§ 121 PBG).

Das Bauverbot fällt dahin, wenn innert 5 Jahren seit Eintritt seiner Rechtskraft nicht der entsprechende Richtplan ergänzt und ein Werkplan festgesetzt oder das Enteignungsverfahren eingeleitet wird (§ 122 PBG).

Was sind gemäss RPG die Voraussetzungen einer Baubewilligung?

Art. 22 II RPG:

Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:

a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und

b. das Land erschlossen ist.

Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (insb. materielle Bauvorschriften).

Was umfassen Freihaltezonen und Erholungszonen gemäss PBG? Welche Regeln finden darauf Anwendung?

Als Freihalte- oder Erholungszonen sind die Flächen auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind. Ferner können Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen.

Hinsichtlich Inhalt und Verfahren gelten die gleichen Bestimmungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen für:

  • Bauten und Anlagen
  • Rechte der Grundeigentümer
  • Rückgriff auf andere Gemeinden
  • Zugrecht der Gemeinden

Wann liegt eine materielle Enteignung vor?

Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 II BV und Art. 5 II RPG liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen.

Welche Abweichungen kann die Bau- und Zonenordnung für die Zentrumszone vorsehen?

Die Bau- und Zonenordnung kann, allenfalls gebietsweise, das Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze vorschreiben sowie das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten (vgl. § 51 II PBG).

Welche Hauptschritte gibt es im ordentlichen Bauverfahren gemäss PBG?

Einreichung eines Baugesuchs bei der örtlichen Baubehörde ohne Rücksicht auf die sachliche Zuständigkeit (§ 309 ff. i.V.m. § 312 PBG)

Aussteckung während der ganzen Auflagefrist von 20 Tagen (§ 311 PBG)

Vorprüfung, ansonsten Rückweisung zur Ergänzung/Verbesserung innert 3 Wochen (§ 313 PBG)

Bekanntmachung und Auflage der Gesuchsunterlagen während 20 Tagen (§ 314 PBG)

Wer Ansprüche wahrnehmen will: Schriftliches Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung. Ein Einspracheverfahren findet nicht statt (§ 315 PBG). Andernfalls verwirkt das Rekursrecht (§ 316 PBG).

Baurechtlicher Entscheid (§ 318 ff. PBG).

 

Was sind die Planungsinstrumente von Kanton und Gemeinde gemäss RPG (ohne kantonale/kommunale Besonderheiten)?

Richtplanung (Art. 6 ff. RPG, Art. 4 ff. RPV): Kanton, behördenverbindlich.

Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG, Art. 31 ff. RPV): Kanton/Gemeinde, allgemeinverbindlich.

Bauzonen (Art. 15 RPG).

Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG).

Schutzzonen (Art. 17 RPG).

Weitere Zonen nach kantonalem Recht (Art. 18 RPG).

Wem kommt im Raumplanungsrecht gemäss RPG die Organisations- und Verfahrensautonomie zu?

Art. 25 RPG:

Die Kantone ordnen Zuständigkeiten und Verfahren.

Sie legen für alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen Fristen und deren Wirkungen fest.

Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

Die Nutzungsplanung ist Aufgabe der Gemeinde.

Wann gilt das Land als erschlossen (Voraussetzung einer Bewilligung des Baugesuchs)? Welche Stufen werden unterschieden?

Art. 19 I RPG:

Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Die Erschliessung muss spätestens im Zeitpunkt der Realisierung vorhanden sein. Ausnahmebewilligungen sind nicht erlaubt. Folgende Erschliessungsstufen werden unterschieden:

  • Grunderschliessung: Versorgung eines zusammenhängenden Gebiets mit den übergeordneten Anlagen (z.B. mit Energiewerken, Hauptstrassen etc.)
  • Groberschliessung: Erschliessung mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen
  • Feinerschliessung: Anschluss der einzelnen Grundstücke

 

Wann werden Richtpläne für den Bundesrat und Nachbarkantöne verbindlich?

Genemigung durch den Bundesrat (Art. 11 II RPG). Für den Kanton hat dies lediglich deklaratorische Bedeutung.

Wann ist das Kriterium der Eignung bei Landwirtschaftszonen erfüllt?

Prüfung von Faktoren wie Bodenqualität, Geländeform, Klimaverhältnisse.

Das Land söll rationell, wenn möglich maschinell, bewirtschaftet werden.

Produktmodell: Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung umfasst die Erzeugung von pflanzlichen und tierischen Produkten unabhängig davon, ob dies bodenabhängig oder bodenunabhängig geschieht.

Wie sind die Erstellungskosten eines Quartierplans aufzuteilen?

Vgl. § 146 PBG:

Grundsatz: Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind.

Massgebend ist das Interesse an den betreffenden Anlagen. Zu berücksichtigen sind auch weitere eigene Aufwendungen, wie längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen.

 

Welchen Anspruch haben Eigentümer von Grundstücken in Reservezonen?

Anspruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung. Dieser Anspruch kann frühestens 8 Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans geltend gemacht werden.

Welche Konkretisierungsstufen werden im Richtplan unterschieden?

Festsetzungen: Die raumwirksamen Tätigkeiten sind aufeinander abgestimmt.

Zwischenergebnisse: Es wird aufgezeigt, was vorzukehren ist, um eine Abstimmung zu erreichen.

Vororientierungen: Die raumwirksamen Tätigkeiten lassen sich noch nicht im erforderlichen Mass umschreiben, können aber erhebliche Auswirkungen auf die Bodennutzung zeitigen.

Welche Arten von Nutzungsplänen existieren? Welche Zonenarten werden darin unterschieden?

Rahmennutzungsplan: Nutzungsrechtliche Grundordnung für das gesamte Gemeindegebiet. Folgende Zonen werden darin unterschieden: Bauzone, Landwirtschaftszone, Schutzzone.

Sondernutzungsplan: Funktion, die nutzungsmässige Grundordnung zu ergänzen oder zu überlagern (Baulinienplan, Gestaltungsplan, Quartierplan, Überbauungsordnung).

Was sind die baupolizeilichen Aufgaben der örtlichen Baubehörde gemäss PBG?

Baukontrolle

Einschreiten bei widerrechtlichem Bauen oder Nutzen

Setzen von Bedingungen und Auflagen

Tätigwerden bei ordnungswidrigen Bauten

Befehl, die Bauarbeiten innert nützlicher Frist zu beenden, und entsprechende Androhung betreffend Ersatzvornahme (§ 328 PBG; Ersatzvornahmehandlungen in § 328 II lit. a-d PBG)

Was sind die Anfechtungsobjekte beim Rechtsschutz von Planungsverfahren gemäss Art. 33 RPG?

Nutzungspläne i.S.v. Art. 14 RPG sowie Nutzungsplanänderungen, insb. auch:

  • Quartierpläne
  • Strassen- und Baulienienpläne
  • Moorschutzpläne
  • Grundwasserschutzpläne
  • überkommunale Nutzungspläne
  • Pläne mit provisorischen Bauzonen

Wie gestaltet sich die Überprüfung und Anpassung der Nutzungspläne? Welche Restriktionen existieren?

Art. 21 II RPG: Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

BGer: Je neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden; und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für eine Planänderung sprechen (z.B. Schaffung und Erhaltung wohnlicher Siedlungen, Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft). Es muss eine umfassende Abwägung vorgenommen werden.

Welche Rechtsverbindlichkeit kommt den Richtplänen nach PBG zu?

Die Richtpläne sind behördenverbindlich.

Die Recht- und Zweckmässigkeit ihrer Festlegungen kann bei der Nutzungsplanung im Rechtsmittelverfahren angefochten und im Genehmigungsverfahren überprüft werden.

Was bedeutet Erschliessung?

Sicherstellung der Erschliessung mit der hinreichenden Zufahrt und den erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen zum Zeitpunkt der Überbauung.

Welche verfahrensrechtlichen Erleichterungen gibt es gemäss PBG für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung?

Gemäss § 13 ff. BVV ist das Anzeigeverfahren vorgesehen (vgl. § 325 PBG), wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können (vgl. § 13 ff. BVV).

Es entfällt die Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung. Behandlungsfrist: 30 Tage (ev. nach Ablauf Auflagefrist, siehe unten). Geltung als bewilligt, falls die Behörde keine gegenteilige Anordnung trifft.

Örtliche Baubehörde beurteilt, ob keine zum Rekurs berechtigten Interessen Dritter berührt werden. Es kann auch eine Einverständniserklärung der offensichtlich berechtigten Dritten eingereicht werden. Im Zweifel: Öffentliche Bekanntmachung. Bei Zustellbegehren: Ordentliches Verfahren (§ 15 BVV).

Vorprüfung ist sinngemäss anzunwenden (§ 16 BVV).

Was ist zum Verfahren bei der Richtplanerstellung zu erwähnen?

Gebot offener Informationspolitik und steter Zusammenarbeit (unter den betroffenen Behörden in örtlicher, zeitlicher und sachlicher Hinsicht).

Nach Art. 4 I RPG ist auch die Bevölkerung in geeigneter Weise über die Ziele und den Ablauf der Planungen zu unterrichten. Ein besonderer Interessennachweis für Private ist nicht erforderlich.

Mitwirkungsrecht von Privaten: Entgegennahme von Vorschlägen und materielle Beantwortung derselben (jedoch nicht individuell). Art. 4 II RPG ist verbindlich und rechtlich durchsetzbar. Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung:

  • Genehmigung ist zu versagen (Art. 11 und 26 RPG).
  • Aufhebung im Rechtsmittelverfahren. Beschwerdelegitimation erfordert ein rechtlich geschütztes Interesse.

Welche besonderen Zuteilungen an das Gemeinwesen bestehen beim Quartierplan?

Das für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie für Quartierstrassen abgezogene Land wird der Gemeinde oder dem entsprechenden Werkträger zugeteilt (§ 143 PBG).

Andere Zuteilungen: Einwerfung von Grundstücken durch das Gemeinwesen oder ersatzweise Zurverfügungstellung, Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebiets (aber innerhalb der Bauzone und nur bei öffentlichem Interesse zur Vermeidung von Auskauf/Enteignung).

Im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen sowie bestimmte Werteinbussen sind in Geld auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§ 145 PBG).

Was ist das sog. Zugrecht gemäss PBG?

Der Staat kann im Entschädigungsverfahren aus materieller Enteignung die Zusprechung des betreffenden Landes zu Eigentum verlangen, wenn:

  • die Entschädigungsforderung für die Beschränkungen mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts beträgt; und
  • er sich verpflichtet, das Land innert 4 Jahren der Öffentlichkeit zugänglich zu machen oder einer bisherigen besonderen Nutzung dauernd zu erhalten.

Was ist die Rechtsnatur von Konzepten und Sachplänen?

Besondere Art von Verwaltungsverordnungen: Zwar enthalten Sachpläne räumlich und zeitlich konkrete Aussagen (Art. 14 III RPV), doch enthält er keine parzellenscharfen Anordnungen zu Fragen der Nutzung, Erschliessung oder Gestaltung des Raumes.

Konzepte und Sachpläne sind behördenverbindlich (Art. 22 I RPV). Sie erhalten ferner eine besondere Wirkung im Rahmen eines Plangenehmigungsverfahrens des Bundes: Allfällige oder kommunal festgelegte Planungszonen im betreffenden Gebiet entfalten keine Wirkung.

Was sind die bundesrechtlichen Mindestanforderungen für den Rechtsschutz im Raumplanungsverfahren?

Art. 29a BV, Art. 6 I EMRK sowie Art. 86 II BGG: Die Kantone haben als unmittelbare Vorinstanzen des BGer obere Gerichte einzusetzen.

Art. 33 RPG:

Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt.

Das kantonale Recht sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen.

Es gewährleistet:

a. die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;

b. die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.

Für die Anfechtung von Verfügungen kantonaler Behörden, auf welche Artikel 25a Absatz 1 Anwendung findet, sind einheitliche Rechtsmittelinstanzen vorzusehen.

Was ist ein Werkplan?

Vgl. § 114 PBG:

Sind Grundstücke nach einem Richtplan für ein Werk oder eine Anlage im öffentlichen Interesse vorgesehen, die nicht durch Baulinien gesichert werden können, dürfen die Eigentümer verlangen, dass innert fünf Jahren ein Werkplan festgesetzt wird. Dies kann auch jederzeit durch den Werkträger eingeleitet werden. Der Werkplan hat über den ungefähren Standort von Bauten und den genauen Landbedarf Aufschluss zu geben.

Welche Beiträge schuldet der Grundeigentümer, wenn sein Grundstück erschlossen wird?

Mehrwertabgabe nach Art. 19 II RPG, welche von den Kantonen zu regeln ist. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz wirkt aber darauf ein, vgl. Art. 6 WEG:

Die zuständigen Behörden erheben von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten der Groberschliessung; Fälligkeit kurz nach Fertigstellung der Anlagen.

Die Kosten der Feinerschliessung sind ganz oder zum überwiegenden Teil den Grundeigentümern zu überbinden.

Der Bundesrat erlässt Rahmenbestimmungen, insbesondere über Höhe und Fälligkeit der Beitragsleistungen (Art. 1 VWEG: Groberschliessung 30%, Feinerschliessung 70%) . Er trägt dabei Härtefällen und besonderen Verhältnissen Rechnung.

Kanton Zürich: § 29 WWG für Erschliessungsbeiträge bei öffentlichen Wasserleitungen.

Wie ist das Verhältnis zwischen Richt- und Nutzungsplänen sowie Baubewilligungen, insb. zu Ausnahmebewilligungen (Minigolf-Fall)?

Das Baubewilligungsverfahren dient der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellung entsprechen (Art. 22 RPG). Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll aber nicht selbständige Planungsentscheide hervorbringen. Das Baubewilligungsverfahren verfügt weder über das sachlich nötige Instrumentarium, noch ist es bezüglich Rechtsschutz und demokratischer Legitimation geeignet, den Nutzungsplan im Ergebnis zu ergänzen oder zu ändern. Auch Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24 RPG haben den planerischen Stufenbau zu beachten. Ihr Entscheidungsbereich reicht zwar weiter als derjenige der Baubewilligung, weil sie für Vorhaben erteilt werden, welche nicht dem Zweck einer Nutzungszone ausserhalb der Bauzonen entsprechen. Für Bauten und Anlagen, die ihrer Natur nach nur in einem Planungsverfahren angemessen erfasst werden können, dürfen aber keine Ausnahmebewilligungen erteilt werden.

Wie gestaltet sich der kantonale Rechtsmittelweg gemäss PBG?

Einwendungen bei der planenden Behörde während 60-tägiger öffentlicher Auflagefrist (§ 7 II PBG). Nicht berücksichtigte Einwendungen: Gesamtentscheid bei der Planfestsetzung (§ 7 III i.V.m. § 88 f. PBG).

Rekurs beim Baurekursgericht (§ 329 PBG).

Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§ 41 ff. VRG).

Wann können Erschliessungspläne geändert werden?

Erfüllen sich die bei der Aufstellung des Erschliessungsplans getroffenen Annahmen über die Überbauung nicht und sind andere Gebiete zur allgemeinen Überbauung bereit, ist der Plan entsprechend zu ändern, soweit die Planungsträger dadurch finanziell nicht wesentlich stärker belastet werden oder für sie eine Mehrbelastung zumutbar ist (§ 94 I PBG).

Der Regierungsrat kann auf Gesuch der Gemeinden die Fristen in bestimmten Fällen erstrecken (§ 94 II PBG; nicht vorhersehbare Änderungen der getroffenen Annahmen).

Welche Behandlungsfristen gelten im Baurekursverfahren?

Entscheid innert 6 Monaten nach dessen Eingang (§ 339a I PBG).

Bei einer UVP oder Mitwirkung von Bundesbehörden: Innert 7 Monaten (§ 339a II PBG).

Welche Funktion kommt der Richtplanung zu?

Koordinationsfunktion, insbesondere:

  • Innerhalb der Planungsstufen eines Kantons
  • Zwischen Raumplanung und den übrigen staatlichen Aufgabenbereichen
  • Über Kantonsgrenzen hinaus

Nutzungsrichtplanung: Mindestinhalt gemäss Art. 8 RPG

Was ist eine Planungszone?

Keine Nutzungszone i.S.v. Art. 14 II RPG, aber in der Lehre und Rechtsprechung ähnlich wie Nutzpläne definiert (weil parzellenscharf).

Diese Zonenart will die Planung als solche sichern. Es darf in einer solchen Zone nichts unternommen werden, was eine in Aussicht genommene oder schon laufende Nutzungsplanung erschweren könnte.

Zeitraum: Höchstens 5 Jahre (Art. 27 II RPG).

Wie gestaltet sich das Verfahren bei der Ausübung eines Heimschlagsrechts gemäss PBG?

Heimschlagsrecht ist innert 10 Jahren seit Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone schriftlich geltend zu machen.

Falls innert 6 Monaten seit Geltendmachung kein privatrechtlicher Vertrag zustande kommt: Schätzungsverfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten.

Rechtskräftige Entscheide der Schätzungskommission = richterliches Urteil

Innert 2 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids über die Heimschlagsentschädigung: Schriftlicher Verzicht möglich.

Was bedeutet "innere Aufstockung" bei der Prüfung der Zonenkonformität von Landwirtschaftszonen im Zusammenhang mit der Tierhaltung?

Art. 36 RPV (für Tierhaltung):

Als innere Aufstockung (Art. 16a Abs. 2 RPG) gilt die Errichtung von Bauten und Anlagen für die bodenunabhängige Tierhaltung, wenn:

a. der Deckungsbeitrag der bodenunabhängigen Produktion kleiner ist als jener der bodenabhängigen Produktion; oder

b. das Trockensubstanzpotenzial des Pflanzenbaus einem Anteil von mindestens 70 Prozent des Trockensubstanzbedarfs des Tierbestandes entspricht.

Welche Betriebe sind in der Wohnzone zulässig?

Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind unzulässig (§ 52 III PBG).

Welche spezifischen Anforderungen gelten für Ausnahmen für landwirtschaftsfremde Wohnnutzung (Art. 24d RPG i.V.m. § 358a PBG)?

Ziel: Sinnvolle Weiternutzung von bestehendem Wohnraum auch nach dem Wegfall der landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Verwendung. Spezifische Voraussetzungen:

  • Baute, welche bis anhin landwirtschaftliche genutzt wurde.
  • Baute muss in ihrer Substanz erhalten sein.

Erweiterungen sind zulässig, soweit sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind (Art. 42a RPV).

Was bedeutet die Planungspflicht nach Art. 2 RPG?

Bund, Kantone und Gemeinden erarbeiten die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.

Sie berücksichtigen die räumlichen Auswirkungen ihrer übrigen Tätigkeit.

Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen.

Beschreibe das Verfahren für Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne.

Vorprüfung: Die Instrumente können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung eingereicht werden. Die Vorprüfung erfolgt innert 2 Monaten, innert 3 Monaten falls eine Umweltverträglichkeitsprüfung vorgenommen werden muss.

Festsetzung: Die Instrumente werden je nach der Gemeindeordnung erlassen, geändert oder aufgehoben.

Genehmigung: Die Instrumente sind der zuständigen Direktion zur Genehmigung einzureichen.

Was ein Richtplan gemäss RPG bezüglich Siedlungen festhalten?

a. wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie im Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt wird;

b. wie Siedlung und Verkehr aufeinander abgestimmt und eine rationelle sowie flächensparende Erschliessung sichergestellt werden;

c. wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird;

d. wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Artikel 15 RPG entsprechen; und

e. wie die Siedlungserneuerung gestärkt wird.

Welche Mitwirkungsrechte kommen der Bevölkerung bei der Nutzungsplanung zu?

Art. 4 II RPG: Die betrauten Behörden sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann.

BGer: Wie bei Vernehmlassungsverfahren entsteht keine rechtliche Bindung, sondern nur politische Einflussnahme. Die abschliessende Interessenabwägung muss noch offen sein. Es genügt entsprechend eine zusammenfassende Antwort der Gemeinde.

Die Pläne müssen öffentlich zugänglich sein (Art. 4 III RPG).

Wie ist der Ausgleich und die Entschädigung im RPG geregelt?

Grundsatz: Art. 5 I RPG: Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.

Planungsvorteile: Ausgleich mit mind. 20%. Fälligkeit: Bei Überbauung oder Veräusserung.

Ertrag wird für Entschädigungen für materielle Beschränkungen oder weitere Massnahmen der Raumplanung verwendet.

Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstücksgewinnsteuer in Abzug zu bringen.

Wann sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform?

Vgl. Art. 16a RPG und Art. 34 ff. RPV:

  • Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Abs. 1).
  • Bauten und Anlagen, die zur Gewinnung von Energie aus Biomasse oder für damit im Zusammenhang stehende Kompostanlagen nötig sind. Voraussetzung: Enger Bezug zur Landwirtschaft sowie zum Standortbetrieb (Abs. 1bis).
  • Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen (Abs. 2).
  • Bauten und Anlagen, die über eine innere Aufstockung hinausgehen (Abs. 3), sofern vom Kanton in einem Planungsverfahren freigegeben wurden.

Was ist eine Baufreigabe?

§ 326 PBG:

Mit der Ausführung eines Vorhabens darf ohne schriftliche Erlaubnis der zuständigen Behörden nicht begonnen werden, bevor alle nötigen baurechtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind.

Die schriftliche Erlaubnis kommt zur Baubewilligung hinzu.

Welche Ordnungsvorschriften bestehen für den Verfahrensgang beim baurechtlichen Entscheid?

Vgl. § 319 PBG:

Grundsatz: Entscheid innert 2 Monaten seit der Vorprüfung.

Für erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben: 4 Monate seit der Vorprüfung.

Längere Fristen, falls eine UVP oder die Mitwirkung von Bundesstellen erforderlich ist.

Beschreibe das Nutzungsplanverfahren.

  1. Erarbeitung des Plans
  2. Ev. Vorprüfung durch kantonale Direktion
  3. Information/Mitwirkung Bevölkerung
  4. Einspracheverfahren
  5. Planbeschluss durch die Gemeinde
  6. Ev. Beschwerde gegen Planbeschluss
  7. Genehmigung durch die kantonale Behörde
  8. Rechtsmittelverfahren

Was ist eine Gebietssanierung?

In überbauten Ortsteilen, deren Zustand im öffentlichen Interesse einer Erneuerung bedarf, kann die Gebietssanierung durchgeführt werden (§ 186 PBG). Öffentliches Interesse, wenn die bestehende Überbauung (§ 187 PBG):

  • zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Missverhältnis steht und dadurch entweder die erwünschte Entwicklung erheblich gefährdet oder eine mit andern Mitteln nicht korrigierbare schwerwiegende Fehlentwicklung fördert oder
  • hinsichtlich der Hygiene, der Erschliessung, der Ausstattung, der Ausrüstung oder der ortsbaulichen Gestaltung erhebliche Missstände aufweist, die nicht auf andere Weise beseitigt werden können.

Die Gesamterneuerung bezweckt eine Neuüberbauung des erfassten Gebiets; sie kann nur angeordnet werden, wenn eine Teilerneuerung keine günstige Gesamtwirkung erwarten lässt (§ 191 PBG). Bei Gesamterneuerungen ist ein Gestaltungsplan zu erstellen, der Bestandteil des Quartierplans ist (§ 192 PBG).

Was ist im Landschaftsplan nach PBG enthalten?

Im Landschaftsplan sind, soweit von kantonaler Bedeutung, zu bezeichnen:

  • Landwirtschaftsgebiet
  • Forstgebiet
  • Erholungsgebiet
  • Natur- und Landschaftsschutzgebiete
  • Trenngebiet
  • Gebiete für Materialgewinnung und für Materialablagerung
  • Übriges Gebiet (keine Zuteilung)

Gebiete können sich überschneiden (dies ist darzustellen).

Was sind Sachpläne i.S.d. RPG?

Sachpläne werden in Sachbereichen erstellt, in welchen dem Bund eine umfassende Zuständigkeit zukommt, insb. das Recht, über die Nutzung des Bodens zu verfügen. Der Sachplan legt fest, welche Sachziele er verfolgt und wie er diese aufeinander und mit den Raumordnungszielen abstimmt.

Sachpläne enthalten räumlich und zeitlich konkrete Aussagen sowie Anweisungen an die zuständigen Bundesbehörden (Art. 14 II und III RPV).

Was darf als Siedlungsgebiet im Siedlungsplan nach PBG ausgeschieden werden?

Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die Überbauung benötigte und hiefür geeignete Siedlungs- und Bauentwicklungsgebiet.

Es darf nur Land ausgeschieden werden, das:

  • bereits weitgehend überbaut ist; oder
  • voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
  • Zusätzlich können als Bauentwicklungsgebiet Flächen vorgesehen werden, die voraussichtlich in einem späteren Zeitpunkt der Besiedlung dienen.

Wie gestalten sich die Zuständigkeiten im PBG, soweit das Gesetz nichts bestimmt?

Regierungsrat:

  • Erlass der Verordnungen, Richtlinien und Normalien
  • Festsetzung der Richtpläne
  • Oberaufsicht über das gesamte Planungs- und Bauwesen

Zuständige Direktion (Baudirektion):

  • Festsetzung der Nutzungspläne und Planungszonen
  • Genehmigung von kommunalen Richt- und Nutzungsplänen sowie genehmigungsbedürftige Verfügungen
  • Aufsicht über die Gemeinden in den vom PBG geordneten Sachbereichen

Politische Gemeinden:

  • Erlass der ihnen vorbehaltenen Ausführungsvorschriften
  • Festsetzung kommunaler Pläne
  • Erstinstanzliche Gesetzesanwendung

Zu welchem Zweck dienen Baulinien? Welche Typen werden unterschieden?

Baulinien dienen, wo das Gesetz nicht etwas Besonderes vorsieht, der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen (§ 96 I PBG). Unterschieden werden:

  • Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen
  • Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäuser, Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und Versorgungsdienste, sowie für Fluss- und Bachkorrektionen
  • Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise

Wann ist gemäss PBG ein Baugesuch nötig?

§ 309 PBG: Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender Gebäude und gleichgestellter Bauwerke; Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt; Abbruch von Gebäuden in Kernzonen; Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen; Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder nach erfolgter Überbauung, ausgenommen Zwangsabtretung; wesentliche Geländeänderungen; Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Gründstücken in der Freihaltezone; Mauern und Einfriedungen; Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze; Seilbahnen und andere Transportanlagen; Aussenantennen; Reklameanlagen; Fällen von Bäumen aus den bezeichneten Baumbeständen.

Weitere Begriffselemente sind in der ABV/ZH zu finden (§ 1 ABV).

Was ist ein Vorentscheid gemäss PBG?

Es kann über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, Vorentscheide eingeholt werden (§ 323 PBG). Voraussetzungen:

  • Gesonderte Beurteilung möglich
  • Kein Verstoss gegen Koordinationsgebot

Verfahren und Wirkungen: Wie Baubewilligungen.

Was ist bei bundesrechtlichen Plangenehmigungsverfahren bzgl. Rechtsschutzverfahren zu beachten?

Das BVGer amtet als Vorinstanz des BGer (Art. 31 VGG i.V.m. Art. 5 VwVG i.V.m. Art. 33 lit. d VGG).

Welche allgemeinen Nutzungsbestimmungen können speziell vorgesehen werden?

Es kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zulässig sind (§ 49a III PBG).

Steht gegen Konzepte und Sachpläne ein Rechtsmittel zur Verfügung?

Nein. Erst die Genehmigung von Anlagen kann im Rahmen der üblichen Beschwerdelegitimation angefochten werden.

Welche speziellen Vorschriften existieren für Hochhäuser gemäss PBG?

Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25m. Sie sind nur gestattet wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG).

Anforderungen: Sie müssen ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein. Sie sind besonders sorgfältig zu gestalten (§ 284 PBG).

Ausnützung darf nicht grösser sein als bei einer gewöhnlichen Überbauung. Vorbehalten sind Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne (§ 284 III PBG).

Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden (§ 284 IV PBG).

Wie ist das Verhältnis zwischen Quartierplan und Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung?

Vgl. § 128 PBG:

Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.

Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen.

Worin besteht das Vorkaufsrecht bei (übergeordneten) Freihalte- oder Erholungszonen gemäss PBG?

Gemeinde oder Kanton steht an Grundstücken oder Grundstücksteilen zu den Bedingungen des jeweiligen Käufers ein unbefristetes, in jedem Verkaufsfall gültiges gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das vertraglichen Vorkaufsrechten vorgeht. Es ist im Grundbuch anzumerken.

Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten seit der dem Grundbuchverwalter obligenden Mitteilung des Verkaufs auszuüben.

An Grundstücken in der Erholungszone ist nur die Gemeinde zum Vorkauf berechtigt.

Welche Geschosse existieren gemäss PBG?

Vollgeschosse: Horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen (§ 275 II PBG).

Untergeschosse: Horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen (§ 275 III PBG).

Dachgeschosse: Horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von 0,9m gemessen 0,4m hinter der Fassade sind ebenfalls Dachgeschosse.

Attikageschosse: Auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse.

Geschosse: Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Untergeschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen.

Was will das RPG erreichen?

Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.

Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:

a. die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;

abis. die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;

b. kompakte Siedlungen zu schaffen;

bbis. die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;

c. das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;

d. die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;

e. die Gesamtverteidigung zu gewährleisten.

Wie ist die Zuteilung der Gesamtfläche bei einem Quartierplan im Allgemeinen zuzuteilen?

Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestands unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten; Nötigenfalls Änderung/Aufhebung von Eigentumsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte persönliche Rechte. Bestehende, nicht zu beseitigende Bauten sind i.d.R. den bisherigen Eigentümern zuzuweisen (§ 139 PBG).

Mit Zustimmung der Eigentümer und deren Grundpfandgläubiger: Zusammenlegung selbstständiger Grundstücke und Begründung/Vereinbarung von Gesamteigentum, Miteigentum mit oder ohne Stockwerkeigentum oder beschränkte dingliche Rechte (§ 140 PBG).

Auskauf: Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und die weder durch Bauvorschriften noch durch Zusammenlegung, noch durch eine geringe, den andern Beteiligten zumutbare Mehrzuteilung überbaubar gemacht werden können (§ 141 PBG).

Bei Umlegung nach Werten: Ausscheidung neuer Parzellen im Verhältnis ihrer Verkehrswerte gemäss dem Altbestand (§ 142 PBG).

Wie gestaltet sich das Verfahren bei der Grenzbereinigung?

Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen (§ 181 PBG).

Entwurf durch die Quartierplankommission oder das Bauamt. Ev. gütliche Einigung hierüber (§ 182 PBG).

Festsetzung innert 2 Monaten durch den Gemeinderat (§ 183 PBG).

Welche Rechtswirkungen entfalten Genehmigungen im Grundsatz?

Bei der Genehmigung von Erlassen, Verfügungen und raumplanungsrechtlichen Festlegungen werden Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und Angemessenheit geprüft.

Die Genehmigung hat rechsbegründende Wirkung.

Welche Bestimmungen kann ein baurechtlicher Entscheid enthalten?

§ 321 PBG:

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen.

Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung: Anmerkung im Grundbuch.

Nebenbestimmungen betr. Bauausführung: Es kann Sicherstellung vor Baubeginn verlangt werden.

Welche Vorhaben unterstehen der Planungspflicht (bzw. fallen nicht unter Art. 24 RPG betr. Bewilligungsausnahmen?

Die Kantone haben in Erfüllung des verfassungsrechtlichen Planungsauftrags (Art. 75 BV) namentlich Richt- und Nutzungspläne zu erlassen sowie Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Diese Instrumente stehen untereinander in einem Zusammenhang und sollen ein sinnvolles Ganzes bilden.

Wie beurteilt sich, ob Wohnbauten in der Landwirtschaftszone zonenkonform sind?

Art. 34 III RPV:

Zonenkonform sind schliesslich Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation.

BGer: Anwendung objektiver Kriterien aufgrund einer gesamthaften, mehr an qualitativen denn an quantitativen Faktoren anknüpfenden Betrachtungsweise. Eigenständiges Kriterium: Distanz zur nächstgelegenen Wohnzone bzw. Zumutbarkeit eines Standortes in der Wohnzone.

Welche Anforderungen gelten für Ausnahmen für zonenfremnde gewerbliche Bauten ausserhalb von Bauzonen (Art. 37a RPG)?

Vgl. Art. 43 I RPV: Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten und Anlagen, können bewilligt werden, wenn:

  • die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist;
  • keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen;
  • die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.

Erweiterung zonenwidrig genutzter Fläche: Nicht mehr als 30%; Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet.

Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2: Bewilligung, wenn zur Fortführung des Betriebs erforderlich ist.

Wann und von wem muss ein Erschliessungsplan erarbeitet werden? Was ist sein Inhalt?

Mit der Bau- und Zonenordnung setzen die Gemeinden einen Erschliessungsplan fest (§ 90 I PBG). U.U. müssen weitere Planungsträger angehört werden (§ 90 II PBG).

Entbindung durch Regierungsrat möglich, wenn deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht (§ 90 III PBG).

Inhalt: Aufschluss über die öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bauzonen notwendig sind. Zudem: In welchen zeitlich bestimmten Etappen das Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchführt und wie sie auf die Angebotsplanung im öffentlichen Personenverkehr sowie auf die Güterverkehrsplanung abgestimmt ist (§ 91 PBG).

Die Groberschliessung ist rechtzeitig in Angriff zu nehmen (§ 93 PBG).

 

Wer untersteht der Planungspflicht nach Art. 2 RPG?

Alle, die raumwirksame Staatsaufgaben erfüllen:

Bund, Kantone, Gemeinden, Regional- und Gemeindeverbände, private Verwaltungsträger.

Innerhalb des Kantons werden die Träger der Planungshoheit und der Planungspflicht durch das kantonale Recht bestimmt.

Welche Anforderungen gelten für Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24 RPG)?

Es handelt sich um den Grundtatbestand (subsidiär anwendbar). Kumulativ erfüllt sein müssen:

  • Standortgebundenheit (lit. a): Baute ist aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen der wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen (positiv) oder das Werk ist wegen seiner Immissionen in Bauzonen ausgeschlossen (negativ).
  • Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (lit. b): Einzelne Interessen ergeben sich aus dem Umweltrecht. Ferner können die Planungsziele und -grundsätze des RPG hinzugezogen werden (Art. 1 und 3 RPG).

Nicht verlangt: Absolute Standortgebundenheit ("es handelt sich um den einzigen Ort"). Auseinandersetzung mit Alternativstandorten ist nötig. Nichtberücksichtigung eines wesentlichen Gesichtspunkts: Aufgrund Art. 3 RPV eine Rechtsverletzung. Zu berücksichtigen ist auch die Verhältnismässigkeit (z.B. Bewilligung mittels Auflagen etc.).

Weitere Tatbestände für Ausnahmen in Streusiedlungsgebieten und Umnutzung landschaftsprägender Bauten in Art. 39 RPV.

Was sind Niveaulinien und ihre Rechtswirkungen?

Die Niveaulinien bestimmen die Höhenlage der Anlagen, die durch Verkehrsbaulinien gesichert werden (§ 106 PBG).

Bauten und Anlagen Dritter haben sich nach der Niveaulinie zu richten, soweit sie von baurechtlicher Bedeutung sind (§ 107 PBG).

Welche allgemeinen Anforderungen gelten für Ausnahmen für landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen (Art. 24d RPG i.V.m. § 358a PBG)?

Bewilligung kann nur erteilt werden, wenn kumulativ:

  • die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine unnötige Ersatzbaute zur Folge hat;
  • die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
  • höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten auf deren Eigentümer überwälzt werden;
  • die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
  • keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Welche Veröffentlichungsvorschriften gibt es im PBG betreffend Festsetzung von Richt- und Nutzungsplänen und welche Rechte knüpfen daran an?

Bei der Aufstellung und Änderung der Richt- und Nutzungspläne sind nach- und nebengeordnete Planungsträger rechtzeitig anzuhören.

Die Pläne sind vor der Festsetzung öffentlich aufzulegen. Innert 60 Tagen nach der Bekanntmachung kann sich jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt äussern.

Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden. Pläne und Stellungnahme stehen offen.

Was ist das Leitungsbaurecht?

Öffentliche oder private Unternehmungen, die öffentliche Aufgaben erfüllen, sind berechtigt, im Baulinienbereich gegen Ersatz des verursachten Schadens unterirdische Leitungen samt zugehörigen Bauwerken zu erstellen und fortbestehen zu lassen (§ 105 I PBG).

Bei Streitigkeiten über Bestand und Umfang des Anspruchs: Schätzungskommission gemäss AbtrG.

Welche minimalen oder andere entsprechenden Ausnützungsbestimmungen sind vorzusehen, soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen zur baulichen Dichte enthält?

  • Eingeschossige Zonen: 20%
  • Zweigeschossige Zonen: 30%
  • Dreigeschossige Zonen: 50%
  • Viergeschossige Zonen: 65%
  • > viergeschossige Zonen: 90%

Wie ist die Rangfolge der Verbindlichkeit der Planungen nach PBG? Welche Ausnahmeregelung besteht?

Die Planungen unterer Stufen haben denjenigen der oberen Stufe zu entsprechen.

Die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe haben der Richtplanung zu entsprechen.

Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind.

Wie ist das Verhältnis zwischen Quartierplan, Sonderbauvorschriften und einem Gestaltungsplan?

Mit dem Quartierplan können unter den hiefür geltenden Voraussetzungen und im dafür vorgeschriebenen Verfahren Sonderbauvorschriften oder ein Gestaltungsplan festgesetzt werden (§ 129 PBG).

Was umfasst die volle Kognition im Rechtsschutz bei Planungsverfahren gemäss Art. 33 III lit. b RPG?

Rechtskontrolle: Prüfung, ob Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Ermessensmissbrauch vorliegen. Beispiel: Frage, ob eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen wurde.

Sachverhaltskontrolle: Prüfung, ob eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vorliegt.

Ermessenskontrolle: Prüfung, ob eine Massnahme unangemessen ist, wobei die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung übt.

Wer ist verantwortlich für die Festsetzung und Genehmigung der Richtpläne (Unterscheidung kantonaler/regionaler Richtplan) in Abweichung des Grundsatzes nach PBG?

Kantonaler Richtplan: Festsetzung durch Kantonsrat.

Regionale Richtpläne: Festsetzung durch Regierungsrat.

Kommunale Richtpläne: Festsetzung je nach Gemeindeordnung. Diese bedürfen der Genehmigung.

Was ist die Bedeutung von Nutzungsplänen im planerischen Stufenbau?

Ordnung der zulässigen Nutzung des Bodens auf dem Richtplan nachfolgender Stufe.

Nutzungspläne sind parzellenscharf und grundeigentümerverbindlich.

Kernstück: Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet.

Was sind gemäss Art. 22 I RPG baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen?

Jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Räumen äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Dazu gehörden auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden.

Wie definiert das PBG die Gestaltungspläne?

Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Es darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden. Er ordnet die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen (soweit nicht durch einen Quartierplan geregelt).

Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen.

Was ist das sog. Heimschlagsrecht gemäss PBG?

Jeder Grundeigentümer hat neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch aus materieller Enteigung das Recht, seine in der Freihaltezone gelegenen Grundstücke und Grundstücksteile dem Staat heimzuschlagen.

Beiden Parteien steht dabei das Ausdehnungsrecht nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten zu.

Wie gestaltet sich der Rechtsschutz im Bauverfahren?

Erste Instanz für Anordnungen, die in Anwendung des RPG, USG oder PBG ergehen: Baurekursgericht. Ausnahme: Akte des Regierungsrates (§ 329 PBG).

Beschwerdelegitimation: Wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse hat. Dasselbe gilt für die Anfechtung von Erlassen (§ 338a PBG). Unter bestimmten Voraussetzungen: Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit mind. 10 Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen (§ 338b PBG). Gegen Rekursentscheide, welche die Anordnung einer kantonalen Instanz ganz oder teilweise aufheben, kann die zuständige Direktion zur Wahrung öffentlicher Interessen Beschwerde erheben (§ 338c PBG).

Welche Ansprüche des Grundeigentümers bestehen bezüglich der Erschliessung seines Grundstücks?

Der Grundeigentümer kann die Erschliessung nicht durchsetzen. Es steht ihm jedoch ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf private Erstellung oder Bevorschussung öffentlicher Erschliessungsanlagen in der Bauzone zu, wenn sich die Behörde in Verzug befindet (Art. 19 III RPG.

Falls auch die Pläne nicht vorliegen, kann Rechtsverzögerungsbeschwerde geführt werden.

Die Kosten für die private Erstellung können vom Gemeinwesen zurückgefordert werden.

Welche Arten von Gestaltungsplänen definiert das PBG?

Öffentlicher Gestaltungsplan: Die Gemeinden können einen öffentlichen Gestaltungsplan festsetzen, wenn daran ein wesentliches öffentliches Interesse besteht. Gestaltungspläne für Bauten und Anlagen, die im kantonalen oder in einem regionalen Richtplan enthalten sind, setzt die zuständige Direktion fest.

Privater Gestaltungsplan: Gestaltungspläne mit öffentlich-rechtlicher Wirkung können auch von den Grundeigentümern aufgestellt werden. Sie werden allgemeinverbindlich erklärt, wenn:

  • ihnen die Grundeigentümer zustimmen, denen mindestens zwei Drittel der einbezogenen Flächen gehören; und
  • wenn keine schutzwürdigen Interessen der andern Grundeigentümer verletzt werden.

Sie bedürfen der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs.

Gibt es im PBG eine Ästhetikgeneralklausel?

Ja, es handelt sich um eine positive Generalklausel. Vgl. § 328 PBG:

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

Wann kann Land einer Bauzone neu zugewiesen werden?

Das Land kann neu zugewiesen werden, wenn (Art. 15 IV RPG):

a. es sich für die Überbauung eignet;

b. es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;

c. Kulturland damit nicht zerstückelt wird;

d. seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und

e. damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.

Inwiefern darf der Kanton von Schutzzonen abweichen?

Art. 17 II RPG: Statt Schutzzonen festzulegen, kann das kantonale Recht andere geeignete Massnahmen vorsehen. Dies umfasst z.B.:

  • Zuordnung in andere Zonen, kombiniert mit entsprechenden Nutzungsvorschriften
  • Schutzverordnungen
  • Einzelverfügungen
  • Inventare und Verzeichnisse
  • Vertragliche Vereinbarungen
  • Formelle Enteignungen
  • Ästhetikgeneralklauseln

Welche Ausnahmebewilligungen für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen gibt es?

Ausnahmen innerhalb der Bauzonen: Kantonales Recht (Art. 23 RPG).

Im Kanton Zürich gilt § 220 PBG: Von Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint.

Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert.

Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden.

Was umfasst der kommunale Richtplan nach PBG?

Der kommunale Richtplan kann sich auf einzelne Teilrichtpläne beschränken. Über die zu ordnenden Sachbereiche entscheidet das zur Festsetzung zuständige Organ.

Was ist das Maximum betreffend Geschossvorgaben gemäss PBG?

Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen werden (§ 49a II PBG).

Wann können baulinienwidrige Bauten und Anlagen geändert werden?

Vgl. § 101 PBG:

Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweckunterhalten und modernisiert werden.

Weiter gehende Vorkehren sind nur zu bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat.

Welche Formen einer Grenzbereinigung gibt es?

Abtausch: Hindern der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von selbstständig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden, sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für die beteiligten Grundeigentümer mit sich bringt (§ 178 PBG).

Einseitige Zuteilung: Ist ein Abtausch nicht durchführbar, können unüberbaubare Grundstücke und Grundstückteile unter den gleichen Voraussetzungen einer anstossenden Parzelle zugeschlagen werden (§ 179 PBG).

Beschränkte dingliche Rechte: Diese können begründet, geändert oder aufgehoben werden, insb. wenn dadurch eine einseitige Zuteilung vermieden werden kann, ohne dass bisher Berechtigte oder neu Belastete unzumutbar betroffen werden (§ 180 PBG).

Was ist ein Quartierplan?

Vgl. § 123 PBG:

Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen. Teilmassnahmen sind möglich.

In weitgehend unüberbauten Gebieten kann verlangt werden, dass der Quartierplan die angestrebte Quartierstruktur sowie Vorstellungen bezüglich der Bebauung aufzeigt und dass die Parzellarordnung hierauf abgestimmt wird.

Der Quartierplan ist grundsätzlich auf Bauzonen zu beschränken; bei besonderen Verhältnissen kann er darüber hinausreichen. Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder geplante öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien für die Überbauung treten (§ 124 PBG).

Was bedeutet Zonenkonformität?

Einhaltung der im Nutzungsplan festgelegten zulässigen Nutzung nach Art, Ort und Intensität.

Welche Anforderungen gelten für Ausnahmen für Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24a RPG)?

Voraussetzungen gemäss Art. 24a RPG:

  • Es gibt keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung, und Umwelt durch die Zweckänderung (lit. a).
  • Die Bewilligung ist nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig (lit. b): Insbesondere Beachtung von Umweltrecht.

Es ist keine Kann-Vorschrift, d.h. es besteht ein bedingter Anspruch auf Erteilung. Bei veränderten Verhältnissen wird von Amtes wegen neu verfügt (Art 24a II RPG).

Was sind Sonderbauvorschriften gemäss PBG?

Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen.

Sie können die Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen.

Sie können von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen sowie die Nutzweise nach ihrer Art und innerhalb der Art nach Aufteilung und Zweckbestimmung näher umschreiben.

Sie haben für die einwandfreie Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen.

Wann muss ein Richtplan überarbeitet werden?

Änderung der Verhältnisse.

Entstehung neuer Aufgaben.

Möglichkeit einer gesamthaft besseren Lösung.

Regelmässige Überprüfung (ev. Überarbeitung) alle 10 Jahre.

 

Was umfassen Schutzzonen i.S.d. RPG?

Art. 17 I lit a bis d RPG:

a. Bäche, Flüsse, Seen und ihre Ufer;

b. besonders schöne sowie naturkundlich oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften;

c. bedeutende Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler;

d. Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen.

Welche Ausnahmebewilligungen bestehen für Bauten ausserhalb der Bauzonen?

Das RPG regelt nur die Zonenkonformität (Rest: kantonal). Das RPG enthält folgende Ausnahmen von der Zonenkonformität:

Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24 RPG)

Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24a RPG)

Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzone (Art. 24b RPG)

Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG)

Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung, hobbymässige Tierhaltung und schützenswerte Bauten und Anlagen (Art. 24d RPG)

Zonenfremde gewerbliche Bauten ausserhalb von Bauzonen (Art. 37a RPG)

Welche Bauvorschriften können in einer Bauzone vorgegeben sein?

Vgl. § 49 PBG:

Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über Ausnützung, Bauweise und Nutzweise näher ordnen. Soweit für die einzelne Zonenart nichts Abweichendes geregelt ist, sind Regelungen gestattet über:

  • Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung
  • Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gebäudehöhe und Firsthöhe
  • die Geschosszahl
  • die Dachgestaltung
  • Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie
  • die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau

Soweit kein dauernder Aufenthalt von Menschen und grösste Höhe 4m bzw. 5m bei Schrägdächern: Abweichungen bei Mindestabständen und Grenzbau möglich.

Wie erfolgt bei einem Quartierplan die Bewertung des Landes?

In der Regel nach Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede. Im Einverständnis mit den Grundeigentümern: Auch andere Methoden. Nach der rechtskräftigen Verfügung des Gemeinderats sind Einwendungen ausgeschlossen (§ 137 PBG).

Masse der beteiligten Grundstücke: Auch Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege. Abzug für:

  • das für die Erschliessungsanlagen sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen benötigte Land; Abzug für gemeinschaftliche Ausstattungen/Ausrüstungen nicht mehr als 10%;
  • der Landbedarf für die Neuanlagen oder den Ausbau öffentlicher Verkehrswege, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durchkreuzen, sowie kleinerer öffentlicher Versorgungsanlagen, die auch dem Quartier dienen.

Die Summe aller Abzüge darf in der Regel bei der Aufstellung des Quartierplans nicht mehr als 25% und bei dessen Änderung nicht mehr als 10% betragen.

Wie gestaltet sich das Verfahren zur Aufstellung eines Quartierplans?

Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen (§ 147 PBG).

Einleitungsbeschluss und dessen Genehmigung durch die zuständige Direktion: Öffentliche Bekanntmachung und schriftliche Mitteilung. Rekurs möglich zur Geltendmachung, dass die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben (§ 148 und 149 PBG).

Angemessene Fristansetzung zur Vorlegung des Quartierplans und Weisungen zum Inhalt (§ 149a PBG) sowie Quartierplanbann (§ 150 PBG; rechtliche oder tatsächliche Änderungen bedürfen Bewilligung des Gemeinderats).

Planausarbeitung und ev. Vorprüfung innert 2 Monaten durch zuständige DIrektion (§ 151 PBG). Anschliessend: Erste Versammlung (§ 152 PBG).

Überarbeitung innert 6 Monaten nach Ablauf der Frist zur schriftlichen Stellungnahme (§ 153 PBG).

2. Auflage während 30 Tagen, Stellung von gewissen Begehren (z.B. Entlassung) und zweite Versammlung innert weiteren 30 Tagen(§ 155 und 156 PBG).

Planbereinigung innert 4 Monaten nach der zweiten Versammlung (§ 157 PBG).

Festsetzung und Genehmigung durch den Gemeinderat bzw. die zuständige Direktion (§ 158 und 159 PBG).

Gewisse Verfahrenserleichterungen bei der Planausarbeitung durch die Grundeigentümer. Ein solcher bedarf der Zustimmung aller Betroffener. Ein Wechsel in das vom Gemeinderat geführte Verfahren ist möglich (§ 160a PBG).

Inwiefern können Bauten und Anlagen in der Reservezone erstellt werden?

Nur gemäss Art. 24 RPG zulässig:

Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a (Grundsätze Baubewilligung) können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:

a. der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und

b. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Es besteht kein Anspruch auf Erschliessung oder auf Inanspruchnahme öffentlicher Versorgungs- und Erschliessungsanlagen.

Was bedeutet Landwirtschaft i.S.d. RPG?

Definition in Art. 34 RPV (in Anlehnung an Art. 3 LwG):

Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung (d.h. bodenabhängig als auch bodenunabhängig).

Bewirtschaftung naturnaher Flächen.

Wie sind die Bauzonen gemäss PBG vorzusehen? Definiere grob diese Zonen.

  • Kernzonen: Schutzwürdige Ortsbilder (z.B. Stadtkerne), die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen.
  • Quartiererhaltungzonen: Geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen.
  • Zentrumszonen: Dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren (Wohnen, Handels- und DL-Betriebe, Verwaltungen, mässig-störendes Gewerbe).
  • Wohnzonen: Wohnbauten, Arbeitsräume (müssen mit Wohnung zusammenhängen + angemessenes Verhältnis zur Wohnfläche)
  • Industrie- und Gewerbezonen: Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, Gütergrossverteilung, Lagerhaltung, Transport. Zusätzlich betriebs- und unternehmenszugehörige Räume, insb. auch kleinere Läden. Auch Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind gestattet.
  • Zonen für öffentliche Bauten: Grundstücke, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden (auch: Bau von Alterswohnungen).

Was ist die verfassungsrechtliche Grundlage für das RPG?

Art. 75 BV:

Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.

Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen.

Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung.

Wer ist für die baupolizeiliche Aufgaben im Kanton Zürich zuständig?

Politische Gemeinden: Erlass der ihnen vorbehaltenen Ausführungsbestimmungen, zur Festsetzung kommunaler Pläne und zur erstinstanzlichen Gesetzesanwendung (§ 2 lit. c PBG).

Baubeginn, Bauvollendung und die wesentlichen Zwischenstände sind der örtlichen Baubehörde so rechtzeitig anzuzeigen, dass eine Überprüfung möglich ist; dies gilt sinngemäss für den Abbruch einer Baute ohne nachfolgenden Neubau. Die örtliche Baubehörde prüft die Einhaltung in geeigneten Abständen und erlässt die nötigen Massnahmen (§ 327 PBG).

Welche Anforderungen gelten für Ausnahmen für nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzonen (Art. 24b RPG)?

Ziel: Landwirtschaftliche Betriebe ohne existenzsicherndes Einkommen sollen einen Nebenbetrieb führen können (kleingewerbliche Aufstockung), sofern ein Hauptbetrieb besteht. Voraussetzungen:

  • Landwirtschaftsbetrieb kann ohne zusätzliche Einkommensquelle nicht bestehen (Existenzsicherung; Art. 24 I RPG): Einreichung eines Betriebskonzepts. Einkünfte müssen erforderlich und geeignet sein.
  • Nebenbetrieb muss betriebsnah sein (Betriebsnähe; Art. 24b I RPG): Örtliche Nähe, keine erhebliche Beeinträchtigung der seriösen Bewirtschaftung des Hauptbetriebs, Erhaltung des Hofcharakters.
  • Keine Wettbewerbsverzerrungen (Art. 24 Iquater RPG): Anforderungen und Rahmenbedingungen wie Gewerbebetriebe in der Bauzone.
  • Selbstführung des Bewirtschafters (Art. 24b II RPG).
  • Gewerbe i.S.v. Art. 5 oder 7 BGBB (Art. 40 I lit. d RPV): Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen als Grundlage landwirtschaftlicher Produktion. Es ist mind. eine Standardarbeitskraft notwendig.

Ausnahme: Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe können bewilligt werden. Dasselbe gilt für entsprechende massvolle Erweiterungen, falls zu wenig Raum vorhanden ist (Art. 24b Ibis RPG).

Wem stehen die Kompetenzen beim Erlass der Bau- und Zonenordnung gemäss PBG zu?

Die Gemeindelegislative setzt die kommunale Bau- und Zonenordnung fest (§ 88 I PBG/ZH). Der Regierungsrat genehmigt die Nutzungspläne, soweit sie nicht oder nicht vorbehaltlos angenommen werden können. Andernfalls: Baudirektion (§ 89 i.V.m. § 2 lit. a und b PBG/ZH).

Was sind Gebäudedimensionen, Abstandsvorschriften und Nutzungsziffern?

Gebäudedimensionen: Höhe, Breite, Länge, Geschosszahl.

Abstandsvorschriften: Grenz- und Gebäudeabstände, Wald-, Strassen- und Gewässerabstände.

Nutzungsziffern: Geschossflächenziffer, Baumassenziffer, Überbauungsziffer, Grünflächenziffer, Ausnützungsziffer.

Was sind die Rechtswirkungen von Sonderbauvorschriften gemäss PBG?

Sonderbauvorschriften bewirken keinen Zwang, nach ihnen zu bauen. Sie können jedoch bestimmen, dass Baubewilligungen auf ihrer Grundlage nur erteilt werden, wenn die entsprechende Überbauung des ganzen Gebiets oder näher zu umschreibender Teilgebiete rechtlich gesichert ist.

Wird auf die eingeräumte Überbauungsmöglichkeit verzichtet, finden die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung Anwendung.

Definiere die persönliche Verbindlichkeit von Nutzungsplänen.

Art. 21 RPG: Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.

Besonderheiten dort, wo die Genehmigung von Bauvorhaben in der Kompetenz des Bundes liegt bzw. wo eine Konzession des Bundes nötig ist (insb. Plangenehmigungsverfahren). Hier ist das kantonale Recht zwar zu beachten, aber nur insoweit, als dadurch die Erfüllung der bundesrechtlichen Aufgaben nicht vereitelt oder übermässig erschwert wird.

Was bedeutet "innere Aufstockung" bei der Prüfung der Zonenkonformität von Landwirtschaftszonen im Zusammenhang mit dem Gemüseanbau/produzierenden Gartenbau?

Art. 37 RPV:

Als innere Aufstockung (Art. 16a Abs. 2 RPG) gilt die Errichtung von Bauten und Anlagen für den bodenunabhängigen Gemüse- und Gartenbau, wenn die bodenunabhängig bewirtschaftete Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche des Betriebs nicht übersteigt und nicht mehr als 5000 m2 beträgt.

Welche weiteren Festlegungen kann/muss die Bau- und Zonenordnung vorsehen?

Waldabstandlinien: Die Linien sind grundsätzlich in einem Abstand von 30m von der Waldgrenze festzusetzen (Ausnahmen bei kleinen Parzellen oder besonderen örtlichen Verhältnissen).

Gewässerabstandslinien: Abweichungen vom kantonalen Mindestabstand und Grenzabstand der Nachbargrundstücke.

Bezeichnung von Gebieten, in denen Hochhäuser gestattet sind.

Allgemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen.

Bauvorschriften, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen.

Aussichtsschutz.

Baumschutz und Begrünung: Erhaltung und Ersatz von näher bezeichneten Baumbeständen.

Abweichungen bei Terassen- und ähnlichen Überbauungen.

Verbot von Aussenantennen sowie Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Energien.

Wann wird ein Nutzungsplan verbindlich?

Art. 26 RPG:

Eine kantonale Behörde genehmigt die Nutzungspläne und ihre Anpassungen.

Sie prüft diese auf ihre Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtplänen.

Mit der Genehmigung durch die kantonale Behörde werden die Nutzungspläne verbindlich.

Wer ist beim Rechtsschutz im Planungsverfahren gemäss Mindestanforderung des RPG beschwerdelegitimiert?

Art. 33 III lit. a RPG verweist auf Art. 89 I BGG. Zur Beschwerde ist demnach berechtigt, wer:

a. vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (formelle Beschwer);

b. durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (materielle Beschwer); und

c. ein (aktuelles und praktisches) schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. Ausnahme: Grundsätzliche Fragen, welche sich unter gleichen oder ähnlichen Umständen wieder stellen könnten, ohne dass damit im Einzelfall rechtszeitig eine höchstrichterliche Prüfung stattfinden könnte.

Unbestritten ist der Grundeigentümer des betroffenen Grundstücks. Bei Dritten, namentlich Nachbarn, gibt es einen Beurteilungsspielraum (i.d.R. möglich bei Immissionen, besonderen Gefahrenherden und Risiken).

Wie gestaltet sich das Verfahren bei der Festsetzung der Bau- und Niveaulinien?

Vgl. § 108 PBG:

Für Festsetzung betr. kommunale Anlagen ist die Gemeinde zuständig, sonst zuständige Direktion.

Bau- und Niveaulinienpläne sind öffentlich bekannt zu machen und mit den nötigen Erläuterungen öffentlich aufzulegen; die Auflage ist den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.

Sie bedürfen der Genehmigung (§ 109 PBG).

Mit der Rechtskraft der Bau- und Niveaulinien steht dem Werkträger im Rahmen ihrer Zweckbestimmung das Enteignungsrecht zu (§ 110 PBG).

Bau- und Niveaulinien können bei Änderungen der Richtplanung überprüft werden (§ 110a PBG).

Kommt dem Baurekursverfahren aufschiebende Wirkung zu?

Der Baubeginn und der Baufortgang wird nur soweit gehindert, als der Ausgang des Verfahrens die Bauausführung beeinflussen kann (§ 339 I PBG).

Über den Umfang der aufschiebenden Wirkung und Erlass vorsorglicher Massnahmen entscheidet auf Gesuch oder von Amtes wegen der Präsident (§ 339 II PBG).

Was sind die Rechtswirkungen eines Werkplans?

Enteignungsrecht mit Genehmigung des Werkplans (§ 116 PBG).

Änderungsverbot: Sinngemäss wie bei baulinienwidrigen Bauten und Anlagen (§ 117 PBG).

Vorkaufsrecht: Für den Werkträger wie bei der Freihaltezone (§ 118 PBG).

Heimschlagsrecht: Der betroffene Eigentümer hat nach Genehmigung des Werkplans wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruchdas Recht, sein Grundstück dem Ersteller des Werkplans heimzuschlagen. Bestimmungen zur Freihaltezone gelten sinngemäss (§ 119 PBG).

Welche Rechtswirkungen haben Baulinien?

Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 I PBG). Der Baulinienplan kann die Wirkung der Baulinien auf bestimmte Vertikalbereiche beschränken (§ 99 II PBG).

Wann ist die Änderung einer Nutzungsplanung i.d.R. zulässig?

Änderung des Richtplans, welcher neue Ordnungsvorstellungen verwirklichen will.

Revision des Umweltschutzrechts, die zwingend nach einer prazellenscharfen Umsetzung verlangt.

Wann besteht eine Entschädigungspflicht bei der Festsetzung von Baulinien?

Für die mit den Baulinien verbundenen Eigentumsbeschränkungen ist eine Entschädigung nur geschuldet, wenn sie eine materielleEnteignung bewirken (§ 102 PBG).

Welche Sondernutzungspläne werden typischerweise unterschieden?

  • Konkretisierende Sondernutzungspläne
  • Projektbezogene Spezialpläne
  • Sondernutzungspläne zu Landsicherungszwecken
  • Sondernutzungspläne zur Verwirklichung der Grundordnung

Welche Abweichungen kann die Bau- und Zonenordnung für die Kern- und Quartiererhaltungszone vorsehen?

Kern- und Quartiererhaltungszone (vgl. § 50 II und III PBG): Bauen auf die Strassengrenze, Vorschreiben von Verkehrsbaulinien oder bestehenden Baufluchten und, unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze, Gestattung des Bauens bis auf die Strassengrenze, nähere Ordnung der Stellung und die Höhenlage der Bauten. Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen. Sodann: Besondere Vorschriften über Masse und Erscheinung der Bauten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung über die höchstzulässige Gebäudehöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die Gebäudehöhe erlaubt.

Was ist die Bau- und Zonenordnung gemäss PBG und wer erlässt sie?

Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit und die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind. Der nicht von übergeordneten Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann wird in:

  • Bauzonen
  • Erholungszonen
  • Freihaltezonen
  • Reservezonen

unterteilt. Die Unterteilung erfolgt durch einen Zonenplan. Übergeordnete Zonen sind soweit möglich darzustellen.

Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.

Welche Vorhaben bedürfen überhaupt keiner Baubewilligung?

In der Regel handelt es sich um Kleinstbauten. Massgebend ist der Katalog in § 1 der Bauverfahrensverordnung (BVV), z.B.:

  • Bauten und Anlagen, die nach der Allgemeinen Bauverordnung wegen ihrer geringen Ausmasse nicht als Gebäude gelten
  • Beseitigen von inneren Trennwänden
  • Installationen für eine bestimmte Baustelle für die jeweilige Dauer
  • Bestimmte Geländeveränderungen, die im Zusammenhang mit anderen bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen stehen und gewisse Parameter nicht überschreiten
  • Gewisse Mauern und Einfriedungen sowie offene Einfriedeungen
  • Nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen baurechtlich untergeordneter Bedeutung (Lichtanlagen, Fallrohre etc.)
  • Gewisse Werk- und Lagerplätze in gewissen Industriezonen
  • Gewisse Empfangs- und Sendeantennen
  • Gewisse Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie auf Dächern in Bauzonen

Auch nicht explizit erwähnte Bauten und Anlagen können bewilligungsfrei sein. Kriterium: Beinflussung der Nutzungsordnung.

Welche Anforderungen gelten für Ausnahmen für bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24c RPG)?

Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind: Bestandesschutz. Massgeblicher Stichtag: 1. Juli 1972.

Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Es bestehen quantitative Obergrenzen in der RPV.

Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde.

Was erfasst der regionale Richtplan?

Gebiete, die nach ihrer Lage, nach den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen, nach der Erschliessung, Versorgung und Ausstattung sowie nach ihrer mutmasslichen Entwicklung einer abgestimmten Raumordnung bedürfen und zugänglich sind.

Strukturierung analog des kantonalen Richtplans.

Der regionale Richtplan kann die räumlichen und sachlichen Ziele enger umschreiben (insbesondere bauliche Dichte).

Welche Massnahmen und Sanktionen stehen der örtlichen Baubehörde gemäss PBG zur Verfügung?

Zentral sind:

  • Einstellungsverfügung bei Verzögerungen (§ 328 I PBG)
  • Ersatzvornahme bzw. Rückbau bei unterbrochenen Bauten (§ 328 II PBG)
  • Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mittels Verwaltungszwang und Schuldbetreibung (§ 341 PBG i.V.m. § 30 VRG)
  • Strafrechtliche Sanktionen in Form einer Busse bis CHF 5'000.- (fahrlässig) bzw. bis CHF 50'000 (vorsätzlich), bei Gewinnsucht in unbeschränkter Höhe (§ 340 PBG)
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